Prognose: Wie entwickeln sich die Immobilienpreise?

Statistisches Bundesamt (Destatis), 2023

In den letzten Jahren, speziell seit 2019 steigen die Immobilienpreise teilweise drastisch an. Allerdings könnte sich das ändern. Experten prognostizieren zunehmend fallende Preise. Allein die Stärke des Rückgangs scheint unklar zu sein. Das deckt sich mit den Erfahrungen professionell agierender Käufer, Verkäufer und Vermittler. Doch wie werden solche Prognosen eigentlich erstellt? Auf Basis welcher Daten stützen sich Prognosen? Wie zuverlässig können Immobilienprognosen grundsätzlich sein?

Wie verlässlich sind Immobilienpreis-Prognosen?

Am Immobilienmarkt sind Preise eine gefühlte Wahrheit. Es gibt den Betrag X auf einem Kaufvertrag, aber der entsteht in Verhandlungen und unterliegt vielen Einflüssen. Häufen sich auswertbare Kaufverträge, lässt sich jedoch bereits ein gewisser Trend ablesen.

Es ist zugleich aber äußerst schwierig, aus einer Summe von Einzelfällen eine Prognose für den zukünftigen Gesamtmarkt zu geben. Denn dort schwingen neben Erfahrungswerten aus den Trends und der Vergangenheit auch weitere Faktoren wie Baupreise, Zinsen sowie das gesamte politische und gesellschaftliche Umfeld hinein.

Zukünftige Ereignisse sind nur schwer vorherzusagen

Ereignisse wie die Corona-Pandemie und die wirtschaftlichen Verwerfungen durch den Angriff auf die Ukraine hätte so kaum jemand vorhersagen können. Allerdings wirken diese Geschehnisse auf das Umfeld, in dem sich Immobilienpreise bilden. Daher sind Prognosen grundsätzlich mit einer großen Unbekannten verknüpft.

Prognosen sind dennoch solide Schätzungen

Zweifel an Prognosen sind erlaubt. Allerdings basieren die Einschätzungen der kommenden Entwicklungen immer auf Erfahrungswerten und den bisherigen Preisverläufen. So sind Prognosen durchaus hilfreich, um daraus Nutzen für eigene Entscheidungen zu ziehen. Sie geben Käufern, Verkäufern und Banken ein Werkzeug, um einen Immobilienpreis einerseits sowie Chancen und Risiken andererseits solide abschätzen zu können.

Die Prognosebasis: Häuserpreisindex des Bundesamtes für Statistik

Es gibt verschiedene Erhebungen, die den Ist-Zustand am Immobilienmarkt festhalten und daraus Schlüsse ziehen. Die verlässlichste Quelle für tatsächliche Daten ist jedoch das Statistische Bundesamt. Die Behörde kann die Meldungen von Notaren und Finanzämtern auswerten. Regelmäßig schreibt das Statistische Bundesamt auf dieser Basis den Häuserpreisindex fort.

Der Häuserpreisindex beschreibt die Preisveränderungen bei Immobilien. Im Index enthalten sind Verkaufspreise von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen. Dabei spielt es keine Rolle, ob Käufer oder Verkäufer privat oder gewerblich tätig sind oder ob die Immobilie selbst bewohnt war oder wird. Damit wertet die Behörde einen großen Teil aller Transaktionen am Immobilienmarkt aus. Das ist eine hervorragende Basis, um darauf eine Prognose zu erstellen.

Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), 2023

Wie wird der Häuserpreisindex berechnet?

Der Häuserpreisindex ist eine statistische Messgröße für die Preisveränderung. Es gibt stets ein Basisjahr, in denen das Preisniveau als Wert 100 festgelegt wird. Die prozentuale Abweichung der Vorjahre und Folgejahre wird vom Basiswert aus berechnet, sodass sich eine Linie ähnlich wie bei der Inflationsberechnung ergibt. Es gibt so zum einen jährliche Änderungsraten, zum anderen schreibt die Linie der Messgrößen die Preisentwicklung fort.

Die aktuelle Marktentwicklung laut Häuserpreisindex

Konkret lässt sich das an aktuellen Daten nachvollziehen. 2021 lag der Häuserpreisindex zum Beispiel bei 162,9. Das bedeutet, dass er 62,9 Prozent höher lag als 2014 (das Jahr für den Basiswert von 100). Das ist eine enorme Steigerung bei den erfassten Verkaufspreisen. Der Anstieg zwischen 2014 und 218 lag jedoch nur bei 128,7, also bei einem Zuwachs von 28,7 Prozent. Seit 2019 „explodieren“ die Preise folglich geradezu.

