Kurzzeitvermietung oder Zweckentfremdung?

Dies ist mal wieder ein Thema, bei dem nicht verallgemeinert werden darf: Wo in manchen Städten, auf einigen Inseln und in bestimmten Ballungsräumen dringend benötigter Wohnraum dadurch zerstört wird, dass ganze Häuser nur noch der – viel lukrativeren – Vermietung an Touristen vorbehalten sind, freuen sich Menschen in anderen Gegenden und Städten durchaus über das Ansteigen von Touristenzahlen. Dies sind dann aber auch in der Regel Gebiete und Städte, in denen keine Wohnraumknappheit herrscht. Dementsprechend fallen die Regelungen in Bundesländern, einzelnen Städten und auf Inseln völlig unterschiedlich aus. Manches definiert sich über die Zweckentfremdung von Wohnraum oder den Versuch, die Vermietung von „Schrottimmobilien“ zu unterbinden, anderswo wird mit Strafen bis zu 500.000 Euro gedroht, manche Bundesländer arbeiten mit Registrierungspflichten zur Ferienvermietung. Wir sehen mal genauer hin: Wie wird was wo gehandhabt – und auf welchen Wegen funktioniert es?

Die Gesetzeslage in einzelnen Bundesländern

Den Anfang machte die Stadt Berlin: Schon seit 2018 ist dort die Vermietung privater Wohnungen an Touristen nur noch mit einer Genehmigung möglich: Es wurde eine Registrierungspflicht eingeführt. Neben dieser Pflicht gilt vor allem für Zweitwohnungen: privater Wohnraum darf nur dann als Ferienwohnung vermietet werden, wenn er von den Eigentümern selbst auch vorwiegend zum Wohnen genutzt und eher in Ausnahmefällen, also bei Abwesenheit, Touristen zur Verfügung gestellt wird.

Es folgten die Städte Aachen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Köln und Münster. Die Landesregierung von NRW beschloss im Sommer 2022, dass „Vermieter von Wohnraum für Kurzzeitvermietungen seit dem 1. Juli 2022 eine Wohnraum-ID“ brauchen. In NRW ist diese Regelung Teil des „Wohnraumstärkungsgesetzes“ – das soll unter anderem auch die Vermietung von „Schrottimmobilien“, zum Beispiel an Wander- und Leiharbeiter, Monteure etc. unterbinden. Es geht also unter anderem auch darum, angemessene Unterbringungsmöglichkeiten für Leiharbeiter und Werkvertragsnehmer zu schaffen oder zu erhalten.

Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz arbeiten in diesem Punkt mit dem Begriff der „Zweckentfremdung“ – dazu gleich noch mehr. Hier nur der Hinweis: In beiden Bundesländern wurden Gesetze zum Schutz von Wohnraum erlassen und eine Zuwiderhandlung kann empfindliche Geldstrafen nach sich ziehen, bis zu 100.000 Euro.

Noch teurer kann es im Stadtstaat Hamburg werden: Seit 2019 darf eine Vermietung von Ferienunterkünften nur noch mit “Wohnraumschutznummern” erfolgen. Die Stadt hat dafür einen eigenen Online-Dienst eingerichtet. Wer ohne Schutznummer vermietet, dem drohen Bußgelder bis zu 500.000 Euro.

Ähnlich in Bayern, vor allem in der Landeshauptstadt: Auch hier drohen Bußgelder von bis 500.000 Euro, wenn Wohnungen in Gebieten mit Wohnraummangel „dauerhaft dem Markt entzogen werden“. Und akuter Wohnraummangel herrscht vor allem in München.

Sanfter geht es im weniger dicht besiedelten Mecklenburg-Vorpommern zu: Dort kann die Umnutzung von Wohnraum unter Genehmigungsvorbehalt gestellt werden – wenn es denn nötig werden sollte. Dazu braucht es eine gesonderte Verordnung der Landesregierung. „Ordnungsgemäß gemeldete Ferienwohnungen“ dagegen genießen „Bestandsschutz“.

