Preisrückgang bei Immobilien – was bedeutet das für Sie?

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sind die Preise für Immobilien im ersten Quartal 2023 weiter gesunken. Der Preisrückgang betrug demnach gegenüber dem Vorjahreszeitraum 6,8 Prozent. Das ist der stärkste gemessene Rückgang seit 2000, dem Beginn der Aufzeichnungen. Dieser Trend setzt den starken Rückgang im vierten Quartal 2022 fort. Gegenüber dieser Zeitspanne sind die Immobilienpreise noch einmal um 3,1 Prozent gefallen. Als Grund steht eine gesunkene Nachfrage im Raum, die durch Inflation und hohe Zinsen erklärt werden kann.

Was bedeuten diese Daten für den Immobilienmarkt? Wir erklären Ihnen, wie Sie diese Zahlen richtig interpretieren.

Die wichtigsten Informationen vorweg:

• Das Statistische Bundesamt wertet nur die Verkaufspreise von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen aus. Große Mietshäuser sind in der Betrachtung nicht enthalten.
• Ebenso handelt es sich um einen Vergleich zum Vorjahreszeitraum, hier also zum Quartal I/2022. Dadurch wirkt der Preisrückgang besonders groß. Gegenüber dem vorangegangenem Quartal IV/2022 flacht der tatsächliche Rückgang jedoch bereits ab. Zwar sinken die Preise zu diesem Zeitpunkt, aber weniger stark als im vorangegangenen Quartal.

Details zum Preisrückgang bei Immobilien Anfang 2023

Die Daten spiegeln das wider, was Experten für den Immobilienmarkt prognostiziert haben. Durch das wenig attraktive Umfeld kommt es zu weniger Kaufabschlüssen. Dadurch sinkt der Preis. Das liegt nicht nur an den gestiegenen Finanzierungskosten und der Inflation. Denn zuvor sind die Immobilienpreise lange Zeit stark gestiegen – auf ein Rekordniveau. Besonders während der Corona-Pandemie gab es erhebliche Anstiege, die ab 2021 sogar vier Quartale hintereinander die Zehnprozentmarke übertrafen. Das heißt: Noch immer sind Häuser und Wohnungen vergleichsweise teuer. Zugleich schwächt sich der Rückgang laut Daten inzwischen wieder ab. Aber die Preise fallen noch.

Verkaufspreise der Immobilien in Metropolen sinken stärker

Drastisch sind die Verkaufspreise in den großen Metropolen gefallen. Das sind zugleich die Städte, in denen die letzten Jahre die Preisanstiege überproportional waren. Die Verkaufspreise gingen im ersten Quartal 2023 in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf insgesamt um 10,4 Prozent bei Häusern und 6,4 Prozent bei Wohnungen zurück. In den kreisfreien Städten (9,7 Prozent bei Häusern, 5,7 Prozent bei Wohnungen) und in ländlichen Regionen (7,8 Prozent bei Häusern, 5,3 Prozent bei Wohnungen) fielen die Rückgänge weniger stark aus. Auch diese Zahlen beziehen sich auf einen Vergleich zum Vorjahresquartal, es handelt sich nicht um den Rückgang zum Vorquartal.

Welche Immobilien sind vom Preisrückgang betroffen?

Die Daten basieren auf tatsächlichen Verkaufspreisen von Ein- und Zweifamilienhäusern mit Grundstück sowie von Eigentumswohnungen. Damit sind die Zahlen unzureichend für eine Gesamtmarktbetrachtung, weil zum Beispiel größere Mietshäuser und Gewerbeimmobilien fehlen.

Da es sich um Durchschnittswerte handelt, kann eine Ballung von sehr alten oder sehr neuen Immobilien die Daten beeinflussen. In Hochpreisphasen könnten zum Beispiel viele Eigentümer versuchen, sehr alte Immobilien zu einem für sie lukrativen Preis anzubieten. Dennoch sind diese Immobilien häufig günstiger als der Durchschnitt, sodass diese Objekte die Preisentwicklung drücken können.

Da es sich bei den Daten des Statistischen Bundesamtes um eine Langzeitbeobachtung handelt, sind viele Effekte bereits ausgeglichen. Der Preisrückgang im ersten Quartal 2023 entspricht somit der tatsächlichen Marktsituation. Es gibt einen Rückgang. Das lässt sich anhand von Erfahrungswerten von ohne-makler.net bestätigen.

Preisrückgang: Daten von ohne-makler.net bestätigen Situation am Immobilienmarkt

Wir sind als Portal für Kunden tätig, die ohne Makler eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchten. Dabei sammeln wir Erfahrungswerte, die den aktuellen Preisrückgang und die möglichen Interpretationen untermauern. Wir beobachten unter anderem:

• Bei uns gehen spürbar mehr Verkaufswünsche ein als in den letzten Jahren.
• Etwa ein Fünftel aller Verkaufspreise wird während der Vermarktungszeit reduziert. Das sind viermal so viele Angebote wie noch 2019.
• Die durchschnittliche Vermarktungszeit verlängert sich auf inzwischen sechs bis neun Monate.
• Inseratspreise und tatsächliche Verkaufspreise unterscheiden sich zunehmend. Verkäufer wünschen sich anfangs überhöhte, nicht marktgerechte Verkaufspreise mit Verweis auf die bisher stark steigenden Preise.
• Die durchschnittliche Anzahl von Exposé-Aufrufen liegt deutlich unter denen der beiden Vorjahre.

