Bundesbankdaten zum Wohnungsmarkt: Mieten hoch, Preise runter
Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht regelmäßig Daten zum Wohnungsmarkt. Die aktuelle Statistik zeichnet das Bild der anderen Datenquellen nach: Die Preise für Wohnimmobilien sind 2023 gefallen. Die Mieten dagegen steigen überproportional. Die privaten Bautätigkeiten gehen zurück.
Schwierige Lage am Wohnungsmarkt
Die Bundesbank bietet mit Ihren jährlich oder vierteljährlich aktualisierten Grafiken ein Indikatorensystem zum Wohnimmobilienmarkt. Dabei schreibt die Institution die Daten nicht in Tabellen, sondern nur in Kurven fort.
Die aktuelle Veröffentlichung basiert auf Daten aus dem Jahr 2023. Die Kurven entsprechen den Meldungen von anderen Organisationen. Sie zeichnen einen Rückgang der Preise für Wohnimmobilien nach. Gleichzeitig steigen die Mieten. Eine naheliegende Interpretation ist, die Entwicklung auf die wirtschaftliche Gesamtlage zurückzuführen. Dafür gibt es starke Indizien.
Weniger private Bauvorhaben und weniger private Wohnungsbaukredite
Die schwierige Situation am Wohnungsmarkt zeigt sich unter anderem an der Veränderung privater Aktivitäten. Die Statistik zeigt einen deutlichen Abfall des Zuwachses der Vergabe von privaten Wohnungsbaukrediten. Der Stand ist niedriger als vor zehn Jahren. Das drückt sich zugleich mit einem Rückgang der Bestandsdarlehen aus, der gemessen am Bruttoinlandsprodukt stark ausfällt. Auch die Anzahl risikoreicher Kredite ist höher als zuvor. Eine Ursache ist der gestiegene Zinssatz seit ca. zwei Jahren. Zugleich ist als konsequenterweise der Anteil an Darlehen mit kurzer Zinsbindung gestiegen. Die Kreditnehmer wollten die Zinsentwicklung abwarten und sich nicht langfristig binden.
Im Baugewerbe macht sich die Kreditvergabe mit einem deutlichen Einbruch der Auftragseingänge bemerkbar. Die Kurve ist auf den tiefsten Stand seit 2015 gefallen, gemessen an Basispunkten bei konstanten Preisen. Die fehlenden Aufträge schlagen offenbar als weicher Indikator auf den Wohnungsmarkt durch.
Mieten steigen überproportional
Die Mieten sind im vergangenen Jahr noch einmal deutlich gestiegen. Auffallend ist eine sich weiter öffnende Schere gegenüber der Entwicklung der Verbraucherpreise. Seit 2020 steigen die Mieten deutlich überproportional, was die Entwicklung der letzten Jahre forciert. Das Resultat ist, dass in den meisten Städten und Regionen die Mieten einen Höchststand erreicht haben.
Als Basisjahr nutzt die Bundesbank aktuell das Jahr 2010. Dieser Wert ist mit 100 festgesetzt. Seitdem haben die Mieten in 127 untersuchten Städten den Indexwert 170 erreicht, in den sieben wichtigsten Städten ist der Index auf knapp 180 geklettert. Der erfasste Durchschnitt aller Regionen lag für 2023 noch nicht vor, 2022 erreichte dieser grob 155. Die Verbraucherpreise sind sei 2010 jedoch nur wenig mehr als 102 Punkte angestiegen.
Preise für Mietshäuser gingen 2023 etwas zurück
Bekannt ist, dass es bis Ende 2023 einen deutlichen Rückgang der Preise für Mehrfamilienhäuser gab. Das zeigen auch die Grafiken der Bundesbank. Der Preisindex für Mehrfamilienhäuser sank demnach innerhalb der letzten zwei Jahre von 220 auf 200 Punkte. In den Städten zeigte sich jedoch ein differenzierteres Bild. In den 127 großen Städten gingen die Preise für Bestandsimmobilien zwar leicht zurück. Bei den Neubauten dagegen stagnierten die Preise laut Erhebung fast.
Besserung durch Zinssenkung in Sicht?
Die Bundesbank zeichnet die Entwicklung anhand von verschiedenen Datenquellen nach. Sie bewertet diese Daten jedoch nicht. Dass die Zinsen der letzten zwei Jahre und die Inflation einerseits sowie die Lieferengpässe im Baugewerbe andererseits keine guten Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt sind, liegt jedoch auf der Hand.
Das könnte sich ändern. Denn viele Experten glauben, dass die Europäische Zentralbank den Leitzinssatz in der zweiten Jahreshälfte absenken wird oder gar muss. Die Teuerungsraten in den Ländern der Eurozone sinken bis auf wenige Ausnahmen. Das erlaubt der Bank, die Preisstabilität auch durch niedrigere Zinsen zu erreichen. Die Schweizer Notenbank hat als erste größere Notenbank den Satz bereits wieder abgesenkt bereits entsprechend gehandelt. Ohne Zinsänderung wird sich die Lage am Immobilienmarkt vermutlich nicht deutlich ändern können.
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