Urteil: Maklerkosten müssen geteilt werden

In Deutschland gilt beim Immobilienverkauf seit einigen Jahren das Bestellerprinzip. Wer einen Makler beauftragt, kann die Kosten maximal zur Hälfte auf die Gegenpartei abwälzen. Der Bundesgerichtshof hat zwei Sonderfälle beleuchtet und diese Regel nun konkretisiert.

Die geltende Regelung beim Bestellerprinzip

Seit Ende 2020 gilt eine Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches für § 656d, die durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser vom Bundestag beschlossen wurde.

Demnach kann die bestellende Seite maximal die Hälfte der Kosten auf die andere Seite umlegen. In der Praxis bestellt üblicherweise der Verkäufer den Makler. Der Käufer muss daher laut Gesetz nur die Hälfte der Kosten bezahlen.

Das Gesetz betrifft jedoch Einfamilienhäuser und Wohnimmobilien. Gewerbeimmobilien sind ausgeschlossen. Zudem gab es am Markt Einzelfälle, bei denen der Käufer die Maklergebühren von bis zu 7,14 Prozent komplett übernehmen sollte, der Verkäufer seinerseits den Immobilienpreis gesenkt hat. Dieses Vorgehen ist nicht nur steuerlich problematisch, sondern auch rechtlich umstritten gewesen.

Zwei Urteile zugunsten der Käufer

Der Bundesgerichtshof hat in beiden Fällen am 6. März 2025 ein Urteil gefällt. Zum einen verdeutlichten die Richter in dem Urteil (Az.: I ZR 32/24) die Definition einer Wohnimmobilie. Demnach ist es unerheblich, ob die Immobilie einen gewerblichen Anbau hat oder nicht. Entscheidend ist, ob der Käufer sie als Wohnimmobilie nutzen möchte. In dem Fall sollte der Käufer die Maklerkosten tragen, da der Verkäufer der Auffassung war, es handele sich um eine Gewerbeimmobilie.

Zum anderen befasste sich der BGH mit der Frage einer Verrechnung der Maklerprovision mit dem Kaufpreis. Der Käufer sollte in dem Fall die Maklerprovision allein bezahlen, der Verkäufer reduzierte jedoch zu gleichen Teilen den Preis. In dem Urteil (Az: I ZR 138/24) verweisen die Richter auf das §656d BGB, wonach der Käufer maximal die Hälfte der Kosten zu tragen hat, wenn der Verkäufer einen Makler beauftragt. Eine Verrechnung eines höheren Anteils über den Verkaufspreis ist unzulässig bzw. der reduzierte Verkaufspreis verpflichtet den Käufer nicht zur Übernahme von mehr als 50 Prozent der Maklerkosten.

Praxistipp: Bestellerprinzip nicht umgehen

Für die Praxis sind beide Urteile relevant. Denn die höchstrichterlichen Entscheidungen unterstreichen die Reichweite des Bestellerprinzips. Die Rechte der Käufer sind deutlich gestärkt und Unklarheiten sind beseitigt. Für Verkäufer bedeutet das: Jede Form von Umgehen der Rechtslage kann zu finanziellen Nachteilen führen und zusätzlich einen Rechtsverstoß darstellen.

Der Verkäufer kann die Maklerkosten nicht einfach auf den Vertragspartner abwälzen. Die klassische Beteiligung des Käufers an der bis zu 7,14 Prozent hohen Provisionssumme darf die Hälfte nicht überschreiten. Dieser Anteil muss nachvollziehbar bleiben. Wer Maklerkosten sparen möchte, kann dagegen ganz auf diesen Dienstleister verzichten oder sich zum attraktiven Pauschalpreis beim Verkauf unterstützen lassen.