Lärm und Mieteinnahmen

Immobilien und der Ärger um Lärm – das ist ein weites Feld! Es betrifft sowohl das vermietete Haus wie die Mietwohnung, die Gewerbeimmobilie und deren jeweilige Nachbarschaft. Für Mieter bedeutet Lärm vor allem eine oft gravierende Beeinträchtigung, für Vermieter zieht er über drohende Mietminderungen regelmäßig Umsatzeinbußen nach sich. Wir fragen: Wer muss was tolerieren?

Was haben Lärm und Ihre Miet-Finanzen miteinander zu tun?

Um die Antwort vorwegzunehmen: Lärm rund um eine Mietwohnung oder eine Gewerbeimmobilie und Ihre Finanzen stehen in sehr engem Zusammenhang. Sei es als Gewerbemieter oder als private Mieterin: unter Umständen stehen Ihnen Mietminderungen zu. Was natürlich direkte Auswirkungen auf die Umsätze von Vermieterinnen und Vermietern hat. Lassen Sie uns darum mal genauer betrachten: Was sind die Ursachen und was die Konsequenzen von Lärm, wenn es um Mietimmobilien geht?

Die Lärmquellen

Für die Ursachen von Lärm gibt es viele Gründe – und sie sollten getrennt voneinander betrachtet werden. Etwa: Mieterinnen und Mieter einer Immobilie direkt neben der Autobahn wissen von Anfang an, was auf sie zukommen wird. Und wissen auch, dass diese Lärmquelle bestenfalls schwer, oft genug gar nicht zu beseitigen sein wird. Die tägliche Laubbläserei des Hausmeisters von gegenüber ist dagegen etwas anderes: Mit dem Mann sollte man zumindest zu reden versuchen – vielleicht kann er wenigstens die üblichen Ruhezeiten über Mittag und am Abend einhalten. Beide Lärmquellen sind jedenfalls kein hinreichender Grund, um eine Mietminderung in Anspruch nehmen zu können. Genauso wenig wie beispielsweise der ständige Fluglärm, weil die Wohnung direkt unter einer Einflugschneise liegt.

Was kaum zu Mietminderungen berechtigt

Juristen unterscheiden zwischen üblichem und „unüblichem“ Lärm. Üblich ist, neben schon bei Einzug bestehenden Lärmquellen wie Autobahnen oder Flughäfen, immer die „vertragsmäßige“ Nutzung der Wohnung durch Nachbarn. Dazu können auch Garten- und Heimwerkerarbeiten zählen – wenn sie nicht übermäßig geräuschintensiv sind oder allzu häufig vorkommen. Auch das Verhalten von Kindern in der nächsten Umgebung gilt grundsätzlich als „üblich“. Da urteilt die Rechtsprechung fast immer, dass natürlich Geräusche entstehen – die zu tolerieren sind. Denn: Kinder sind „sozialadäquat“, so die juristische Begründung.

Es soll aber auch schon Mieter gegeben haben, die aufgrund von Vogel-„Lärm“ Mietminderung beantragen wollten. Dies hat das zuständige Gericht abgelehnt. Vorübergehende Lärmquellen wie etwa die zeitlich befristete, vorher angekündigte Baumaßnahme sind oft ebenfalls zu tolerieren. Vor allem, wenn es sich um energetische Modernisierungsmaßnahmen handelt und die Arbeiten nicht ständig in der Mittagszeit oder spätabends stattfinden.

Es kommt also immer auf Häufigkeit, Ursache und Dauer des Lärms an. Theoretisch ist natürlich auch die Lautstärke ein wichtiger Faktor. Unter Nachbarn gilt grundsätzlich das Gesetz der gegenseitigen Rücksichtnahme – und das, was in der jeweiligen Hausordnung steht. Beispielsweise die Zeiten der Mittagsruhe. Als zu laut gilt alles, was über der „Zimmerlautstärke“ liegt.

