Andere Länder, andere Sitten

In Deutschland liest man manchmal, wie sich Gemüter an der Frage erhitzen können, ob hochwertige Bad-Unterschränke, Küchenmöbel oder auch nur der raumhohe Kühlschrank bei einem Immobilienverkauf im Kaufpreis enthalten sein sollen, separat bezahlt werden oder grundsätzlich nie Vertragsgegenstand sein sollten. Vorweg: Alles ist möglich! Und: Was in Deutschland als üblich angesehen wird, muss noch lange nicht in allen anderen Ländern üblich sein. Wie ist das also – in Deutschland und anderswo?

Möbel als Bestandteile des Verkaufsvertrags einer Immobilie

So seltsam es klingen mag, aber hier sollte erst einmal gefragt werden: War es Absicht oder nicht? Denn es passiert gar nicht so selten, dass Besichtigungstermine zu einem Zeitpunkt erfolgen, an dem der Vorbesitzer noch gar nicht alle Möbel ausgeräumt hat. Verkäufer sind bei solchen Gelegenheiten manchmal auch ein wenig im Stress – und da kann es durchaus vorkommen, dass man vergisst, darauf hinzuweisen, dass die restlichen Möbel – etwa der teure, besonders große Kühlschrank, der ganz exakt in diese Küchenecke passt – noch abgeholt werden soll. Wenn der Käufer dann beim Notartermin den plötzlich fehlenden Kühlschrank bemängelt, muss Klarheit geschaffen werden. Eigentlich zu spät. Dann müssen sich beide Parteien einigen: Kühlschrank oder eine Ersatzsumme oder Verzicht auf den (mittlerweile bereits abtransportierten) Kühlschrank?

So ist es in Deutschland üblich: Wohnungen und Häuser werden "leer", also ohne Möbel, verkauft.

Besser ist darum in jedem Fall, sich beizeiten zu überlegen:

• Sollen Möbel mitverkauft werden?
• Wenn ja, welche?
• Und wie dokumentiere ich meinen Entschluss rechtzeitig und rechtssicher?

Vor allem die letzte Frage hat es in sich: Denn wenn es um höhere Werte als nur um einen „vergessenen“ Kühlschrank geht, dann steigt damit natürlich die Verkaufssumme – und automatisch gehen dadurch auch die Gewerbesteuer des Käufers wie meistens noch die Notarkosten in die Höhe. Dazu kommt: Möbel und Inventar werden von Banken nicht als „werthaltig“ anerkannt. Und das wiederum bedeutet: Wenn Immobilienkäufer allzu viel für Möbel ausgeben, gefährden sie unter Umständen sogar ihre Kreditzusage. Das muss nun wirklich nicht sein!

Die bessere Alternative ist: Die Immobilie wird ohne Möbel verkauft. Aber parallel dazu wird ein separater, schriftlicher Privatvertrag über den Verkauf von Möbeln aufgesetzt. Dann müssen natürlich alle Kaufinteressenten beizeiten auf diese Option aufmerksam gemacht worden sein.

Denn es gibt durchaus Argumente, die FÜR den Verkauf von Möbeln im Zuge einer Immobilienveräußerung sprechen:

• Die Wohnung wirkt mit Möbeln besser, heimeliger, wohnlicher – das ist ja auch das Prinzip der Mitarbeitenden von Home-Staging-Anbietern. Nicht selten geht es dabei um hochwertiges Mobiliar. Und das kann auch ein gutes, zusätzliches Verkaufsargument sein. Dann aber bitte ausdrücklich bereits im Exposé darauf hinweisen!
• Manche Möbel sind (oft zu durchaus hohen Preisen) speziell für die Maße dieser Immobilie gefertigt worden, passen zum Ambiente, erfüllen einen bestimmten Zweck – wie etwa die trennende Bücherwand aus Massivholz, die ein Schreiner eigens für diese Immobilie gefertigt hat.
• Entferne ich manche Möbel vor dem Verkauf, werden Löcher, „Schattenrisse“ an der Wand und andere unschöne Dinge sichtbar. Die darf und soll ich natürlich nie verschweigen – aber bei einer älteren Immobilie beispielsweise ist jedem potenziellen Käufer klar, dass die Wand hinter dem massiven Schrank anders aussehen wird als die Wand, die seit Jahrzehnten leer geblieben ist.
• Selbstverständlich sollte niemand, der einen Verkauf mit Möbeln ins Auge fasst, dann auch jedes Kleinmöbel, alle Betten und die durchgesessene Couch stehenlassen! Hier ist ausschließlich die Rede von ausgesuchten, besonderen, hochwertigen und/oder maßgefertigten Möbeln!

