Umwandlungsverbot und Baugebot
Wie das Vorkaufsrecht für Mieter bei Wohnraum, der in Eigentum umgewandelt werden soll, sind auch das Umwandlungsverbot und das „Baugebot“ Versuche, von politischer Seite der Wohnraumnot in Deutschland entgegenzuwirken. Das wird im Baulandmobilisierungsgesetz geregelt. Was genau hat es damit auf sich?
Worum geht es im Umwandlungsverbot?
Ganz grob: um ein Verbot der Umwandlung von Mietraum in Eigentum. Das soll derzeit erschwert werden, zumindest in Städten und Regionen, in denen der Wohnungsmarkt stark „angespannt“ ist. Wann das der Fall ist, müssen und dürfen die Gemeinden, Städte und Regionen selbst festlegen. In solchen Städten und Regionen müssen die Behörden dann einer Umwandlung von Mietraum in Eigentum ausdrücklich zustimmen. Das besagt das “Umwandlungsverbot”, das am 22.06.2021 im Rahmen des Baulandmobilisierungsgesetzes in Kraft getreten ist. Es ist ein befristetes Gesetz, das erst einmal nur für fünf Jahre gelten soll.
Wenn es zu solchen Verboten kommt, müssen sie von der zuständigen Kommunen begründet werden: “Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt”, heißt es in dem Gesetz.
Kritiker des neuen Gesetzes sehen darin massive Eingriffe in die Eigentumsrechte von privaten Vermietern – rund fünf Millionen soll es derzeit in Deutschland geben. Die wohl schlimmste Vermutung ist, dass durch das Umwandlungsverbot alle Privatleute, die größere Immobilien – also klassische „Mietshäuser“ - verkaufen wollen oder müssen, gar keine andere Chance haben werden, als das Haus komplett an Groß-Investoren zu verkaufen, deren Marktmacht damit nur noch mehr zunehmen wird.
Das neue Gesetz gilt tatsächlich nur für größere Projekte, etwa für Wohngebäude, die mehr als fünf Wohnungen zählt, in manchen Kommunen auch für Gebäude mit “drei bis 15 Wohnungen”.
Eine weitere Ausnahme ist: Wenn die Wohnungen eines Gebäudes zu mindestens zwei Dritteln an die vorigen Mieter verkauft werden können, ist das auch in Ordnung. Das ist gar nicht so unrealistisch, denn Mieter von Objekten, die „umgewandelt“ werden sollen, haben immer ein Vorkaufsrecht.
Prinzip Vorkaufsrecht
Dass alle Mieter ein Vorkaufsrecht bei der Umwandlung von Mietraum in Eigentum haben, ist nichts Neues. Das Prinzip hat sich bereits etabliert: Ist ein ehemaliger Mieter am Kauf „seiner Wohnung“ interessiert, darf er sie immer zuerst kaufen. Er hat stets Vorrang vor anderen Kaufinteressenten. Dabei muss der bisherige Mieter allerdings exakt auf die Bedingungen eingehen, die mit dem Kaufinteressenten ausgehandelt worden sind.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch eine schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer. Darin sollte er dem Eigentümer mitteilen, dass er das Grundstück oder die Immobilie zu den Konditionen, die mit dem Dritten vereinbart wurden, kaufen wird. Dieses Schriftstück kann zwar formlos sein, ist aber unwiderruflich.
Eine weitere Pflicht, diesmal für den Verkäufer: Er muss den ausformulierten und schon notariell beglaubigten Kaufvertrag unverzüglich dem bisherigen Mieter zukommen lassen.
Das Baugebot
Neben dem Verbot der Umwandlung von Mietraum in Eigentum sieht das Baulandmobilisierungsgesetz auch ein Gebot vor: das “Baugebot”. Das besagt, dass Kommunen Grundstückseigentümer dazu verpflichten können, freie Flächen innerhalb einer bestimmten Frist mit Wohnungen zu bebauen. Vor allem natürlich dann, wenn es in dieser Region dringenden Wohnbedarf gibt oder es sich um Gebiete mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ handelt.
Ausnahmen sind auch hier zugelassen - etwa, wenn das Grundstück der Altersvorsorge der Besitzer dienen soll.
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