Grundsteuer: Jetzt Widerspruch oder Klage prüfen

Die Grundsteuerreform ist einer der größten Aufreger unter Immobilien- und Grundstücksbesitzern. Derzeit versenden viele Kommunen die endgültigen Bescheide. Dabei kommt es teilweise zu erheblichen Erhöhungen gegenüber den vergangenen Berechnungen. Grund genug, einen Widerspruch zu prüfen.

Die endgültigen Bescheide für 2025 werden derzeit verschickt

Bereits in den letzten Monaten haben sich Eigentümer von Immobilien und Grundstücken mit der neuen Grundsteuer beschäftigen müssen. Nach dem Ausfüllen eines umfassenden Fragebogens haben die Finanzämter neue Einheitswertbescheide oder Steuermessbeträge verschickt. Da die Grundsteuerreform zum 1. Januar 2025 greift, übermitteln die Kommunen derzeit die endgültigen Bescheide für 2025 auf Basis der neuen Berechnung mit einem in vielen Fällen angepassten Grundsteuerhebesatz.

Die neuen Grundsteuerbescheide fallen für viele Eigentümer überraschend hoch aus. Teilweise sind Beträge zu zahlen, die einem Vielfachen der alten Grundsteuer entsprechen. Das führt zu Unmut und dem Wunsch, gegen die Bescheide vorzugehen.

Welche rechtlichen Schritte gegen die Grundsteuerbescheide 2025 sind sinnvoll?

Das Wichtigste vorweg: Betroffene können Einspruch bzw. Widerspruch gegen den Bescheid einlegen. Dieser hat jedoch keine aufschiebende Wirkung. Das heißt: Der geforderte Betrag muss pünktlich bezahlt werden. Außerdem unterscheiden sich die möglichen Vorgehensweisen je nach Bundesland.

Leider ist die Erfolgsaussicht bei einem Einspruch nicht besonders groß. Es gibt im Wesentlichen drei Punkte, die zu einer Änderung des Bescheids führen können:

1. Die Angaben zur Immobilie sind fehlerhaft. Alle Angaben sollten genau geprüft werden, um einen Widerspruch untermauern zu können. Das betrifft auch möglicherweise zur Berechnung herangezogene Aufwertungen, die gar nicht im wesentlichen Umfang stattgefunden haben. Bei diesen Daten handelt es sich in erster Linie um Angaben aus den Fragebögen. Die entsprechenden Bescheide sind in den meisten Fällen bereits vor längerer Zeit verschickt worden, sodass in den meisten Fällen die Einspruchsfrist abgelaufen ist.
2. Die Daten zur Immobilie aus den bisherigen Bescheiden sind nicht identisch mit den neuen. Enthält der neue Bescheid Abweichungen zu den Angaben in den bisherigen Forderungen, kann sich ein Einspruch lohnen. Das gilt auch für die Grundsteuerart. Wurden Gebäude oder Grundstücke bisher als landwirtschaftlich bewertet, können sie jetzt unter die übrigen Grundstückarten fallen, für die eine höhere Besteuerung erlaubt ist.
3. Die herangezogenen Multiplikatoren sind fehlerhaft. Eigentümer sollten prüfen, ob Grundstückswert, Steuermessebetrag und Hebesatz korrekt sind. Die ersten beiden Werte legt das Finanzamt im Steuermessbescheid fest, den dritten die Kommune im Grundsteuerbescheid.

Es gibt eine weitere Hintertür, um gegen einen überhöht wirkenden Bescheid Einspruch erheben zu können. Hat die Kommune Rücklagen und steigt der Hebesatz deutlich, kann daraus eine unzumutbare Belastung für die Eigentümer folgen. Solche Fälle sind aber schwer nachzuweisen und angesichts der prekären Finanzsituation der meisten Kommunen selten. Eine Übersicht über die aktuellen Hebesätze bietet das Bundesamt für Statistik mit einer interaktiven Karte.

Hinweis: Entgegen der Ankündigung müssen Gemeinden die Grundsteuerreform nicht aufkommensneutral umsetzen. Sie sind bei der Festsetzung des Hebesatzes frei. Das heißt, dass die von der Gemeinde insgesamt von allen Eigentümern geforderte Summe auch höher als bisher ausfallen kann.

Einspruch und Beratung zur Grundsteuer 2025

Bei einem Einspruch bzw. Widerspruch gegen die Bescheide gilt grundsätzlich folgendes Vorgehen:

• Gegen den Einheitswertbescheid (Berechnung des Wertes des Grundstücks und der Gebäude) ist bei Erhalt innerhalb der im Bescheid genannten Frist (ein Monat) Einspruch einzulegen. Der Einheitswertbescheid ist Berechnungsgrundlage für den Steuermessbetrag und damit ein wesentlicher Faktor für die Grundsteuer.
• Gegen den Steuermessbetrag ist ebenso ein Einspruch innerhalb eines Monats nach Bescheid möglich.
• Gegen den Grundsteuerbescheid ist innerhalb eines Monats ein Widerspruch möglich. Allerdings haben einige Bundesländer das Widerspruchsverfahren abgeschafft. In diesem Fall müssen Betroffene innerhalb der gleichen Frist auf eigene Kosten sofort Klage beim zuständigen Verwaltungsgericht erheben. Eine Übersicht mit Links zu Informationen der Länder bietet das Bundesfinanzministerium innerhalb seiner FAQ zum Thema. Details zum Vorgehen sind außerdem auf der gemeinsamen Webseite der Länder zur Grundsteuerreform abrufbar.

Rasch handeln, gut beraten lassen

Alle drei Schritte können zu einer Neuberechnung der jeweiligen Faktoren oder des gesamten Bescheids führen. Aktuell ist in den meisten Fällen nur noch ein Widerspruch oder eine Klage gegen den endgültigen Grundsteuerbescheid 2025 möglich. Die anderen Fristen sind für die meisten Eigentümer verstrichen.

Die Berechnung ist komplex und im Einzelfall können kleine Details den Ausschlag geben. Daher ist eine intensive und individuelle Beratung durch Steuerexperten oder fachkundige Anwälte zu empfehlen. Unter anderem bieten einige Eigentümerverbände einen entsprechenden Service an. Wichtig für betroffene Immobilienbesitzer ist, keine Zeit zu verlieren. Insbesondere bei sofort erforderlichen Klagen ist ein rasches Handeln geboten.