Altersvorsorge mit Immobilien

Wenn das Geld älterer Menschen aus ihrer „normalen Rente“ kaum noch reicht, obwohl sie eine Immobilie besitzen – was dann?! In den letzten Jahren haben sich verschiedene Modelle entwickelt, um dieser Misere zu entkommen. Was sind das für Modelle? Was beinhalten sie? Und was taugt die Idee einer „Immobilienrente“, ganz grundsätzlich?

Manche nennen sie leicht despektierlich die „Betonrente“. Doch wer sich Sorgen um die Höhe seiner Rente macht, für den ist der Besitz einer Immobilie eine großartige Aufstockungsmöglichkeit seiner Bezüge. Vor allem dann, wenn keine Erben in Sicht sind. Oder Kinder und Enkel finanziell auf eigenen Füßen stehen. Dann profitieren alle Beteiligten von einer cleveren Immobiliennutzung: Die ältesten Noch-Bewohner der Immobilie dadurch, dass sie dort wohnen bleiben können, wo sie oft schon seit Jahrzehnten zu leben gewohnt sind. Kinder und Enkel dadurch, dass sie auch im Pflegefall vermutlich nicht zur Kasse gebeten werden – denn das Geld reicht im Idealfall auch noch aus, um Zuschüsse zur häuslichen Pflege zahlen zu können. Oder die Wohnung barrierefrei umbauen zu lassen. Und wenn die letzten Bewohner der Immobilie verstorben sind, müssen die Nachkommen allenfalls das Aus- und Aufräumen übernehmen, alle Verwaltungs- und Verkaufsarbeiten dagegen übernimmt ein anderer … Wer? Meistens ist das eine Bank oder Versicherung, aber es kann auch eine Stiftung sein.

Betongold, Immobilienrente … wovon ist hier die Rede?

Das Modell, auf das dieser Text abzielt, ist unter verschiedenen Namen bekannt. Und es gibt auch unterschiedliche Arten, um das zu erreichen, was in den Eingangssätzen dieses Textes grob skizziert wurde. Das Modell ist bekannt als Immobilienrente, ganz nüchtern als „Zusatzrente durch Immobilien“, „Verrentung der eigenen Immobilie“ oder etwas blumiger als „liquid home“, Immobiliengold, Betongold oder eben „Betonrente“. Das Prinzip ist recht simpel: Die Besitzer bleiben Besitzer oder „nur“ lebenslange Bewohner – und veräußern ihre Immobilie dennoch. Wichtig ist dabei: Sie behalten ein lebenslanges, kostenloses Wohnrecht in ihrer Immobilie. Und das wird ihnen – eben in Form einer Zusatzrente – von den neuen Besitzern der Immobilie finanziell vergütet.

Eine wichtige Voraussetzung ist natürlich, dass die Immobilie zu diesem Zeitpunkt (weitgehend) schuldenfrei sein sollte. Die juristischen Wege, um eine möglichst lukrative Immobilienrente zu erzielen, sind unterschiedlich. In Frage kommen

• Die Leibrente. Dabei verkauft der Eigentümer seine Immobilie an einen Investor zu einem Preis, der meist deutlich unter dessen Verkehrswert liegt. Dafür garantiert ihm der Käufer das Recht, in der Immobilie zu wohnen und zahlt ihm meistens statt des Kaufpreises eine monatliche Rente. Diesem Modell liegt das klassische Wohnrecht zugrunde. Dann gibt es noch
• Das Nießbrauchrecht. Dieses Recht endet erst mit dem Tod des Besitzers, geht also über das reine Wohnrecht hinaus, das in der Regel mit dem Auszug aus der Wohnung endet. Sowohl bei der Leibrente wie beim Nießbrauchrecht bleibt der ehemalige Besitzer nicht Eigentümer seiner ehemaligen Immobilie. Daneben gibt es die in Deutschland noch nicht allzu weit verbreitete
• Umkehrhypothek. Dabei beleiht ein Rentner seine Immobilie über einen bestimmten Zeitraum und bekommt dafür monatlich eine kleine Rente ausgezahlt. Er bleibt Eigentümer der Immobilie. Sollte sich nach Abschluss des Vertrags abzeichnen, dass ein Umzug ins Pflegeheim unumgänglich ist, kann er seine Immobilie immer noch verkaufen und den Kredit aus dem Erlös zurückzahlen. Nach dem Tod geht das Eigentum an die rechtmäßigen Erben über. Die können dann entscheiden, ob sie die Immobilie verkaufen und das Darlehen aus dem Erlös zurückzahlen oder es behalten möchten. Wollen sie die Immobilie behalten, müssen sie die Umkehrhypothek aus eigener Tasche zahlen. Die monatlichen Rentenzahlungen an die ursprünglichen Besitzer sind bei einer Umkehrhypothek in der Regel allerdings deutlich niedriger als bei einem Modell, dem die Leibrente zugrunde liegt.
• Auch eine Zeitrente oder ein (befristeter) Mietvertrag mit dem neuen Besitzer können eine Option sein. Gerade in solchen Fällen muss der neue Besitzer vielleicht auch gar keine Institution wie eine Bank oder Versicherung sein. Sondern es könnte auch guter Freund, ein Verwandter oder eine andere Privatperson sein.

