Vermietung und Energieausweis: Was, wenn ich den Energieverbrauch der Mieter nicht kenne?

Es gibt zwei Arten des Energieausweises, den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Beide sind noch immer gültige Dokumente. Der Energieausweis muss bei Neuvermietungen wie Verkäufen von Immobilien vorgelegt werden können – wobei er nicht älter als zehn Jahre sein darf. Wer das als Verkäufer oder Vermieter nicht berücksichtigt, muss mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro rechnen. Nun stellt sich da allerdings für Vermieter eine wichtige Frage: Wie komme ich an die Verbrauchsdaten der (Vor-)Mieter? Denn vor allem die Zahlen des Energieausweises fußen auf Verbrauchswerten aus den letzten Jahren.

Wer liefert die benötigten Daten?

Gar keine Frage: Zur Erstellung eines Energieausweises werden die Energieverbrauchsdaten der Mieter benötigt. Wenn aber die (bisherigen) Mieter mit einem Energieversorger eigene Verträge abgeschlossen haben, kann die Ermittlung der benötigten Daten für den Vermieter ziemlich aufwändig – und im schlimmsten Fall völlig unmöglich werden.

Erschwerend kommt hinzu: Einige Energieversorger werden unter Hinweis auf den Datenschutz dem Vermieter die Daten der Mieter nur dann übermitteln, wenn eine schriftliche Einwilligung der Mieter dafür vorliegt. In solchen Fällen können die Daten nur durch die direkte Auskunft der vorigen Mieter ermittelt werden. Was, wenn dieses Einverständnis nicht erfolgt oder sogar kategorisch verweigert wird?

Was jetzt? Zuerst einmal sollten wir uns klarmachen, in welchen Fällen Vermieter überhaupt einen neuen Bedarfs- oder Energieausweis brauchen:

Spezialfall Neu-Vermietung

Wenn es darum geht, dass ein neuer Bedarfs- oder Energieausweis erstellt werden soll, liegt vermutlich einer von zwei Gründe vor:

1. Entweder ist der Ausweis nicht mehr gültig, also älter als zehn Jahre. Oder es handelt sich

2. um eine Neuvermietung.

In beiden Fällen wird die Vorlage eines neuen, gültigen Bedarfs- oder Energieausweises zwingend notwendig.

Bei einem bereits bestehenden Mietverhältnis könnten Mieter die Vorlage des Ausweises zwar fordern – dem müssen Vermieter allerdings nicht zwingend nachkommen. Wir sprechen hier also in erster Linie von einer Neuvermietung, denn da sind Vermieter zur Vorlage eines gültigen Energieausweises verpflichtet.

Mitwirkungspflicht von Mietern

Wenn sich die vorigen Mieter also weigern, ihre Daten zum bisherigen Energieverbrauch offenzulegen, kann der Vermieter versuchen, seinen Anspruch auf Herausgabe der Verbrauchsdaten mit Hinweis auf § 241 Absatz 2 des BGB durchzusetzen. Dort wird die Auskunfts- oder Mitwirkungspflicht als vertragliche Nebenpflicht von Mietern beschrieben. Daraus kann geschlossen werden, dass die Mitwirkungspflicht auch nach Beendigung des Mietverhältnisses fortbesteht, schließlich bezieht sich die Mitwirkung auf Sachverhalte aus der Mietzeit.

Diese Bitte um Mitwirkung kann auch dann noch zum Ziel führen, wenn der Mieter die Verbrauchsdaten gar nicht mehr vorliegen hat. Denn dann kann der Mieter immer noch gebeten werden, seine Einwilligung zur Datenübermittlung durch den Energieversorger zu erteilen.

Ein Ausweg: der Bedarfsausweis

In aller Regel ist die Erstellung eines Energieausweises kostengünstiger, als einen Bedarfsausweis in Auftrag zu geben. Darum werden die meisten Vermieter natürlich zuerst versuchen, über die Verbrauchsdaten der Vormieter bei einer Neuvermietung zu einem Energieausweis zu kommen. Denn der Energieausweis ist wesentlich weniger aufwändig in der Erstellung – er legt für seine Berechnungen die realen Verbrauchsdaten aus den letzten drei Jahren zugrunde. Genau das könnte im oben beschriebenen Fall aber schwierig werden.

Dann bleibt als einziger Ausweg eigentlich nur die Erstellung eines Bedarfsausweises. Der braucht eine wesentlich umfangreichere Analyse der Immobilie: Anlagentechnik, Zustand von Gebäudehülle und Dämmung müssen ausgewertet, aber auch das Baujahr und andere Besonderheiten des Gebäudes ermittelt und bewertet werden. Dementsprechend sind die errechneten Werte völlig unabhängig vom individuellen Heiz- und Wohnverhalten der jeweiligen Bewohner. Sie sind ein personenunabhängiger, eher theoretisch zu nennender Energiekennwert. Der höhere Berechnungsaufwand macht die Erstellung eines Bedarfsausweises natürlich teurer als das Erstellen eines Energieausweises.

Doch: So teuer wie das drohende Bußgeld von 10.000 Euro ohne jeden gültigen Verbrauchsausweis wird es niemals sein! Darum ist es in allen Fällen, in denen für eine Neuvermietung ein aktueller Ausweis nötig wird, Energie-Verbrauchsdaten von Vormietern aber nicht vorliegen und keine Mitwirkung von deren Seite zu erwarten ist, sicher noch immer der bessere Weg, sich dafür zu entscheiden, einen Bedarfsausweis in Auftrag zu geben.