Diese Statistik ist mit Vorsicht zu lesen, denn sie enthält Daten aus allen Regionen. Der Bundesschnitt muss nicht die tatsächliche Entwicklung in den einzelnen Regionen widerspiegeln. Wenn viele Immobilien in strukturschwachen, also günstigen Regionen verkauft werden, kann das den Index zudem drücken, sind viele Objekte in Boomregionen enthalten, steigert das tendenziell den Anstieg des Indexwertes. Bei der Bewertung der Preiskurve spielt außerdem die Inflation eine Rolle. Ist diese besonders hoch, relativiert sich ein starker Preiszuwachs im Bundesdurchschnitt – und umgekehrt.

Die Daten des Statistischen Bundesamtes zeigen allerdings klar, dass die Preisentwicklung seit Jahren deutlich ansteigt, seit wenigen Jahren sogar stark nach oben schnellt. Die Datenbasis ist mit den Auswertungen des Häuserpreisindex vorhanden. Die Prognosen setzen jeweils auf diesen Datenquellen der Vergangenheit an und versuchen, die Entwicklung der Preiskurve korrekt vorherzusagen. Was spielt nun aber in eine Prognose für die Zukunft hinein?

Einflussfaktoren für Prognosen der zukünftigen Immobilienpreise verstehen

Anhand der Preisveränderungen der letzten Jahre lässt sich eine ungefähre Richtung für die kommenden Jahre ausmachen. Wie gesagt, sind dabei aber auch besondere Ereignisse und das Marktumfeld in der Vergangenheit zu berücksichtigen und für die Zukunft „einzupreisen“. Das ist bei Zukunftsprognosen verständlicherweise nicht immer möglich.

Welche Faktoren beeinflussen zukünftige Immobilienpreise?

Für die zukünftigen Immobilienpreise spielen verschiedene Daten eine Rolle. Dazu gehören:

Bevölkerungsentwicklung - schrumpfende Bevölkerung bedeutet sinkende Nachfrage und somit Preisverfall, steigende Bevölkerung bedeutet Nachfrage und somit Preisanstieg. Wie stark die Preise tatsächlich beeinflusst werden, ist aber nur schwer abzuschätzen. Allerdings ist die Datengrundlage für die meisten Kommunen sehr gut, sodass sich daraus Rückschlüsse für eine regionale Entwicklung ziehen lassen.
Inflation – die Teuerungsrate hat einen erheblichen Effekt auf die Preisentwicklung. Sie verstärkt die ohnehin vorhandene Tendenz am Immobilienmarkt mit einem gewissen Zeitverzug. Steigt die Inflation wie seit 2021 stark an, ziehen auch die Immobilienpreise wahrscheinlich nach. Aber: Zugleich werden Menschen mit geringerem Einkommen vorsichtiger oder verkaufen eher. Das wirkt gegenteilig.
Konjunktur – die allgemeine wirtschaftliche Lage hat einen gewissen Einfluss. Das zeigt sich beim Thema Arbeitslosigkeit. Je weniger Menschen in Lohn und Brot sind, desto weniger werden sich eine Immobilie leisten können. Nachfrage und Preise sinken tendenziell. Dieser Faktor wirkt jedoch abgeschwächt, da viele Objekte von wohlhabenden Menschen gekauft werden.
Zinsniveau – der Zinssatz für Kredite hat einen enormen Einfluss auf die Attraktivität von Immobilien. Zuletzt ist er stark gestiegen, weshalb Experten eine abflachende Nachfrage vorhersagen. Das wirkt tendenziell preismindernd. Die extrem niedrigen Zinsen der letzten Jahre hatten den Effekt, dass Kredite günstig und somit die Nachfrage nach Immobilien groß waren. Das hat die Preise mit nach oben getrieben.
Anzahl der Neubauten – in Deutschland herrscht. Es gibt zu wenig Wohnraum. Das schlägt sich vorrangig auf das Mietniveau nieder. Durch den Mangel und steigende Mieten steigen auch die Immobilienpreise. Bei einem Bauboom verstärkt sich die Nachfrage und die Preise sinken tendenziell.
Baukosten – unabhängig von der Bauaktivität spielen auch die Baukosten eine Rolle. In den letzten Jahren sind diese wie Zinsen und Preise stark angestiegen. Die Folge: Neubauten werden teurer, dadurch drängen viele Interessierte als Käufer auf den Markt. Sind die Baupreise hoch, steigen die Immobilienpreise ebenfalls in der Tendenz an.

Der Ist-Zustand als Basis für Erwartungen

Alle Daten beschreiben einen Ist-Zustand. Mit Erfahrungswerten, Marktkenntnissen und der Datengrundlage prognostizieren Experten die zukünftige Immobilienpreisentwicklung. Wichtig für das Verständnis: Es handelt sich um Erwartungen. Es gibt keine Garantie, dass die Prognose auch wirklich eintritt. Aber dennoch fußen die meisten Vorhersagen auf einer sehr soliden Datenbasis, sodass die vermutete Entwicklung deutlich fachkundiger und verlässlicher ist als das Bauchgefühl von einzelnen Eigentümern oder Kaufinteressenten.