Ein Haus möbliert oder unmöbliert verkaufen? Einige rechtliche Sonderheiten müssen bedacht werden.

Mobil oder immobil?

Die eigens gefertigte Bücherwand wirft weitere Fragen auf: Gehört sie jetzt „automatisch“ zum Inventar der Immobilie – oder nicht? Da hilft es, sich kurz zu vergegenwärtigen, was „Immobilie“ eigentlich bedeutet: Ganz einfach alles, was NICHT mobil ist. Darunter werden üblicherweise Dinge wie Einbauküchen, Heizungsanlagen, Markisen, Fenster oder Türen verstanden. Bei der Schrankwand wie an allen anderen, möglichweise strittigen Punkten wäre es gut, sich vorher zu überlegen:

• Bin ich bereit, sie dem Käufer zu überlassen?
• Wenn er diese Dinge übernehmen möchte: will ich Geld dafür und wenn ja, wie viel?

Dann beim Besichtigungstermin einfach das Interesse abfragen, sich über den Preis einigen und gegebenenfalls einen privaten Kaufvertrag aufsetzen. Das ist die fairste Lösung, so bleibt dem Käufer jederzeit eine Wahl.

Immobilienverkauf ohne Möbel

Das ist in Deutschland der meist übliche Weg – vielleicht genau aus dem Grund, dass bei der Übernahme von Möbeln so schnell wie möglich geklärt werden muss: Besteht überhaupt Interesse. Und wenn ja: Wer übernimmt die Kosten? Denn wenn ich eine Immobilie zum Kauf anbiete, kann ich ja nie vorher wissen, wie der Geschmack meines potenziellen Käufers sein wird, ob er dem des Vorbesitzers ähnlich ist und er dessen Möbel gern übernehmen möchte. Will er das nicht, müsste er im Zweifelsfall ja auch die Entsorgung organisieren und bezahlen. Es ist also eine eher riskante Entscheidung, selbst bei ausgesucht schönen Möbeln.

Darum wohl werden in Deutschland die meisten Immobilien unmöbliert verkauft. Wir gehen eher davon aus, dass der neue Besitzer eigene Wünsche und Wohn-Bedürfnisse, seinen eigenen Stil und Geschmack haben wird. Und oft werden ja auch Möbel aus vorherigen Häusern oder Wohnungen mitgebracht – das ist für viele Immobilienkäufer eine Selbstverständlichkeit. Es ist also eine Art Gewohnheitssache: Kaum jemand rechnet in Deutschland damit, dass bei Besitz-Wechseln die Möbel NICHT ebenfalls wechseln werden. Da ist es ganz interessant, mal einen Blick in andere Länder zu werfen:

Andere Länder, andere Sitten

Nur ein paar Beispiele: In den USA soll der Verkauf möblierter Wohnungen und Häuser nicht unüblich sein, berichten Menschen, die sich längere Zeit dort aufgehalten haben. Bei einem Immobilienkauf oder -verkauf in Polen ist die komplette, oft völlig neuwertige Inneneinrichtung der Immobilie so gut wie immer im Kaufpreis enthalten. An der belgischen oder niederländischen Küste heißt es nicht selten: „prachtig ingericht“ - die oft zusammengewürfelt wirkende Inneneinrichtung ist schon in den Anzeigen für Immobilien „te koop“ zu bestaunen. Definitiv nicht jedermanns Geschmack, aber vor allem in Feriengebieten üblich. Da werden regionale Unterschiede sofort sichtbar, wenn standardmäßig der freundliche Hinweis auf deutsch folgt: „Erwerb von Möbeln verhandelbar“.

Ähnliches ist auch in südlicheren Regionen Europas zu beobachten, gern unter der Kategorie „gehobener Standard“: Wer beispielsweise Immobilienanzeigen aus Italien studiert, wird immer wieder auf „luxuriös möblierte Villen“ stoßen, die zum Verkauf stehen.

(Anmerkung: Die Masche mit der Luxus-Möblierung wird oft auch bei Betrugsversuchen eingesetzt – dabei soll allerdings noch VOR einem Besichtigungstermin Geld gezahlt werden! Die angeblichen Luxusmöbel stellen dabei eine Art Lockvogel dar. Von solchen Angeboten ist hier natürlich nicht die Rede.)