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Kapitalanlage oder Selbstnutzung - Attraktive Dreizimmerwohnung in der Lüneburger Weststadt
Vor dem Neuen Tore 23d, 21339 Lüneburg – NiedersachsenDiese gut geschnittene, sehr zentral gelegene 3-Zimmer-Wohnung (ca. 71 m²) befindet sich im Hochparterre einer ruhigen und gepflegten Wohnungseigentümergemeinschaft in der Lüneburger Weststadt. Aktuell ist sie noch bis zum 28.02.2025 vermietet, wobei die Netto-Kaltmiete bei 11 € pro m² liegt. Somit haben Sie die Wahl, die Wohnung weiterhin als renditestarke Kapitalanlage zu nutzen oder sie nach Auszug der jetzigen Mieter selbst zu beziehen.
Instandhaltungsrücklage
• WEG-Rücklage / Zufluss: ca. 190.000 € / ca. 20.000 € pro Jahr
• Wohnungs-Rücklage / Zufluss: ca. 11.000 € / ca. 1.100 € pro Jahr
Diese Rücklagen zeigen eine solide finanzielle Basis, die langfristige Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum ermöglicht.
Raumaufteilung
• Wohnzimmer: Großzügig geschnitten, mit Zugang zum Südbalkon. Durch die Ausrichtung zum Innenhof ist es angenehm ruhig und bietet entspannte Stunden an der frischen Luft.
• Kinder-/Arbeitszimmer: Flexibel nutzbar, z. B. als Kinderzimmer, Homeoffice oder Gästezimmer.
• Schlafzimmer: Ebenfalls nach Norden ausgerichtet, was im Sommer für ein angenehmes Raumklima sorgt.
• Badezimmer: Innenliegendes Bad mit Badewanne und integrierter Duschmöglichkeit.
• Küche: Zeitlose Einbauküche, gefliest, mit ausreichend Stauraum.
Fazit
Diese 3-Zimmer-Wohnung in der Lüneburger Weststadt vereint zukunftsfähige Modernisierungen, eine solide Hausgemeinschaft und eine hervorragende Anbindung. Ob als Renditeobjekt mit einer Netto-Kaltmiete von 11 €/m² oder als attraktives Eigenheim – hier finden Sie ein stabiles und gleichzeitig modernes Umfeld zum Wohlfühlen. Die ruhige, aber zentrale Lage, der ansprechend gestaltete Innenhof und die nachhaltigen Sanierungsmaßnahmen versprechen ein langlebiges Wohnerlebnis. Überzeugen Sie sich selbst von diesem gelungenen Mix aus Komfort, Nachhaltigkeit und urbanem Lebensgefühl!
Interessieren Sie sich für diese Wohnung?
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Objekt-Nr
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OM-332913
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Objektart
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Wohnung
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Objekttyp
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Wohnung
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Aktuelle Nutzung
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Nicht vermietet
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Übernahme ab
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1. April 2025
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Kaufpreis & Nebenkosten
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Kaufpreis
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255.000 €
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Kaufnebenkosten
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ca. 16.525 €
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Gesamtkosten
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ca. 271.524 €
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Hausgeld mtl.
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340 €
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Aufschlüsselung der Kosten
* Kosten für Notar und Grundbuch wurden berechnet basierend auf der Gebührenordnung für Notare. Angenommen wurde die Beurkundung des Kaufs zum angegebenem Kaufpreis sowie eine Grundschuldbestellung i.H.v. 80% des Kaufpreises. Durch Tätigkeiten wie Grundschuldlöschung, Notaranderkonto usw. können weitere Kosten entstehen. Details zu Notar- und Grundbuchkosten
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Einzelheiten
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Zustand
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modernisiert
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Anzahl Etagen
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4
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Stockwerk
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Erdgeschoss
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Nutzfläche
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19 m²
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Badezimmer (Anzahl)
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1
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Schlafzimmer (Anzahl)
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2
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Anzahl Stellplätze
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1
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Fußboden
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Laminat, Fliesen
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Heizung
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Zentralheizung
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Baujahr
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1970
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Ausstattung
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Balkon, Keller, Vollbad, Einbauküche
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Infrastruktur
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Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel
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Angaben zur Ausstattung
Südbalkon (ca. 3 m²):
Gefliest, renovierte Holzverkleidung & Stahlgeländer, elektrische Fallarmmarkise (Markilux), schaltbare Außensteckdose. Zudem ein Balkonkraftwerk (2 × 415 W, Wechselrichter 600 W, Batteriespeicher 1,6 kWh) zur Eigenstromoptimierung.