Unsere Beobachtungen betreffen nur einen Ausschnitt des Marktes. Aber sie bestätigen den aktuellen Trend und zeigen Ursachen auf. Die Rahmenbedingungen sind erheblich schlechter geworden, sodass es eine Nachfragelücke gibt.

Zwar ist weiterhin viel Kapital im Markt verfügbar, professionell agierende Investoren konzentrieren sich jedoch häufig auf größere Objekte. Es gibt im unteren und mittleren Preissegment viele Verkäufe, jedoch bremst hier das Marktumfeld potenzielle Transaktionen.

Aber: Seit Frühjahr 2023 stellen wir erste Tendenzen einer Stabilisierung bei unseren Kunden fest. Die negativen Metriken schwächen sich ab. Das könnte dafür sprechen, dass es im Laufe des Jahres zu einer Beruhigung des Preisniveaus kommt. Zumindest stellen sich die Verkäufer auch durch unsere Beratung besser auf die Situation ein und Angebot und Nachfrage finden besser zueinander.

Weitere Daten und Erklärungen für den Preisrückgang bei Immobilien

Eine weitere Bestätigung dieser Tendenz bietet die Marktbeobachtung von unserem Partner ImmoMetrica. Das Portal richtet sich in erster Linie an Investoren und kommt zu ähnlichen Daten. Demnach

• hat sich die Anzahl der Immobilienangebote in diesem Jahr fast verdoppelt.
• hat sich die Vermarktungszeit ebenfalls fast verdoppelt.
• ist der Kaufpreis signifikant gefallen.
• liegt die Anzahl von Immobilien erheblich höher, deren Preis im Laufe der Vermarktungszeit gesenkt werden muss.

Diese Daten belegen zum einen den Preisrückgang. Zum anderen zeigen Sie, dass es auch ein Überangebot gibt. Das führt zu einer schwierigen Vermarktung, die wiederum in letzter Konsequenz den Preis drückt. Neben den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ist daher sehr wahrscheinlich auch das Agieren der Eigentümer am Markt eine verstärkende Ursache für den Preisrückgang bei Immobilien. Genau das bestätigen unsere eigenen oben genannten Beobachtungen.

Preisrückgang bei Immobilien: Wer profitiert, wer nicht?

In der aktuellen Situation haben Verkäufer das Nachsehen, die einen überproportional großen Verkaufspreis herausschlagen möchten. Es treffen negative Entwicklungen zusammen:

• Überangebot an Immobilien,
• unvorteilhafte Zinsentwicklung,
• steigende und ungewisse Kosten bei Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten,
• Kaufhemmnis durch Inflation,
• in den letzten Jahren bereits stark gestiegenes Preisniveau.

Das Resultat ist ein Auseinanderlaufen von Angebot und Nachfrage. Das drückt das Preisniveau. Allerdings ist das eine Momentaufnahme. Denn nach wie vor ist Wohnraum sehr gefragt und es gibt ein Defizit an neuen Wohnungen, was mittelfristig den Preis für Immobilien stützt. Eigentümer sollten daher Ruhe bewahren. Wer nicht verkaufen muss, sollte die weitere Entwicklung abwarten.

Als Käufer ist es möglich, Schnäppchen zu machen. Denn die „Preisdelle“ führt dazu, dass auch Top-Immobilien tendenziell günstiger werden. Besonders attraktiv ist das sich verändernde Marktumfeld für Kaufinteressenten mit einem großen Eigenkapital. Dann sind die stark gestiegenen Kreditkosten zu vernachlässigen.

Aktuell platzt keine Blase am Immobilienmarkt

Die Daten des Statistischen Bundesamtes zeigen einen Preisrückgang. Zwar war der Markt, speziell durch den Preisanstieg, in den letzten Jahren etwas überhitzt. Es wäre aber falsch, das „Platzen einer Immobilienpreisblase“ feststellen zu wollen. Es handelt sich aktuell um eine normale Korrektur, die nach der Entwicklung in den Vorjahren zu erwarten war.

Die Situation könnte sich ändern, wenn immer mehr Eigentümer verkaufen möchten oder müssen. Ein Überangebot an Immobilien wird den Preis weiter drücken. Wir empfehlen allen Eigentümern, die Situation sehr genau zu beobachten und bei Bedarf die Immobilie zu einem marktgerechten Preis anzubieten. Ein überhöhter Preis „verbrennt“ das Objekt derzeit für Interessenten.

Da es weiter einen erheblichen Bedarf an Wohnraum gibt, ist nach dem Preisrückgang im ersten Quartal 2023 voraussichtlich mit einer Beruhigung des Marktes zu rechnen. Das lässt sich auch damit belegen, dass die Preise weniger stark gesunken sind als im Quartal IV/2022. Etwas Durchhaltevermögen sollten verkaufswillige Eigentümer derzeit mitbringen. Kaufinteressenten können die Marktsituation dagegen für sich nutzen und zu relativ attraktiven Konditionen passende Immobilien finden.