Grundsteuerreform: Wann, warum und wie?

Derzeit ist das Thema in aller Munde – vieles ist schon klar definiert, anderes steht noch aus. Wir geben Ihnen hier einen Überblick über die wichtigsten Fakten. Denn: Immobilienbesitzer sollten so schnell wie möglich mit den Vorarbeiten zur Berechnung der neuen Grundsteuer beginnen!

Warum gibt es überhaupt eine Grundsteuerreform?

Weil die Grundlage, auf der Grundsteuern derzeit in Deutschland berechnet werden, hoffnungslos überaltert ist. Da entspricht kaum noch etwas den tatsächlichen Baugegebenheiten: Im Osten stammen die Werte größtenteils aus den 1930er Jahren, im Westen aus den 1960ern. Über Jahrzehnte wurde versäumt, diese Werte systematisch anzupassen – wie es der Gesetzgeber ursprünglich mal vorgesehen hatte. Das ist erstaunlich, denn die Gewerbesteuer ist für Städte, Gemeinden und Landkreise eine überaus wichtige Einnahmequelle.

Im Jahr 2018 hat das Bundesverfassungsgericht festgestellt: So, wie die Steuern derzeit erhoben werden, ist es ungerecht. Zum einen machen die 30 Jahre Differenz zwischen Ost- und Westdeutschland einiges aus. Und den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen diese Steuern kaum noch irgendwo, denn im Lauf der Zeit sind zum Teil extreme Wertverzerrungen – nach oben wie nach unten – entstanden. Juristen urteilten: Damit sei eine ungleiche Bewertung von gleichwertigen Grundstücken in ganz Deutschland entstanden.

Dazu ist wichtig zu wissen: Die Gewerbesteuer orientiert sich vor allem am Wert des Grundstücks und dessen Bebauung. Daran ändert sich auch durch die Grundsteuerreform nichts.

Was neu ist

Bisher galt ein jahrzehntealter „Einheitswert“ als Berechnungsgrundlage. Der wird nun durch Zahlen ersetzt, die fairer, aktueller, flexibler und in Bezug auf den bebauten/zu bebauenden Boden individueller sein sollen. Was natürlich viel Aufwand bedeutet!

Außerdem soll die Grundsteuerreform auch dazu genutzt werden, um Spekulationen mit bebauungsreifen, aber unbebauten Grundstücken durch eine höhere Besteuerung möglichst zu unterbinden.

Damit wird klar: Früher waren es zwei, heute gibt es drei Arten von Grundsteuer. Immer schon gab es die „Grundsteuer A“. Die eine betrifft land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Die zweite („Grundsteuer B“) gab es auch immer schon: Sie gilt für alle Grundstücke, die mit Immobilien bebaut sind – ganz gleich, mit welcher Nutzungsart (Gewerbe oder privat, selbst genutzt, vermietet …) Die dritte ist neu: Die „Grundsteuer C“ kommt bei baureifen Grundstücken zur Anwendung. Damit sollen Grundeigentümer dazu angeregt werden, Grundstücke zu bebauen, statt sie als Brachflächen – oft zu Spekulationszwecken - verkommen zu lassen.

Berechnungsgrundlagen der Gewerbesteuer

Für alle Immobilienbesitzer geht es zunächst um die Neubewertung ihrer Grundstücke und Gebäude im Rahmen der Grundsteuerreform. Das kann kein Immobilienbesitzer allein tun – Finanzämter sind dabei notwendige Partner: Sie stellen die richtigen Fragen und Formulare zur Verfügung, werten sie aus und dann nehmen dann die individuellen Neuberechnungen vor.

Dieser Vorgang MUSS durch das jeweils regional zuständige Finanzamt erfolgen, denn es gibt kein bundeseinheitliches Steuermodell: Die sogenannte Länderöffnungsklausel des Bundesgesetzes zur Grundsteuerreform sieht vor, dass kein Bundesland zwingend das vorgeschlagene „Bundesmodell“ zur Neubewertung anwenden muss. Sonderwege sind möglich. Und die werden von Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Sachsen und dem Saarland in Anspruch genommen. Alle anderen Bundesländer haben sich auf das „Bundesmodell“ verpflichtet.

Die Gewerbesteuer kennt im „Bundesmodell“ drei Grund-Parameter:

• den Grundstückswert
• die Grundsteuermesszahl

• den sogenannten Hebesatz

  
  

Was bedeutet das – der Reihe nach?

Der Grundsteuerwert kann verschiedene Unteraspekte haben – etwa: vermietet oder nicht? Gewerbe oder nicht? Alte oder neue Immobilie? Ertragswert- oder Sachwertverfahren? Ermittelt wird das vom jeweils zuständigen Finanzamt auf Grund einer entsprechenden Grundsteuererklärung. Die Daten dazu müssen die Immobilien- und Grundstücksbesitzer liefern

Die Grundsteuermesszahl ist eine gesetzlich vorgegebene Größe. Sie unterscheidet beispielsweise zwischen sozialem und privatem Wohnungsbau. Multipliziert man den Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl, ergibt sich der Steuermessbetrag. Und auf den wiederum wendet die jeweilige Gemeinde ihren Hebesatz an.

Der Hebesatz ist und bleibt die wohl am schwersten fassbare Größe. Seine Höhe wird von den Kommunen jeweils für ein Kalenderjahr festgelegt – und sie unterscheidet sich von Kommune zu Kommune erheblich.

Wann tritt die Grundsteuerreform in Kraft – und was müssen Immobilienbesitzer möglichst bald tun?

Offiziell tritt die Grundsteuerreform erst im Jahr 2025 in Kraft. De facto sind wir aber schon mitten in den Vorbereitungen dazu. Das betrifft zunächst vor allem die Finanzämter: Voraussichtlich Ende März 2022 werden von dort die ersten öffentlichen Bekanntmachungen kommen.

Danach sollten Immobilienbesitzer – oder deren Finanzverwalter – die Daten über das Steuer-Onlineportal Elster relativ schnell an die Finanzämter übermitteln. Das soll ab 1. Juli 2022 möglich sein. Die Abgabefrist läuft nach derzeitigem Stand bis 31. Oktober 2022 – was sich allerdings noch ändern könnte, denn das ist wirklich äußerst knapp.

Wichtig auch: Auf Antrag können Finanzämter „zur Vermeidung unbilliger Härten“ auf eine elektronische Übermittlung der Feststellungserklärung durch Datenfernübertragung – also online - verzichten und in solchen Fällen Vordrucke zur Verfügung stellen. Aber nur in diesen Fällen. Sonst soll alles online erfolgen.

Ab 2025 gelten die neu errechneten Werte für alle Grundsteuern. Für Steuerzahlungen, die in der Zeit bis dahin noch anfallen, wird auf die alten “Einheitswerte” zurückgegriffen.

Für Immobilien- und Grundstücksbesitzer ist es wichtig, sich jetzt schon zu fragen, ob alle notwendigen Daten zur Neubewertung vorhanden sind. Je nach Bewertungsmodell werden Sie dafür unterschiedliche Informationen brauchen.

Der derzeit wohl wichtigste Tipp: Unterlagen sichten!

Damit die Feststellungserklärung möglichst reibungslos über die Bühne geht, sollten Sie jetzt schon mal Ihre Unterlagen sichten. Was abgefragt werden könnte:

• Baujahr der Immobilie
• Lage des Grundstücks
• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert
• Gebäudeart
• Wohnfläche

Und noch ein Tipp: die offizielle Website

Weitere Informationen zum Thema finden Sie auch auf der offiziellen Website des Bundesministeriums der Finanzen