Spezialfälle: die deutschen Inseln

Ganz andere Wege beschreitet Niedersachsen – hier geht es vor allem um die bei Feriengästen beliebten Inseln. So wird auf Borkum und Juist das Problem der Ferienvermietung über Bebauungspläne gesteuert, in denen die Bereiche für Ferienwohnungen und Dauerwohnraum genau festgelegt und voneinander abgegrenzt werden. Auf Baltrum soll die Aufteilung von Wohnraum, sogenanntes Bruchteilseigentum, verhindert werden: Die gängige Praxis, große Immobilien zu kaufen und sie dann in kleineren Einheiten weiter zu verkaufen, soll damit unterbunden werden. Das war ja vor allem auf Sylt lange Zeit gängige Praxis – und hat das Wohnen für Nicht-Feriengäste dort nahezu unmöglich gemacht. Doch noch im Juli 2022 war die ernüchternde Erkenntnis auf der beliebten Ferieninsel, dass es überhaupt keine aktuellen Daten gibt, mit denen die touristisch vermieteten Objekte erfasst werden könnten. Langeoog will derartige Entwicklungen verhindern und lässt nur noch Neubauten zu, die Mietwohnraum schaffen.

Zweckentfremdung – was ist das?

Wenn man es im größtmöglichen Maßstab sehen will, beginnt Zweckentfremdung immer dort, wo Wohnraum einer allgemeinen (Miet-)Nutzung entzogen wird, etwa durch lange Leerstände oder den Abriss einer Immobilie, wobei das Grundstück dann – meist mit Spekulationsabsicht – als Brachland über längere Zeit nutzlos bleibt. Solche Dinge werden bereits jetzt, vor allem in Ballungsräumen, mit Bußgeldern belegt. Die Frage ist jedoch, ob die hoch genug sind, um angesichts möglicher Spekulationsgewinne wirklich abschreckend zu wirken.

Im Fall der kurzzeitigen Vermietung gilt: Auch hierbei wird Wohnraum als dauerhafte Aufenthaltsmöglichkeit dem Markt entzogen - vor allem für potenzielle Mieter eine nicht akzeptable Entwicklung. Darum wird die Vermietung von Ferienimmobilien in aller Regel eng mit dem Begriff der Zweckentfremdung gekoppelt. Besonders prekär wird die Sache natürlich dann, wenn es sich um eine Region handelt, in der es ohnehin nicht genügend Wohnraum für alle gibt. Ähnliches gilt, wenn Wohn- in Gewerberaum umgewandelt werden soll.

Doch die Lage ist keineswegs überall gleich. Darum dürfen die Bundesländer seit 2006 jeweils eigene Vorschriften zur Bekämpfung der Zweckentfremdung von Wohnraum erlassen. Ein derartiger Erlass ist die Kontrolle über Registrierungspflichten für Kurzzeit-Vermieter mit der Erteilung einer Wohnraum-ID, wie es Nordrhein-Westfalen seit 2022 vorsieht.

Wohnraum-ID – was ist das?

In Aachen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Köln und Münster gelten für die Kurzzeitvermietung seit 1. Juli 2022 folgende Vorschriften: Es besteht eine Registrierungspflicht, wenn Wohnraum für die Kurzzeitvermietung genutzt werden soll. Und: „Betreiber von Online-Plattformen, aber auch Anbieter anderer Medien, zum Beispiel Zeitungen, sind verpflichtet, nur Angebote mit Registrierungsnummer (Wohnraum-ID) zuzulassen.“ Das bedeutet: Die erteilte ID muss gleich im Inserat mit veröffentlicht werden – und zwar „gut sichtbar“. Sonst droht ein Bußgeld. Mit dieser Regelung folgt die NRW-Regierung übrigens einer Vorgabe, die in Berlin schon seit längerem gilt. Wichtig auch: Diese Regelung gilt in Nordrhein-Westfalen derzeit NUR in Aachen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Köln und Münster, alle anderen Städte sind nicht betroffen.

Die Vorschrift verlangt von Vermietern außerdem das Führen eines Belegungskalenders und: „Die Städte sind verpflichtet, die Registrierungsdaten an die Steuerbehörden weiterzuleiten: Übernachtungen in Ferienwohnungen und Privatzimmern unterliegen grundsätzlich der Besteuerung. Neben ertrags- und umsatzsteuerlichen Pflichten unterliegen sie auch gegebenenfalls örtlichen Aufwandsteuern (beispielsweise einer Übernachtungssteuer).

Der Kalender ist darum so wichtig, weil die NRW-Vorschrift besagt, dass keine Kurzzeitvermietung in den genannten Städten zusammengerechnet (also auch an wechselnde Mieter) länger als 90 Tage pro Jahr dauern darf, außer bei Studenten – da sind es 180 Tage. Und: „Die Wohnraum-ID kann nicht von der Nachmieterin oder dem Nachmieter übernommen werden. Dies gilt auch bei Eigentumswechsel. Gemeldet werden muss das Ganze bei einem eigens dafür eingerichteten Portal: bauportal.nrw