Gebäudeenergiegesetz und Fördermaßnahmen: Heizung und Co. beim Kauf, Verkauf und Neubau
Bereits vor dem Regierungswechsel wurden 2020 schon einige Weichen gestellt, um in Deutschland klarere Regeln als bisher für eine bessere Energieeffizienz zu schaffen. So wurden die alten, eher disparaten Vorschriften – etwa die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinspargesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) - zu einem einzigen Gesetz zusammengefasst, dem Gebäudeenergiegesetz (kurz GEG). Das soll künftig das Bauen und Sanieren in Deutschland vereinfachen. Wer sich dafür interessiert: Nachzulesen ist es auf der Website "Gesentze im Internet"*. Doch das war erst der Anfang: Zunehmend mehr Sofort- und Langzeitprogramme wollen und werden auch mit kräftigen Finanzspritzen dazu beitragen, die Klimaziele zu erreichen. Worum geht es in diesen Gesetzen und Fördermöglichkeiten, ganz konkret? Wir versuchen mal, die wichtigsten Punkte zusammenzufassen – vor allem jene, die bei einem Eigentümerwechsel oder bei Neubauplänen relevant werden.
Gebäudeenergie – was gehört dazu?
Grundsätzlich geht es um die Vorgaben für alle Gebäude, die beheizt oder klimatisiert werden -unabhängig davon, ob sie privat oder gewerblich genutzt werden. Es werden dabei ebenso Heizungstechnik wie Wärmedämmstandards in den Blick genommen, außerdem die Warmwassererzeugung, der Betrieb von Lüftungsanlagen, Klimatechnik und Hitzeschutzmaßnahmen sowie der dazu jeweils notwendige Strom. Eher ein Randthema sind wohl Vorgaben zum Luftaustausch und zur Minimierung von Wärmebrücken in Gebäudeecken oder an Stellen, die nicht besonders gut gedämmt sind. Grundfrage ist: Wie, wo und womit können wir Energie sparen? Kurz: Das geht uns alle an, zudem gibt es in vielen Bereichen gesetzliche Vorgaben, die zwingend zu erfüllen sind. Doch dabei sollte niemand an gesetzlich vorgegebene „Drohszenarien“ denken. Sondern sich lieber vor Augen halten, dass etwa ein Neubau, der jetzt begonnen wird und nicht den derzeitigen Mindeststandards zur Energieeffizienz entspricht, mit Sicherheit schon kurz nach seiner Fertigstellung bautechnisch überholt sein wird.
Ergänzt wird das Gebäudeenergiegesetz durch das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) – hier geht es darum, die Nutzung der erneuerbaren Energie (EE) im Strombereich zu steigern. Wer sich dafür interessiert: Mehr vom Umwelt-Bundesamt hier: https://www.umweltbundesamt.de/themen/klima-energie/erneuerbare-energien/erneuerbare-energien-gesetz
Stichwort Heizung in Bestandsimmobilien
Vor allem die Heizung – und alles, was mit ihr zusammenhängt - wird bei geplanten Käufen und Verkäufen von bestehenden Immobilien in Zukunft wichtiger denn je. Denn Öl- und Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind und eine „übliche Größe“ bis maximal 400 kW Heizleistung haben, müssen spätestens innerhalb der nächsten zwei Jahre ausgetauscht werden. Dies ist definitiv ein Kostenfaktor, den Erwerber bereits bestehender Immobilien auf den Kaufpreis anrechnen sollten.
Beim Austausch von Heizungen – vor allem dringend notwendig bei Gas- und Ölheizungen - zugunsten von Anlagen mit besserer Energiebilanz gibt es diverse Förderprogramme von Bund, Land und kommunalen Trägern – bitte mal in der eigenen Region gezielt recherchieren! Zu den technischen Aspekten: Statt Gas- oder Ölanlagen kommen beispielsweise Heizsysteme mit erneuerbaren Energien wie Wärmepumpen, einer Pelletheizung oder Solarthermie-Anlagen in Frage. Ab 2026 sollen Ölheizungen nur noch in absoluten Ausnahmefällen mit einer entsprechenden Genehmigung eingebaut werden dürfen.
Manche Experten halten übrigens eine Heizungsanlage mit 15 Jahren bereits für veraltet. Unabhängig von allen Gesetzen und Vorschriften könnten sich Immobilienkäufer darum grundsätzlich überlegen, ob der Kauf einer Immobilie nicht exakt der richtige Zeitpunkt sein könnte, um die Heizungsanlage auszutauschen.
Bei allen Sanierungsmaßnahmen zugunsten einer besseren Energiebilanz sind die Verbraucherzentralen vor Ort mit ihren „Energielotsen“ oder ein ausgewiesener Energieberater ein guter Tipp. Denn es ist so gut wie unmöglich, in Eigenregie alle Fördermaßnahmen zu sortieren und die richtige, exakt für die in Frage kommende Immobilie zu finden!
Wichtig ist auch, vor Unterzeichnung des Kaufvertrags wenigstens grob einen Überblick über die anstehenden Kosten zu haben. Darum könnte es bei besonders renovierungsbedürftigen Immobilien ein guter Rat für Verkäufer sein, solch eine grobe Kostenaufstellung schon im Vorfeld erstellen zu lassen – Ihre potenziellen Käufer werden Ihnen vermutlich dankbar sein.