Küche (EBK):
o Siemens-Backofen und Ceranfeld
o Kühl-Gefrierkombination (KG39EAi40)
o Geschirrspüler (iQ300)
o Edelstahl-Dunstabzugshaube (Naber-Abluftsystem)
o Franke-Spüle mit Blanco-Vonda-Armatur und Stiebel DCE 11/13 RC
o LED-Beleuchtungsleisten
o Waschmaschinenstellplatz mit zweitem Eckventil
Bad:
o Keramag-Waschtisch, Hansgrohe Talis Classic-Armatur, LED-Spiegelschrank
o Badewanne mit Hansgrohe-Talis-Armatur und Raindance-Duschkopf
o Durchlauferhitzer (Stiebel Eltron)
o Umbau auf randloses Wand-WC
o neue Fliesen - Wand weiß, Fußboden anthrazit
Fenster, Türen und Fußböden:
o Wohnzimmer: Schüco-Living 82 dreifach Wärmeschutzfenster/-tür (Uw=0,85, Schallschutz 38 dB), Fensterfalzlüfter, abschließbare Griffe
o Schlafzimmer: Schallschutz-Wärmeschutzfenster (zweifach) + zusätzl. Kastenfenster
o Arbeitszimmer & Küche: Schallschutzglas (36 dB)
o 5 elektrische Außenrollläden (Becker) an Fenstern und Balkontür
o Laminat Ahorn natur (Schöner Wohnen/Parador), MDF-Sockelleisten mit Edelstahl-Clips (KGM ExPress) für Kabelverlegung
o Feinsteinzeugfliesen in Bad und Küche
o neue Türen mit CPL Oberfläche
o Außenwände inkl. Fensterlaibungen mit Kalkspachtel und Silikatfarbe beschichtet
Heizung & Lüftungsanlage:
o Erneuerte Brötje-Plattenheizkörper, gedämmte Heizkörpernischen
o Heizkostenerfassung via Techem-Funk
o Feuchtegesteuerter 24-Stunden-Badablüfter (Marley P11)
Elektrik/Datentechnik:
o Modernisierte Elektrik mit FI
o Schalterprogramm Jung AS 500 weiß
o DSL-Internet (ca. 250 Mbit), Glasfaser im Treppenhaus
Sicherheit:
o Elektrische Gegensprechanlage mit Türöffner, elektr. Türspion mit Kamera
o Sicherheitstür (Abus-Türriegel PR 1900, Sperrbügel, Sicherheitsbeschlag)
o Schlüsselsafe im Keller
o 3 Techem-Rauchwarnmelder
o Bewegungsmelder in Hofdurchfahrt/Innenhof
Nutzflächen:
o Ca. 11 m² großer, gefliester und trockener Kellerraum (Lagerregal, Fahrradhalter)
o Ca. 8 m² Dachverschlag (Trockenboden)
o Pkw-Stellplatz im Innenhof
Lage
Die Wohnung liegt in der Lüneburger Weststadt an der Straße „Vor dem Neuen Tore 23D“, die von einem geschützten Grüngürtel flankiert wird. Hier verbinden sich:
Zentrale Erreichbarkeit:
o Innenstadt in ca. 15 Minuten zu Fuß oder 7 Minuten per Rad (Radschnellweg über Reppenstedt/Sülzwiesen, quasi ampelfrei)
o Bahnhof in ca. 10 Minuten mit dem Rad (überdachte Fahrradplätze vorhanden)
o Zwei Bushaltestellen jeweils ca. 300 m entfernt
Einkauf & Versorgung:
o REWE (07:00–23:00) mit Bäckerei & Getränkemarkt in kurzer Distanz
o EDEKA (07:30–21:00) in ähnlicher Nähe
o Weitere Einkaufsmöglichkeiten in Reppenstedt (zwei Supermärkte, Drogerie, etc.)
Betreuungs- & Bildungsstätten:
o Kindergärten, Horte und alle Schulformen in der Umgebung
o Leuphana-Universität Lüneburg in bequemer Reichweite
Freizeit & Natur:
o Sülzwiesen für Flohmärkte, Feste, Zirkus & Erholung
o Zwei Kleingartenkolonien (Jägerteich, Schildstein) für nachhaltiges Gärtnern
o Geplante Entwicklung eines Digital-Campus (Volgershall) mit 3D-Druck-Fokus
Lage-Check
Energie
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Endenergieverbrauch
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108,00 kWh/(m²a)
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Energieeffizienzklasse
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D
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Energieausweistyp
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Verbrauchsausweis
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Wesentlicher Energieträger
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Öl
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Sonstiges
Gemeinschaftseigentum und Modernisierungsmaßnahmen
Bisherige bauliche und energetische Modernisierungen
• Erneuerung der Wohnungs- und Treppenhausfenster sowie Haus-/Wohnungstüren
• Zerstörungsfreie Sanierung der Kaltwasserleitungen (vertikal), Erneuerung der horizontalen Leitungen im Keller (Edelstahlrohr, 2006)
• Kellertreppenaufgänge erneuert (2016)
• Dachrinnen- und Fallrohrerneuerung (2016)
• Polypipe-System zur Sanierung der vertikalen Abwasserleitungen (2023)
• Wärmedämmung Hofdurchfahrt (BAFA-gefördert, 2023)
• Dämmung oberste Geschossdecke (2024, BAFA-gefördert)
Geplante bauliche & energetische Maßnahmen
• Individueller Sanierungsfahrplan (isfp) für höhere Fördermittel
• Wärmedämmung Kellerdecke & Wohnungsaußenwand der Hofdurchfahrt
• Erneuerung Heizungsanlage (Pelletskessel)
• Installation Abwasser-Rückstauklappe je Hauseingang
• Abdichtung von 5 Balkonplatten (oberste Etage)
• Erneuerung des Müllsammelsystems, Fahrradstellplätze & -unterstände
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Angebot von: Christina und Carsten Wittkop
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