2023: neue Steuern, Kosten und Termine für Immobilienbesitzer

Wenn es um Steuern für Immobilien geht, entstehen das ganze Jahr über Neuerungen. Oft haben erst nur Steuerberater und andere Finanzdienstleister Kenntnis davon, und alle anderen Menschen bekommen es nur nach und nach mit. Doch am Anfang eines Jahres macht es Sinn, mal zu fragen: Was gibt es an steuerlichen Neuerungen in Sachen Immobilien? Und wo wir schon bei den schlechten Nachrichten sind: Welche weiteren Kosten und Termine kommen 2023 auf Immobilienbesitzer zu?

2023: neue Steuern, Kosten und Termine für Immobilienbesitzer

Die Grundsteuer

Sie ist und bleibt ein Dauerthema. Wenn den Finanzämtern ab Februar 2023 die von uns allen gemeldeten Daten vorliegen, müssen sie erst einmal ausgewertet werden. Es soll auch stichprobenartige Überprüfungen geben. Das alles dauert.

Wer seine Grundsteuererklärung bis 31. Januar 2023 abgegeben hat, bekommt irgendwann im Lauf des Jahres Post von seinem Finanzamt – dort erfährt er seinen Grundsteuermessbetrag. Der entspricht aber noch lange nicht dem Grundsteuerbetrag, der zu zahlen sein wird. Den erfahren wir erst, wenn wir den aktuellen Hebesatz der Gemeinde kennen, in der unsere Immobilie liegt. Und diese Hebesätze legen die Kommunen allein fest. Im Moment ist häufig die Rede davon, dass zahlreiche Kommunen ihre Hebesätze weit nach oben „korrigieren“ – kein Wunder, ist diese Steuer doch die wichtigste Einnahmequelle aller Kommunen, die notorisch knapp bei Kasse sind.

Wirklich ernst soll es erst ab Januar 2025 werden – dann kennen wir unseren neuen Grundsteuerbetrag. Und müssen ihn dann auch zahlen.

Der lineare Abschreibungssatz

Zum 1. Januar 2023 wurde der lineare Abschreibungssatz – kurz AfA - zur Abschreibung von Wohngebäuden von zwei auf drei Prozent angehoben. Er gilt allerdings nur für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt worden sind.

Damit wird für kürzlich neu gebaute Immobilien auch das Vermieten attraktiver, denn die Rendite nach Steuern verbessert sich.

Besteuerung von Photovoltaikanlagen

Die Besteuerung von kleinen Photovoltaikanlagen mit einer Maximalleistung von 30 kW wurde bereits 2022 vereinfacht und: Die Einnahmen aus dem Betrieb solcher Photovoltaikanlagen auf Einfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien sind ab 2023 komplett steuerfrei.

Für Vermieter: CO2-Abgabe für das Heizen mit Erdgas und Öl

Bisher haben Mieter die CO2-Abgabe für das Heizen mit Erdgas und Öl allein gezahlt. Jetzt müssen sich die Vermieter daran beteiligen. Das entsprechende Gesetz ist am 1.1.2023 in Kraft getreten. Ein Stufenmodell regelt die Kostenverteilung. Dabei ist die wichtigste Berechnungsquelle die energetische Qualität des Gebäudes, in dem das Mietobjekt liegt.

Bei Gewerbeimmobilien und anderen Nicht-Wohngebäuden ist die Berechnung einfach: Da werden die Kosten für Mieter und Vermieter durch zwei geteilt. Da tritt das Gesetz auch erst 2025 in Kraft.

Für Wohngebäude gilt aber bereits jetzt: Es soll zehn Stufen geben, in denen der finanzielle Anteil der Vermieter immer weiter abnimmt – bis hin zu sehr effizienten Gebäuden mit dem Energiestandard EH55. Ist dieser Standard erreicht, sollen Mieter die Zusatzkosten allein tragen. In welche Stufe eine vermietete Immobilie fällt, hängt mit dem Verbrauch an Kohlendioxid zusammen: Die Kohlendioxidkosten werden entsprechend der Kohlendioxidemissionen des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche und damit anhand der Emissionsintensität des Gebäudes abgestuft verteilt.

Auf Vermieter wird mit diesem Gesetz anfangs durchaus einiger Mehraufwand zukommen, denn für jede Immobilie müssen die Werte ja erst einmal ermittelt werden.

Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung: hydraulischer Abgleich in Mehrfamilienhäusern

Sowohl bei Nicht-Wohngebäuden mit Gaszentralheizung Systemen und einer Fläche von mehr als 1.000 Quadratmetern Heizfläche als auch bei Wohngebäuden von mehr als zehn Wohneinheiten muss bis 30. September 2023 ein hydraulischer Abgleich durchgeführt werden.

Bei dem hydraulischen Abgleich wird von Fachbetrieben ermittelt, wie viel Wärmeleistung nötig ist, um die Wohnräume zu beheizen. Idealerweise werden dabei auch die Wassermenge der Heizung sowie die optimale Vorlauftemperatur geregelt sowie Pumpenleistung und Widerstände im Heizkreislauf errechnet. Ziel: Alle Räume im Haus sollten gleichmäßig warm werden.

Wenn es um Mehrfamilienhäuser mit weniger als zehn Wohneinheiten geht, haben Eigentümer noch bis 15. September 2024 Zeit für den hydraulischen Abgleich.