Denkmalgeschützte Immobilien können einige Überraschungen bergen – auch finanziell

Denkmalschutz hat mehr als einen Aspekt: Auf der einen Seite steht er für den Erhalt von Kulturgütern. Als Käufer oder Besitzer einer denkmalgeschützten Immobilie sollte man hinter diesem Konzept stehen. Denn es bringt einiges an Pflichten mit sich, vor allem Sanierungs- und Unterhaltskosten können höher ausfallen als bei anderen Immobilienarten. Außerdem müssen alle Baumaßnahmen mit den zuständigen Behörden abgestimmt werden. Auf der anderen Seite lässt sich nicht pauschal sagen: „denkmalgeschützte Immobilien sind viel teurer als andere Immobilien!“ Mit Blick auf die eigenen Steuern kann sich da ein völlig anderes Bild ergeben.

Denkmalgeschützte Immobilien sind beliebt

Wer sich noch nicht allzu intensiv mit denkmalgeschützten Immobilien befasst hat, wird oft von mehreren Faktoren überrascht. Etwa: „Was, es gibt Menschen, die sind bereit, für so alte Kästen viel mehr Geld zu zahlen als für schnucke, schön saubere Neubauten? Nehmen sogar teure Sanierungskosten auf sich!“ Ja, solche Menschen gibt es. Und zwar ziemlich viele. Denkmalgeschützte Immobilien setzen oft Emotionen frei, werden zu Bauprojekten, in das oft jede Menge „Herzblut“ investiert wird. Es geht hier häufig um echte „Liebhaberei“. Wer denkmalgeschützte Immobilien liebt, ist bereit, viel Zeit, Ärger und Geld zu investieren, um Kulturgüter zu erhalten. Die immateriellen Werte stehen dabei in aller Regel weit über materiellen Werten.

Da kehren sich plötzlich als sicher geglaubte Rendite-Überlegungen völlig um, der Wert einer denkmalgeschützten Immobilie lässt sich nie allein über Zahlen berechnen. Sozusagen als „Belohnung“ für dieses Engagement steigen fast alle denkmalgeschützten Immobilien noch dann im Wert, wenn bei anderen Immobilienarten der Preisverfall längst eingesetzt hat – vorausgesetzt, sie werden kontinuierlich gepflegt. Denkmalgeschützte Immobilien entwickeln also schon mit Blick auf ihren Wertbestand einen Zyklus, der nicht mit anderen Immobilienarten verglichen werden kann. Das funktioniert natürlich vor allem darum, weil sie durchaus beliebt sind und nicht beliebig „vermehrt“ werden können wie Neubauten.

Ein klein wenig „Vermehrung“ gibt es dann allerdings doch – und auch das überrascht viele Menschen: Denkmalgeschützte Immobilien müssen keineswegs mehrere hundert Jahre alt sein. In den Denkmallisten sind bereits jetzt Baudenkmäler aus den 1960er Jahren verzeichnet. Und das werden im Lauf der Zeit sicher noch mehr werden. Auch diese Immobilien erfreuen sich zunehmender Beliebtheit, vor allem bei Menschen, die schnörkellos klare Architektur lieben.

Denkmalgeschützte Immobilien und Finanzen

Wer gar nichts mit einer Immobilie als „Herzblut“-Projekt anfangen kann, lässt sich allerdings dann doch oft von den reinen Zahlen überzeugen. Und auch aus diesem Blickwinkel sind denkmalgeschützte Immobilien überaus beliebt. Da geht es nicht um „Liebhaberei“, sondern um nackte Zahlen. Das betrifft meistens Menschen, die das Gefühl haben: „Hilfe, ich zahle zu viel Steuern!“ Oft sind es Selbstständige mit einem relativ guten Einkommen. Und wer da gedanklich beispielsweise dem Steuerberater und Erfolgsautor Johann C. Köber folgt, lernt schnell, dass gerade über den Besitz von denkmalgeschützten Immobilien das gelingt, was er in seinem jüngsten Bestseller „aus Steuern Immobilienvermögen“ schaffen nennt. Mehr über das Buch hier. Da hat er die „Wunder“ der Immobilieninvestition beschrieben – und der Denkmalschutz gehört für ihn dazu. Das beginnt schon mit der Tatsache, dass „das Besondere an der Denkmalförderung ist, dass sie auch für die Selbstnutzung gewährt wird“ – sie ist die einzige Möglichkeit, selbst genutzten Wohnraum steuerlich abzuschreiben. Und diese Absetzungskosten sind höher als bei allen anderen Immobilienarten: Anschaffungs- und „Herstellungskosten“ (also meist: Renovierung oder Sanierung) können in den ersten acht Jahren zu je neun Prozent und in den folgenden vier Jahren zu je sieben Prozent abgeschrieben werden.

Dass keine einzige Baumaßnahme an oder in denkmalgeschützten Immobilien ohne Genehmigung der entsprechenden Behörde erfolgen darf, ist gewissermaßen die „Kehrseite“ der Medaille – mehr über die Pflichten der Besitzer von Baudenkmälern finden Sie hier: Denkmalschutz

Das ist nicht zuletzt darum wichtig, weil das Denkmalamt erst nach Abschluss aller Baumaßnahmen die Rechnungen prüfen – und für das Finanzamt die Höhe der absetzbaren Beträge bescheinigen wird. Die Denkmalbehörde übernimmt damit gewissermaßen die Vorarbeiten für das Finanzamt – und im Gegenzug sind diese Bescheinigungen für das Finanzamt verbindlich, beschreibt Köber diesen Vorgang aus seinem Erfahrungswissen.

In einem der Rechenbeispiele seines Buchs beschreibt Köber, wie auf diese Weise aus einem Vermögen von 100.000 Euro nach zehn Jahren 305.000 Euro geworden sind. Dabei nimmt er allerdings an, dass die Wertsteigerung der Immobilie 100.000 Euro betrug. Aber selbst, wenn dies nicht der Fall sein sollte, wäre das Vermögen verdoppelt worden.

Wer sein Vermögen über Investitionen in Baudenkmäler steuern möchte, sollte das Alter des Baudenkmals berücksichtigen: Bei Immobilien, die vor 1924 errichtet wurden, lassen sich die Anschaffungskosten mit 2,5 Prozent jährlich abschreiben. Die Laufzeit dieser linearen Abschreibung beträgt 40 Jahre. Bei denkmalgeschützten Gebäuden jüngeren Datums sind es nur 2 Prozent über 50 Jahre