Steuern steuern: Hebeleffekte und Umschichtungen

Hier kommen wir zu den restlichen drei Wundern, die Johann C. Köber für alle Menschen gefunden hat, die bereit und finanziell dazu in der Lage sind, in Immobilien zu investieren. Es geht um die Umschichtung, den Hebeleffekt und die steuerfreien Einnahmen, die sich über Immobilieninvestitionen erzielen lassen.

Das alles basiert auf dem jüngsten Buch aus der Feder des Steuerberaters und Erfolgsautors Johann C. Köber „Steuern steuern mit Immobilien“. Darüber haben wir hier schon berichtet. Dann gab es noch ein Seminar zum Thema, das wir gemeinsam mit immometrica kostenlos angeboten haben. Die „sieben Wunder“ – ein Kernstück dieses Buchs – finden Sie mittlerweile einzeln auf Youtube. Und hier liefern wir Ihnen noch die Kurzfassung aller Wunder als Text. Denn es geht nicht zuletzt auch darum, dass möglichst viele Menschen die Chance bekommen sollen, wenigstens ein bisschen reicher zu werden … Das ist Johann C. Köber wichtig, wie er glaubhaft versichert.

Umschichtungen

Grundlage aller Berechnungen ist hier immer die zehnjährige Abschreibungsfrist. Am besten mache ich mir also nach etwa neuneinhalb Jahre nach dem Kaufdatum schon eine Notiz: „Was soll mit dieser Immobilie geschehen?“ Bis dahin bietet es sich an, zu renovieren, instand zu halten – also: die Abschreibungskosten möglichst auszuschöpfen. Und dann habe ich die Möglichkeit, diese Immobilie innerhalb der Familie zu verkaufen. Oder an meine Stiftung, meine GmbH oder Ähnliches. Der „Trick“ dabei ist: Etwa die Ehefrau oder die Stiftung können die Abschreibung von vorne beginnen. Denn die Abschreibungsfrist beginnt immer mit dem Kaufdatum neu. Und dauert dann wieder zehn Jahre. Auf diese Weise können im Familienkreis, über „Businesseinheiten“ oder Stiftungen Immobilien durch ständige Umschichtung also in einem ständig neu genierten Abschreibemodus gehalten werden.

Dabei ist es noch nicht mal schlecht, wenn das neu erwerbende Familienmitglied vielleicht sogar noch einen Kredit aufnimmt … „Denn dadurch schaffe ich Liquidität, um weitere Projekte finanzieren zu können“, erläutert Köber. Außerdem werden dadurch steuerfreie Einnahmen generiert. Das ist der Königsweg. Weniger gut ist dagegen, immer mehr Überschüsse zu erwirtschaften – denn die müssen ja jedes Jahr versteuert werden.

Den ganzen Beitrag auf Youtube finden Sie hier:

Hebeleffekte

„Das Verhältnis von Mieteinnahmen zu Rendite ist in den letzten Jahren immer schlechter geworden“, stellt Köber fest. Seine Lösung: „Nehmen Sie Fremdkapital auf!“ Seine Benchmark sei: Bitte nicht unter 15 Prozent! Erst da fängt es für ihn an, interessant zu werden. Das erreicht er durch den sogenannten Hebel. Wenn beispielsweise die Finanzierung über Fremdkapital weniger kostet als die Bruttorendite der Immobilie.

Das nennt er den „Hebeleffekt“. Und der besteht vor allem in der Kunst der richtigen Balance aus Rendite, Risiko und zu zahlenden Steuern.

Auf Youtube nachhören? Hier:

Steuerfreie Einnahmen mit Immobilieninvestments

Wer selbst in seiner Immobilie wohnt, kann sie jederzeit auch steuerfrei wieder verkaufen. Das ist der erste „Hebel“ unter den steuerfreien Einnahmen mit Immobilieninvestments. Es funktioniert aber auch mit vermieteten Objekten, vorausgesetzt, man hat diese Immobilie „zwei Silvester“ lang selbst bewohnt. Köber bringt auch ein Beispiel, wie das mit mehreren Grundstücken nacheinander funktioniert. Oder wie ich steuerfreie Einnahmen über mein Betriebsvermögen erzielen kann. Bei Interesse am besten selbst anhören – Köber stellt in dieser Episode auch einige Praxis-Beispiele vor. Noch mehr Praxis- und Rechenbeispiele finden sich übrigens in seinem Buch.

Auf Youtube hier: