Das Bieterverfahren: Was ist das? Wie geht es? Was sind Vor- und Nachteile?

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, muss dies nicht zwingend in einem Angebot mit Festpreis tun. Ebenso gut ist es möglich, aus dem Verkauf eine Auktion zu machen, die der oder die Meistbietende gewinnt. Aber Achtung: Dabei handelt es sich zwar durchaus um eine Versteigerungsaktion, meistens „Bieterverfahren“ genannt. Die geht rein privat über die Bühne und darf nicht mit der sogenannten Zwangsversteigerung verwechselt werden. Eine Zwangsversteigerung ist nämlich alles andere als privat: Sie geht immer von ausstehenden Zahlungen an Gläubiger aus, wird juristisch angeordnet und von einem Amtsgericht durchgeführt.

Das Bieterverfahren kommt ohne juristischen Beistand aus, jeder kann es als private Verkaufsaktion in Gang setzen. Doch natürlich bringt es sowohl für Verkäufer als für Käufer einige Besonderheiten mit sich. Die erklären wir Ihnen im Folgenden.

Bieterverfahren für Immobilien-Verkäufer

Bei diesem Verfahren legen die Immobilien-Verkäufer eigene Regeln fest. Sie sind das A und O dieses Verfahrens. Darum müssen die Regeln gut verständlich und absolut transparent sein. Wichtigster Startpunkt ist dabei: Es muss deutlich sein, dass es um ein Bieterverfahren geht! Manche wählen die Option, den Preis mit nur 1.- Euro zu starten. Hoffentlich glaubt jetzt niemand, da sei eine Immobilie wirklich für einen Euro zu verkaufen! Darum muss an möglichst prominenter Stelle gleich der Hinweis „Bieterverfahren“ erfolgen! Zweite Variante: die Angabe „Preis nach Absprache“, falls möglich (in der Regel nur bei Gewerbeimmobilien). Damit wird schnell ersichtlich, worum es geht. Weitere wichtigste Punkte sind:

• Termine
• Art und Möglichkeiten des Bietens
• Die Frage: Wer darf bieten?

Sehen wir uns das mal im Einzelnen näher an: Die Termine, deren klare Festlegung, Einhaltung und Überwachung sind ein wichtiger Punkt dieses speziellen Verfahrens. Da kann es um zweierlei gehen:

Um den Termin, bis zu dem ein Gebot abgegeben werden kann. Danach muss definitiv Schluss sein, alles andere wäre unfair. Oft wird dafür eine recht kurze Zeitspanne empfohlen, manchmal nur von einigen Stunden. Doch das ist nicht in jedem Fall zielführend. Und wenn es offen kommuniziert wird, spricht auch rein gar nichts dagegen, den Zeitrahmen über einige Tage, vielleicht gar Wochen zu setzen. Gute, wichtige Entscheidungen brauchen schließlich immer ihre Zeit! Und wem es darum geht, den bestmöglichen Preis zu erzielen, wird sicher immer auch zulassen, dass ein einmal gemachtes Gebot vom Bieter selbst noch nach oben korrigiert werden kann. Da macht es Sinn, den Zeitrahmen nicht zu eng zu stecken.

Um den Besichtigungstermin. Die meisten Kaufinteresssenten werden wohl erst nach einer Besichtigung ihr Gebot abgeben wollen. Auch da gibt es zwei Möglichkeiten: einen Sammeltermin, also: „open house“. Hat den Nachteil, dass es dabei sehr „rummelig“ zugehen kann und sowohl Käufer wie Verkäufer nicht allen wichtigen Punkten ihre volle Aufmerksamkeit widmen können. Vorteil ist natürlich die Zeitersparnis für Verkäufer. Variante zwei geht genau wie bei „normalen“ Verkäufen: Mit jedem Interessenten wird ein individueller Termin vereinbart. Diese Zeit müssen Verkäufer dann natürlich aufbringen. Da muss jeder Verkäufer selbst entscheiden, was er für richtig hält. In jedem Fall sollte festgehalten werden: Das Bieterverfahren muss keineswegs immer mit einem Open-House-Termin einhergehen, wie manchmal behauptet wird.