Ein paar Dezibel-Werte

Praktisch ist die Überschreitung von Lärmwerten innerhalb von Gebäuden gar nicht so leicht zu beurteilen. Denn die exakte Dezibelzahl für die maximale Zimmerlautstärke ist gesetzlich nicht klar definiert. Eins der wenigen Gerichtsurteile, das sich da festgelegt hat, besagt, dass Geräusche aus der Nachbarwohnung tagsüber nicht über 40 Dezibel und nachts nicht über 30 Dezibel liegen dürfen. Die jährliche Geburtstagsfeier darf auch schon mal kurzfristig lauter werden – vor allem, wenn sie den Nachbarn vorher angekündigt wurde. Denn die ist – im Gegensatz zum allabendlichen Lärm von der Terrasse der Kneipe gegenüber – kein Dauerzustand.

Zwei weitere Lärm-Wert: Im Außenbereich von reinen Wohngebieten dürfen tagsüber 55 Dezibel nicht überschritten werden, nachts sollten es nicht mehr als 40 Dezibel sein. In Mischgebieten - also Gewerbe und Wohnen – dürfen es tagsüber 60, nachts 45 Dezibel sein.

Lärmquellen, die zu Mietminderungen berechtigen können

In der Regel berechtigt alles, was regelmäßig und nachweislich zu laut ist, zur Mietminderung: etwa die Nachbarn, die ständig wieder und vor allem nachts trampeln, schreien, laute Musik machen und dergleichen.

Oft sind neu geschaffene Lärmquellen Anlass dafür, dass einer Mietminderung stattgegeben wird. Das geht aus den Gerichtsurteilen zum Thema hervor: sei es der neu errichtete Parkplatz, ein neu eingebauter Garagenmotor oder die neue Lüftungsanlage. Was dagegen bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrags existierte, wird häufig weniger als berechtigter Mietminderungsgrund gewertet als Dinge, die neu dazugekommen sind.

Eine andere Lärmquelle, bei der Gerichte dem Antrag auf Mietminderung häufig stattgeben, sind Heizungsanlagen. Die müssen keineswegs neu sein, können aber zu Mietminderungen berechtigen, wenn sie ständig wiederkehrende, gut hörbare Geräusche machen.

Sonderfall Gewerbeimmobilien

Einerseits geht es hier um Bewirtungsbetriebe, deren Gäste Anwohnern regelmäßigen Lärm zumuten: Wie wird der am besten eingedämmt? Andererseits geht es um Betreiber von Ladenlokalen, deren Kunden aufgrund von Lärm fernbleiben und damit erst dem Gewerbetreibenden, dann oft auch noch dem Vermieter der Immobilie durch Mietminderungen Umsatzeinbußen bescheren. Wer so eine Gewerbeimmobilie vermietet hat, muss sich im Zweifelsfall mit den gleichen Fragen zur Mietminderungen auseinandersetzen wie die Vermieter von Wohnimmobilien.

Wer eine Gaststätte betreibt, sollte bereits bei deren Eröffnung nachgewiesen haben, dass Vorkehrungen zum Schallschutz getroffen wurden – sonst wäre die Konzession wohl kaum erteilt worden. Wie hoch der Lärmpegel sein darf, regeln die Bundesländer in jeweils eigenen Immissionsschutzgesetzen, ebenso die Sperrzeiten des Lokals. Beschwert sich dann trotzdem ein Nachbar, und erstattet vielleicht sogar Anzeige bei der kommunalen Verwaltung, muss der Gastronomie-Betreiber erst mit Auflagen rechnen. Sollten die nicht eingehalten werden, kann schlimmstenfalls die Konzession entzogen werden. Dieser Fall von Lärmbelästigung ist also in aller Regel eine Sache zwischen Betreiber, Anwohnern und Kommune. Doch ein Mieter in der Nähe der Gaststätte kann durchaus versuchen, eine Mietminderung wegen der Lärmbelästigung zu erreichen. Ob dem stattgegeben wird, ist in vielen Fällen eine Abwägungssache, die am besten durch einen Anwalt begleitet werden sollte.