Dass sich solche Recherchen wirklich lohnen, steht außer Frage: Etwa bei der KfW gibt es unterschiedliche Fördermöglichkeiten wie zinsgünstige Kredite, Kredite mit zusätzlichem Tilgungszuschuss oder eine Zuschussförderung. Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle ist eine wichtige Adresse: Hier finden Sie professionelle Energieberater ebenso wie diverse Fördermöglichkeiten – ähnlich denen der KfW. Man sollte eben nur wissen: Was kommt für exakt diese Immobilie überhaupt in Frage? Dabei sollten Sie sich von Experten helfen lassen!
Und noch ein Tipp: Wenn der Käufer plant, neue Heizungs- und Warmwasserrohre in bisher unbeheizten Räumen zu legen, müssen die in jedem Fall gedämmt werden, auch das steht im neuen Gebäudeenergiegesetz.
Vorteile der „Umrüstung“ von Heizsystemen
Ja, beim Kauf älterer Immobilien geht es oft darum, erst einmal in Anlagen mit besserer Energiebilanz zu investieren. Aber, wie gesagt: Zum einen gibt es dafür zahlreiche Fördermöglichkeiten, von denen Sie profitieren können.
Zum anderen sollten Sie bedenken: In Zukunft werden Ihre Heizkosten aller Voraussicht nach durchaus sinken. Denn da gibt es auch noch die CO2-Abgabe. Die betrifft vermietete, beziehungsweise zu vermietende Immobilien ebenso wie selbst genutztes Eigentum. Denn künftig müssen wir alle für die Emission von CO2 zahlen. Der Preis dafür steigt bis 2025 um mehr als das Doppelte an. Diese Kosten müssen zuerst von den Gasversorgern, Heizöl- und Kraftstoffhändlern beglichen werden und die entscheiden dann, wie viel davon sie an ihre Kunden weitergeben. Im Gegenzug soll der Preis für (möglichst „sauberen“) Strom über den Bundeshaushalt sukzessive niedriger werden.
Und schließlich: Auch steuerlich können Sie von solchen Umrüstungen profitieren. Wenn Sie energetische Sanierungsmaßnahmen in Angriff nehmen, können Sie dafür einen Antrag auf Herabsetzung Ihrer Einkommensteuer stellen. Das gilt bei Maßnahmen für alle Gebäude, die mindestens 10 Jahre alt sind. Neben der Erneuerung von Heizungsanlagen auch für Wärmedämmmaßnahmen, Erneuerung von Fenstern und Außentüren und andere Energiesparmaßnahmen. Am besten sprechen Sie dazu Ihren Steuerberater – oder die „Energielotsen“ einer Verbraucherzentrale an.
Was sonst noch beim Kauf von bereits bestehenden Immobilien aus Energie-Sicht wichtig ist
Bei Häusern ist die Wärmeverteilung über das gesamte Gebäude ein wichtiger Punkt, bei dem sich mit der richtigen Pumpe sinnvoll Energie einsparen lässt: Moderne Hocheffizienzpumpen verbrauchen bis zu 90 Prozent weniger Strom als herkömmliche, hat die Verbraucherzentrale ermittelt. Der Energieausweis wird nach und nach ebenfalls umgestellt: Künftig muss er auch den CO2-Ausstoss dokumentieren. Doch vorläufig sind bereits ausgestellte Energieausweise ab Ausstellungsdatum noch zehn Jahre lang gültig.
Hilfsmittel „Wärmeschutznachweis“ – vor allem bei Neubauten nützlich
Wer neu bauen möchte, fährt am besten, wenn er den Vorgaben und Vorschlägen des Wärmeschutznachweises folgt. Dessen Maßgaben legt die jeweilige Landesbauordnung fest – und in aller Regel verlangt die örtliche Baubehörde den Wärmeschutznachweis ohnehin gleich schon bei Einreichung des Bauantrags. Das ist auch beim späteren Verkauf von Neubauten hilfreich.
Und wie bekomme ich so einen Wärmeschutznachweis? Am besten ziehen Bauherren dazu einen Fachplaner, Architekten, Bauingenieur oder ausgewiesenen Energieberater hinzu. Dabei sollte ein besonderes Augenmerk der Frage gelten, ob dieser Berater auch das Recht hat, Fördermaßnahmen in die Wege zu leiten. Dazu müssen sie in die Energie-Effizienz-Expertenliste eingetragen oder vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) für das Förderprogramm „Energieberatung für Wohngebäude“ zugelassen sein. Nur dann können sie einen Antrag auf Zuschussfinanzierung stellen. Das lohnt sich, denn mit den Neuerungen der Förderprogramme des Bundes zur Energieeffizienz werden noch in diesem Jahr zunehmend mehr Gelder zur Verfügung gestellt.
Experten in Ihrer Nähe lassen sich beispielweise hier finden: Energie-Effizienz-Experten
Sonderfall „Nichtwohngebäude“
Unter dem drolligen Begriff „Nichtwohngebäude“ bietet das Bundesamt für Wirtschaft und Außenkontrolle eigene „Energieaudits“ an. Bitte mal nach „Bundesförderung für Energieberatung für Nichtwohngebäude, Anlagen und Systeme“ suchen.
Hinweis zu Rechtsthemen: Sämtliche Texte wurden aufwendig recherchiert und nach bestem Wissen und Gewissen geschrieben. Wir können trotzdem keine Garantie für die Korrektheit, Aktualität oder Vollständigkeit der präsentieren Informationen gewähren. Bitte wenden Sie sich bei Rechts- und Steuerfragen stets an einen fachkundigen Anwalt oder Steuerberater.
