Immobilienweisen legen Frühjahrsgutachten 2024 vor
Der Rat der Immobilienweisen hat sein Frühjahrsgutachten 2024 veröffentlicht. Darin beschreiben die Experten die aktuelle Lage am Immobilienmarkt und geben einen Ausblick auf 2024. Der Wohnimmobilienmarkt ist demnach in einer tieferen Krise, als es den Anschein hat. Es fehlen Neubauten in riesiger Anzahl. Während die Mieten steigen, sinken wegen des gesamtwirtschaftlichen Umfelds jedoch vorerst die Kaufpreise.
Die Immobilienweisen sehen strukturelle Defizite
Im Frühjahrsgutachten 2024 gehen die Immobilienweisen auf die verschiedenen Bereiche des Immobilienmarktes ein. Sie beschreiben die Entwicklung des letzten Jahres vor dem Hintergrund der aktuellen gesamtwirtschaftlichen Lage, der Preisentwicklung und der sich verändernden Anzahl an Objekten. Das Gremium ist beim ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) angesiedelt. ZIA vertritt 37 Verbände der Immobilienwirtschaft, allerdings vorrangig gewerbliche Investoren.
Immobilienweise prognostizieren nur 150.000 neue Wohnungen in 2024
Die Experten sehen insgesamt erhebliche strukturelle Probleme. Für den Wohnimmobilienmarkt zeichnen sie eine moderat unterdurchschnittliche Neubauanzahl nach und begründen diese mit Lieferengpässen und steigenden Zinsen. Allerdings sei mit einem erheblichen Rückgang der Neubauten zu rechnen, da viele Vorhaben noch vor den Corona-Jahren und dem Ukraine-Krieg geplant wurden und nun abgeschlossen seien. So halten die Immobilienweisen für 2024 einen Einbruch um über 50 Prozent auf nur noch 150.000 Bauvorhaben für möglich. Es ist zudem bis etwa 2026 wegen der langen Vorlaufzeit bis zur Fertigstellung von Wohnungen nicht mit einer wesentlichen Besserung zu rechnen. Bis 2027 würden daher etwa 830.000 Wohnungen fehlen.
Neubaukosten sind zu hoch
Die Gründe sind vielfältig: Alarmsignale sind demnach unter anderem die Zinsentwicklung und, parallel dazu, eine Halbierung bei der Gewährung privater Baukredite sowie der große Anteil staatlicher Kosten an Bauvorhaben noch vor einer Vermarktung. Die Experten stellen heraus, dass die Fertigstellungskosten und die potenziellen Mieteinnahmen, insbesondere wegen der Zinskosten, derzeit nicht in Einklang stehen. Derzeit sei der Neubau von Wohnungen nicht wirtschaftlich; die erforderliche, kostendeckende Miethöhe liegt nach Berechnungen der Immobilienweisen um grob 50 Prozent über dem aktuellen Marktniveau.
Eigentumswohnungen werden billiger, aber Mieten steigen
Die Preise für Wohnimmobilien sind flächendeckend zurückgegangen. Bei Eigentumswohnungen nennen die Immobilienweisen einen durchschnittlichen Rückgang von 6,7 Prozent in 2023. Das zieht sich durch alle Regionen und sogar durch die meisten der sogenannten A-Städte wie München, Frankfurt, Hamburg und Köln. Dort sind die Rückgänge teilweise überdurchschnittlich stark gewesen. Teuerste Stadt war 2023 sowohl beim Kauf als auch bei den Mieten München.
Die Mieten sind bundesweit im gleichen Zeitraum dagegen im Schnitt um 4,8 Prozent gestiegen. Das ist ein etwas geringerer Anstieg gegenüber 2022. Besonders erfreulich, aber eine Folge der fehlenden Neubauten: Der Leerstand war mit 2,5 Prozent sehr gering.
Wohnimmobilienmarkt: Ausblick auf die Zukunft laut Frühjahrsbericht 2024
Für die kommenden Jahre sieht das Expertengremium die Möglichkeit für Vermieter, steigende Mieten am Markt durchzusetzen. Damit sei „im Ergebnis […] eine Rückkehr zum wirtschaftlichen Mietwohnungsbau in den nächsten drei bis vier Jahren möglich“. Dies sei angesichts der Lohnsteigerungen möglich, die den Anstieg der Inflationsrate ausgeglichen hätten. Weitere Faktoren sind eine mögliche Normalisierung der Baukosten durch eine sinkende Nachfrage. Zusätzlich könnten staatliche Eingriffe wie die degressive AfA von sechs Prozent die Diskrepanz zwischen erforderlicher und erzielbarer Miete aufhaben und so Bauvorhaben wieder wirtschaftlich werden lassen. Das deckt sich mit der aktuellen Prognose des GREIX.
Allerdings rechnen die Experten dennoch damit, dass die Kaufpreise für Immobilien kurzfristig vorerst weiter sinken könnten. In der Studie heißt es: „Die gestiegenen Zinsen haben auch den Kauf von Mietwohnungen unrentabel und den Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum häufig unerschwinglich gemacht. Entsprechend sinken die Kaufpreise für Wohnungen.“ Vor einer Normalisierung am Immobilienmarkt müssen Eigentümer demnach mit einem weiteren, vielleicht geringeren, Preisrücksetzer beim Verkauf ihrer Häuser und Wohnungen rechnen.
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