Kurzfristige Einschätzung der kommenden Entwicklung am Immobilienmarkt

Aktuell stehen fast alle Vorzeichen gegen einen weiteren starken Preisanstieg. Die Zinsen sind gestiegen und steigen voraussichtlich weiter, die Baupreise sind immens hoch, die Inflation ist hoch. Dadurch ist das Marktumfeld schlecht, sodass der zuletzt extreme Preisanstieg deutlich abkühlen sollte.

Das muss keinen spürbaren Rückgang bedeuten, obwohl die aktuellen Daten solche Prognosen rechtfertigen. Die Preise können dennoch weiter moderat klettern. Das liegt daran, dass noch immer viele Kapital bei Investoren und Privatleuten im Umlauf ist. Für dieses Kapital gibt es mit einem turbulenten Aktienmarkt und noch nicht ausreichend attraktiven Anlagealternativen wenige Ziele. Immobilien bleiben daher ein Top-Thema für einige Käufergruppen.

Die meisten Kurven, mit denen Preise am Immobilienmarkt beschrieben werden, zeigen seit langer Zeit einen moderaten Anstieg, seit 2019 einen extrem starken Anstieg der Immobilienpreise. Allerdings sind je nach Datenquelle zuletzt sogar leichte Rücksetzer im Bundesschnitt zu erkennen. Es ist daher davon auszugehen, dass zumindest die Dynamik der letzten Jahre durchbrochen ist und der Anstieg sich deutlich verlangsamt oder die Preise stagnieren.

Wichtig: Das politische und wirtschaftliche Umfeld ist aktuell sehr unsicher, sodass schon kleine Änderungen bei einzelnen Einflussgrößen einen sichtbaren Effekt haben können. Das gilt zum Beispiel für eine nachlassende Inflation, eine stagnierende oder wieder rückläufige Zinsentwicklung.

Welche Prognosen für Immobilienpreise gibt es?

Wer sich intensiver mit aktuellen Prognosen der zukünftigen Marktentwicklung befassen möchte, kann verschiedene Quellen nutzen. Aus der Gesamtheit aller Einschätzungen lässt sich ein gewisser Trend ablesen.

Wichtig dabei: Der Standort der Immobilie ist sehr entscheidend. Mikrolage und Makrolage sind wichtige Faktoren, die bei der Einzelfallbetrachtung von Chancen und Risiken der allgemeinen Preisprognose entgegenstehen können. Ein bisschen Fingerspitzengefühl und Erfahrung am Markt sind hilfreich, um die Preisentwicklung für einzelne Objekte gut einschätzen zu können.

Quellen für Prognosen des Immobilienmarktes

Es gibt eine Vielzahl von Studien, Prognosen und Marktbeobachtungen. Zu den wichtigsten Quellen für die Entwicklung der Immobilienpreise gehören:

Der Postbank Wohnatlas ist ein Projekt der Postbank, das Daten über Mietpreise, Immobilienpreise und Einkommensstrukturen sammelt und aufbereitet.
Der IVD Erschwinglichkeitsindex stammt vom Immobilienverband IVD und beschreibt, wie günstig oder teuer im Verhältnis zum Enikommen Immobilien nach Regionen sind.
Europace ist eine große Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen und Bausparprodukte und erstellt aus den Daten den monatlichen Hauspreisindex EPX.
Die Bundesbank veröffentlicht regelmäßig Daten zu den Entwicklungen am Immobilienmarkt, die ein Indiz für einen Zukunftstrend
Das Statistische Bundesamt liefert umfassende Daten zur bisherigen Entwicklung des Häuserpreisindex, aus dem sich ein Trend für die Zukunft ableiten lässt.
Der Accentro Wohnkostenreport entsteht in Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln und vergleicht bundesweit Kosten für Mieten und Eigennutzung von Immobilien, aus denen sich eine Preisentwicklung ableiten lässt.
Die Kommunen bieten teilweise öffentlich abrufbar den lokalen Mietspiegel sowie Daten zu Baulandpreisen und Immobilienpreisen.

Alle Daten beschreiben vorrangig den Ist-Zustand. Die einzelnen Reports geben jedoch vereinzelt auch Hinweise auf zukünftige Entwicklungen der Preise am Immobilienmarkt. Durch die verschiedenen Schwerpunkte ergibt sich in der Kombination ein sehr umfassender Überblick über die zukünftige Preisentwicklung von Immobilien.