Bei vermieteten Gewerbeimmobilien können regelmäßige und anhaltende Lärmbelästigungen von dritter Seite – etwa aufgrund von Baustellen - ebenfalls zu Mietminderungen führen. Die liegen in aller Regel zwischen 15 und 20 Prozent. Das Procedere ist in diesem Fall nicht anders als bei vermieteten Privatwohnungen. Und: Mietminderungen sind auch dann möglich, wenn die Beeinträchtigungen durch Dinge entstehen, die der Vermieter gar nicht zu verantworten hat. Das gilt bei Gewerbeimmobilien genauso wie bei privat genutztem Wohnraum.

Das Prozedere, wenn Mietminderungen anstehen

Der beste Rat ist: Versuchen Sie zunächst, das Problem durch ein persönliches Gespräch zu lösen. Und zwar egal, ob Sie Mieter oder Vermieter sind – beide Seiten haben schließlich ein Interesse daran, die Lärmquelle zu dezimieren oder gleich ganz zu beseitigen.

Hat das keinen Erfolg, gilt für Mieterinnen und Mieter: Lassen Sie dem Vermieter eine Mängelanzeige zukommen. Und zwar möglichst unverzüglich nach Auftreten des Mietmangels, sonst gehen die Rückforderungsansprüche unter Umständen verloren. Dem Vermieter sollte dabei eine Frist zur Mängelbeseitigung eingeräumt werden. Lässt der Vermieter diese Frist verstreichen, ohne etwas zur Mängelbeseitigung zu unternehmen, können Mieterinnen die Miete mindern. Aber: Ist der Mangel behoben, müssen Mieter die Miete sofort wieder unaufgefordert und in voller Höhe zahlen, sonst gilt es als schuldhafter Zahlungsverzug.

Spätestens, wenn ein Gerichtsverfahren zur Feststellung der Berechtigung zur Mietminderung ansteht, wäre es gut, wenn Mieter ein möglichst lückenloses „Lärmprotokoll“ vorlegen. Geht es um eine Immobilie, in der Sie allein alle Wohnungen vermieten, ist die Sache relativ einfach: Sie können zu laute Mieter erst abmahnen und ihnen schlimmstenfalls kündigen, wenn keine Besserung eintritt. In allen anderen Fällen empfiehlt es sich, einen Anwalt zu Rate zu ziehen. Auch und vor allem dann, wenn die Frage im Raum steht, wie hoch die Mietminderung denn eigentlich sein darf.

Vermieter sind nicht für alles verantwortlich!

Entsteht der Lärm etwa durch die Waschmaschine, durch Duschen oder Baden in einer Mietwohnung, gibt es keinen Handlungsbedarf – denn das gehört für alle Bewohner zum „vertragsgemäßen Gebrauch“ einer Wohnung, so die juristische Definition.

Ein BGH-Urteil besagt außerdem, dass Mieter von ihren Vermietern nicht verlangen können, dass der Schallschutz in der Wohnung an die aktuell geltenden Normen angepasst wird. Selbst dann nicht, wenn die Wohnung saniert worden ist.

Vermieter können einem Anspruch auf Mietminderung durchaus auch widersprechen – etwa, weil es sich um eine „Bagatelle“ handelt. Oder, weil die Lärmquelle schon bei Unterzeichnung des Mietvertrags bekannt war. Zu Unrecht geminderte Mietzahlungen gelten als Zahlungsverzug. Und die Mietzahlungsansprüche von Vermietern verjähren erst nach drei Jahren ab Ende jenes Jahres, in dem der Anspruch entstand.

Grundsätzlich gilt aber auch bei allen Lärm-Fragen: Vermieter sind nach dem Mietvertrag dazu verpflichtet, die Immobilie in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und – sofern möglich - zu halten.

Finanzielle Konsequenzen aus der Mietminderung

Folgt man den bestehenden Gerichtsurteilen zu einer berechtigten Mietminderung wegen Lärmbelästigung, steht mit bis zu 50 Prozent Umsatzeinbuße der übermäßige Lärm von Mitmietern ganz vorn. In zwei anderen Fällen berechtigten „Lärmbelästigungen durch Nachbarfamilien im Haus“ oder „ständige nächtliche Ruhestörungen durch Nachbarn“ zu 20 Prozent Mietminderung.

Aufgepasst! Mietminderungen beziehen sich immer auf die Nettokaltmiete.