Auch die Möglichkeiten des Bietens können individuell gestaltet werden: offen, für alle einsehbar. Oder sozusagen „hinter den Kulissen“, beispielsweise per Mail. Wichtig ist dabei natürlich die Verbindlichkeit der Gebote. Verkäufer gehen nur dann auf „Nummer Sicher“, wenn sie ein schriftliches Angebot vorliegen haben. Selbst dann kann es noch geschehen, dass ein Interessent nicht zum vereinbarten Notartermin erscheint. Dann steht und fällt alles mit der Verbindlichkeit des Gebots. Denn hier gilt – wie bei jedem Immobilienverkauf: Nur eine notarielle Beurkundung in Form eines Kaufvertrags gibt Sicherheit. Davor können Kunde jederzeit noch „abspringen“.

Die Frage: „Wer darf bieten?“, beantwortet sich hier auf ohne-makler eigentlich von selbst: nur Menschen, die Name, Anschrift und (Mail-)Adresse angeben. Wahlweise auch eine Schufa-Auskunft zulassen. Eine weitere Option wäre, nur jene zuzulassen, die einen Besichtigungstermin wahrgenommen haben.

Vorteile des Bieterverfahrens

Die Vorteile des Bieterverfahrens für Verkäufer:

• Es können unter Umständen bessere Preise erzielt werden als ohne Bieterverfahren
• Es kann relativ schnell gehen – vor allem, wenn nur eine Zeitspanne von einigen Stunden zum Bieten eingeräumt wird.
• Verkäufer müssen sich weder auf einen endgültigen Preis festlegen, noch müssen sie die Preisverhandlungen mit den Interessenten führen. Das regeln sozusagen die Interessenten untereinander.

Besonders bei Immobilien mit einem gewissen Liebhaberwert profitieren Verkäufer vom Bieterverfahren. Das trifft vor allem auf Bestands- und renovierungsbedürftige Immobilien zu. Da kann ein fester Standardpreis durchaus unter dem liegen, was Liebhaber zu zahlen bereit wären. Am besten funktioniert das Bieterverfahren genau bei solchen Immobilien und noch zuverlässiger in Regionen, in denen gute Immobilienangebote ohnehin rar sind. In solchen Fällen greifen die gängigen Bewertungskriterien oft nicht zuverlässig. Auch bei scheinbar „unverkäuflichen“ Immobilien kann das Bieterverfahren die Chancen zum Verkauf durchaus steigern

Selbst, wenn es nach Abschluss des Bieterverfahrens nicht zu einem Abschluss kommen sollte, haben Verkäufer danach eine gute, realistische Einschätzung vom Wert ihrer Immobilie.

Vorteile für Käufer beim Bieterverfahren können sein

• Sie bestimmen – bis zu einem gewissen Grad – den Preis der Immobilie aktiv selbst mit, können aber auch jederzeit wieder aussteigen, wenn ihre finanziellen Möglichkeiten überschritten sind.
• Auch besonders preiswerte Immobilien können so in den Fokus des Interesses rücken – das gilt vor allem für Kaufinteressenten, die zu Renovierungsarbeiten bereit sind.

Nachteile des Bieterverfahrens

• Der Ausgang ist unsicher. Es kann sein, dass der Bieter mit dem höchsten Gebot es sich doch noch anders überlegt. Dann ist die Frage: Haben „unterlegene Bieter“ noch immer Interesse?
• Das Bieterverfahren ist in Deutschland nicht sonderlich weit verbreitet. Es weckt mancherorts Misstrauen („stimmt was mit dieser Immobilie nicht?“) und zieht auf der anderen Seite Schnäppchenjäger geradezu magisch an. Mit beiden Faktoren müssen Verkäufer gut umgehen können.
• Für Käufer kann es unangenehm sein, sich im direkten Wettbewerb gegen andere Interessenten durchsetzen zu müssen. Vielleicht fürchten sie auch den „Zockercharakter“ der ganzen Sache.
• Geht der erste Versuch mit einem Bieterverfahren schief, kann die Immobilie – vor allem online – leicht als „verbrannt“ gelten. Bedeutet: Wer die Immobilie im ersten Bieterdurchgang gesehen hat, erkennt sie wieder – und wird schnell misstrauisch. Auch hier kann der Verdacht entstehen: Mit dieser Immobilie stimmt was nicht!

Auch ist – wie bei allen Auktionen – immer wieder zu beobachten, dass Interessenten in eine Art Bieter-Rausch geraten und dazu tendieren können, ihr Budget zu überschreiten. Ganz grundsätzlich: Bieterverfahren heizen den Preisboom des Immobilienmarkts noch zusätzlich an.