Um welches Modell es auch immer geht, stets ist eine Sache wichtig: Es muss ein klarer, eindeutiger Vertrag aufgesetzt werden, dessen Inhalt dann auch als Eintrag im Grundbuch dokumentiert werden sollte. Darum: Wofür auch immer Sie sich entscheiden, der Gang zum Notar ist unumgänglich!

Vor- und Nachteile der Immobilienrente

Auf den ersten Blick klingt das alles – trotz der vielen unterschiedlichen Umsetzungswege – recht attraktiv. Doch es gibt durchaus auch kritische Stimmen und Aspekte.

Zum einen geht es um die Tatsache, dass jede Immobilie im Lauf der Jahre eher an Wert verliert, wenn sie nicht gepflegt, sprich: ständig renoviert wird. Vielen Rentnerinnen und Rentnern aber fehlt genau dazu das Geld. Und manche sehen den Renovierungsbedarf aufgrund der langen Zeit, die sie bereits in der Immobilie leben, aufgrund einer gewissen „Gewöhnung“ nicht (mehr) allzu klar.

Dann geht es natürlich auch um die Entwicklung der Immobilienpreise. Und um unsere Lebenserwartung. Ganz egal, welches Modell als Immobilienrente zur Anwendung kommen soll: Um sich gegen mögliche Verluste abzusichern, kalkulieren Banken und Versicherungen oft relativ hohe Abschläge ein. Denn sie rechnen damit, dass sich am Ende vielleicht doch kein guter Immobilienverkaufspreis erzielen lässt. Oder dass die jetzigen Rentenempfänger überdurchschnittlich lang leben werden. Manche Immobilienexperten warnen auch vor einem Verfall der Mietpreise – der indirekt einerseits den Immobilienwert beeinflusst. Und es andererseits für Immobilienbesitzer sehr viel lukrativer machen würde, die Immobilie noch zu Lebzeiten ohne jedes Nutzungsrecht endgültig zu verkaufen, statt sie sozusagen „zu beleihen“.

Genau an diesem Punkt aber greifen die Vorteile der Immobilienrente – zumindest für die derzeitigen (Noch-)Besitzer der Immobilie: Ein endgültiger Verkauf würde bedeuten, alle Zelte abzubrechen, die Immobilie für immer zu verlassen, Gewohntes aufzugeben, die Umgebung, Freunde und Nachbarn hinter sich zu lassen. Außerdem bedeutet der Auszug aus einer lang genutzten Immobilie natürlich auch immens viel Arbeit. Dazu kommt die – vor allem in Ballungsgebieten – mehr als heikle Frage: Wie komme ich dann an eine neue (Miet-)Wohnung?

Machen Sie sich auf die Suche nach Ihrem individuell besten Weg!

Aus den oben genannten Gründen erscheint die „Betonrente“ mehr und mehr Menschen zunehmend attraktiv. Dazu kommt, dass es eine wirklich große Zahl an Rentnerinnen und Rentnern gibt, die zwar im Besitz einer Immobilie sind, aber kaum von ihrer „normalen Rente“ leben können. Was dann häufig genug wieder zu Lasten der Immobilie geht: Oft ist sie viel zu groß, kann nicht (mehr) instandgehalten werden und verliert so von Jahr zu Jahr an Wert. Das alles kann zu einer echten Zwickmühle für die derzeitigen Besitzer werden. Darum steigt die Zahl der unterschiedlichen Angebotefür das „Betongold“ zur Zeit auch ständig an.

Für Interessenten kann es hier nur einen Weg geben: Vergleichen Sie so akribisch wie möglich die unterschiedlichen Angebote! Und: Fragen Sie sehr genau nach, was für Sie, Ihre Lebenssituation und Ihre Immobilie der beste Weg sein könnte. Wenn möglich: Sprechen Sie mit (potenziellen) Erben, Kindern und auch weitläufigeren Verwandten darüber! Vielleicht kommen Sie gemeinsam – unter Umständen auch mit Hilfe eines unabhängigen Immobilienberaters oder eines Anwalts – zu einer individuellen Lösung. Denn im Zweifelsfall ist dies allemal der bessere Weg, als eine Bank oder Versicherung an der Veräußerung Ihrer Immobilie unnötigerweise noch kräftig mitverdienen zu lassen.

Tipp: Online gibt es mehrere Rechner, die Ihnen unverbindlich ausrechen, wie hoch Ihre mögliche „Immobilienrente“ sein könnte. Um es klar zu sagen: Angesichts des großen Werts, den Immobilien heute haben, ist der Betrag dieser monatlichen Rente in den allermeisten Fällen doch recht bescheiden.