Altersvorsorge durch Hausverkauf auf Leibrente

Was ist eine Leibrente?

Die Leibrente ist eine Form der privaten Altersvorsorge. Immobilienverkäufer erhalten beim Hausverkauf auf Rentenbasis oder auf Basis einer Wertschätzung der Immobilie eine monatliche Auszahlung des Kaufpreises. Außerdem besteht die Möglichkeit, ein lebenslängliches Wohnrecht für die verkaufte Immobilie zu vereinbaren (https://de.wikipedia.org/wiki/Leibrente).

Die Vorteile einer Leibrente

Verkäufer genießen durch die Leibrente ein lebenslanges und sicheres Zusatzeinkommen. Je nach Vereinbarung können sie weiterhin in ihrem Haus oder Ihrer Wohnung wohnen, müssen sich aber nicht mehr um die Instandhaltung der Immobilie machen kümmern. Für Käufer ergibt sich beim Hauskauf per Leibrente der große Vorteil, dass die Kaufsumme nicht auf einmal aufgebracht werden muss und eine Kreditaufnahme entfällt. Auch Eigenkapital ist nicht immer erforderlich, falls keine Teilvorauszahlung vereinbart wurde.

Die Nachteile einer Leibrente

Der Hauskauf auf Rentenbasis birgt ein Risiko: Falls der Verkäufer ein ungewöhnlich hohes Alter erreicht, können die Leibrentenzahlungen den Verkehrswert der Immobilie übersteigen. Stirbt der Verkäufer unerwartet früh, erzielt der Käufer wiederum einen Gewinn.

Berechnung der Leibrente

Die monatliche Auszahlung (auch im Quartal oder jährlich) setzt sich aus einem Kapitalanteil und einem Zinsanteil zusammen. Die Zinsen zahlt der Käufer für den Vorteil, dass er den Kaufpreis erst nach und nach abzahlt.

Grundlage für die Berechnung der Leibrente sind der geschätzte Immobilienwert und die Lebenserwartung des Verkäufers

Falls im Kaufvertrag ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart wurde, ist der entsprechende Mietausfall vom Immobilienwert abzuziehen. Für die monatliche Auszahlung wird dieser Wert durch 12 geteilt und mit dem sogenannten Leibrentenfaktor multipliziert. Dieser berücksichtigt die statistische Sterbewahrscheinlichkeit des Verkäufers sowie die Verzinsung des zu verrentenden Betrags. Allerdings sollten Sie diese Berechnung unbedingt von einem Experten ausrechnen lassen, zum Beispiel von einem spezialisierten Notar oder Anwalt.

Absicherung und Gestaltung des Wohnrechts

Der Verkäufer kann sich durch eine Bankgarantie absichern oder ein Pfandrecht für wiederkehrende Zahlungen im Grundbuch eintragen lassen.

Auch die Aufnahme einer Wertsicherungsklausel dient zur Absicherung. Diese sieht eine Anpassung der Auszahlung bei Veränderungen am Verbraucherpreisindex vor und schützt Verkäufer vor Inflation.

Ein Wohnrecht sollte im Grundbuch eingetragen werden. Ebenfalls möglich ist es, Wohnrecht für einen begrenzten Zeitraum einzuräumen oder Wohnrecht mit Ertragsrecht (zum Beispiel bei Vermietung durch den Verkäufer), in diesem Falle spricht man vom sogenannten Fruchtgenussrecht, welches den Wert der Immobilie schmälert.

Wann ist ein Kauf oder Verkauf auf Leibrente sinnvoll?

Ein Kauf auf Leibrente ist sinnvoll, wenn der Kaufbetrag nicht auf einmal aufgebracht werden kann. Für den Immobilienbesitzer ist der Verkauf auf Leibrente sinnvoll, wenn keine Erben vorhanden sind oder eine Weitervererbung nicht gewünscht wird, wenn er in seinem Zuhause lebenslang bleiben möchte und keine Lust hat, das Kapital aus dem sofortigen Verkauf seiner Immobilie teuer zu versteuern.