Immobilien: Global Real Estate Bubble Index zeigt überteuerte Metropolen
Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren insgesamt stark gestiegen. Derzeit gibt es eine kleine Korrektur. Das betrifft auch die deutschen Metropolen München, Frankfurt, Köln und Hamburg. Doch wo sind Immobilien weltweit eigentlich am teuersten, wo die Gefahr einer Preisblase am größten? Aufschluss gibt der Global Real Estate Bubble Index der Schweizer Bank UBS.
Was ist der Global Real Estate Bubble Index?
Die Schweizer Bank UBS hat mit Global Real Estate Bubble Index ein System erschaffen, die Immobilienpreise einzuschätzen. Ziel ist es, Blasen zu visualisieren und so überteuerte Wohngebiete zu ermitteln.
Wichtig für das Verständnis dieser Daten: Es handelt sich nicht um eine Einschätzung, ob die Immobilien in einer Metropole nominal teuer sind. Es ist vielmehr ein System, das die Preise in Bezug zu Wirtschaftsdaten setzt und dadurch bewertet. Ein großer Indexwert über 1,5 ist gleichbedeutend mit überteuerten Angeboten. Ein niedriger Wert um null herum deutet auf eine faire Bewertung hin.
Mit dem Global Real Estate Bubble Index lassen sich Metropolen identifizieren, in denen die Immobilienpreise extrem hoch sind und damit möglicherweise zukünftig sinken („platzen“) könnten. Vereinfacht gesagt: Je höher der Bubbleindex ist, desto überteuerter sind die Immobilien. Damit sind diese Immobilien nicht mehr fair bewertet und könnten bei wirtschaftlichen Problemen stärker fallen als an anderen Orten.
Immobilienpreise: München und Frankfurt weltweit vorn dabei
Die UBS ermittelt den Indexwert für die wichtigsten Metropolen der Welt. Die letzten Daten aus dem Herbst 2023 sehen insbesondere für Zürich und Tokio ein erhöhtes Blasenrisiko. Zu den Top 5 der Metropolen mit einem gefährlich hohen Preisniveau gehören neben Miami auch München und Frankfurt.
In als teuer geltenden Städten wie New York, London oder Paris sind die Immobilien dagegen vergleichsweise fair bewertet oder nur moderat überteuert. Besonders niedrige Indexwerte spricht die UBS den Immobilien in Sao Paulo, Dubai, San Francisco und Warschau zu. Die Immobilienpreise dort sind folglich fair und attraktiv.
Inflation senkt Preisblasenrisiko
Eine wesentliche Erkenntnis des Berichts aus dem letzten Herbst ist eine Verringerung der Preisblase. Laut UBS haben insbesondere die Inflation und in der Folge die höheren Zinsen dazu beigetragen, dass die Immobilienwerte in den meisten Metropolen deutlich gesunken sind. So ärgerlich das für Eigentümer im Einzelfall sein kann, hat sich damit die Gefahr eines Platzens der Preisblase reduziert.
Besonders drastisch waren zwischen 2022 und 2023 die realen Preisrückgänge in den Städten Stockholm, Frankfurt, Toronto, Amsterdam und London. Für Frankfurt sehen die Experten der Bank den Boden noch nicht erreicht. Die Immobilien seien noch immer überbewertet und es besteht bedingt durch die wirtschaftliche Situation die Gefahr eines weiteren Preisrückgangs. Die Preise könnten aber wegen des Wohnungsmangels und der nicht im vollen Umfang mitgestiegenen Mietpreise wieder steigen. Gleiches hatten bereits die Immobilienweisen mit ihrem Frühjahrsgutachten 2024 sowie die aktuelle Auswertung des GREIX und das Statistische Bundesamt im Herbst 2023 angedeutet.
Was bedeutet der Bubbleindex für Eigentümer und Investoren?
Der Global Real Estate Bubble Index der UBS ist eine Bestandsaufnahme des Ist-Zustands der Makrolage. Die Einschätzung, ob die Preise fair sind oder die Gefahr einer platzenden Preisblase besteht, wird von Wirtschaftskennzahlen flankiert. Ein hoher Wert bedeutet für Eigentümer, dass sich ein Verkauf rentieren könnte. Investoren dagegen sollten gewarnt sein, dass die Preise heißgelaufen und Rücksetzer möglich sind.
Einen wichtigen Faktor deckt der Index jedoch bisher nicht ab. Er lässt die für eine individuelle Immobilienbewertung wichtigen Aspekte Mikrolage und Zustand unberücksichtigt. Genau diese beiden Einflussgrößen können bei einem Haus oder einer Wohnung aber besonders entscheidend für den Preis und einen perspektivischen Wiederverkaufswert sein.
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