Immobilien verschenken oder vererben? Einige grundlegenden Unterschiede

Diese wichtige Frage sollten sich alle Immobilienbesitzer rechtzeitig stellen: Verschenken oder vererben? Um sie zufriedenstellend beantworten zu können, müssen allerdings erst einmal einige Fakten gesammelt werden. Denn einen pauschalen Ratschlag zur Beantwortung für ALLE Immobilienbesitzer gibt es schlicht nicht, zu unterschiedlich sind Lebensumstände, Familienverhältnisse und persönliche Wünsche.

Fragenkomplex eins: Familienverhältnisse?

Dahinter steckt die Frage: Wenn eine Immobilie vererbt wird – wer bekommt sie dann? Mit anderen Worten: Gibt es Kinder? Und: Was ist – bei einem Ehepaar als Besitzer – mit dem überlebenden Partner, wenn Ehemann oder Ehefrau verstorben sind?

Das sind Fragen, die sich niemand gern stellt. Aber es ist wirklich besser, beizeiten – möglichst gemeinsam mit allen Beteiligten – ehrlich darüber nachzudenken. Denn am Ende gibt es immer gesetzliche Regelungen und klare Erbschaftsreihenfolgen, die mehr oder weniger „automatisch“ greifen. Und wer da eine andere Lösung vorzieht als die gesetzlich vorgesehene Regelung, hat schlechte Karten. Es ist leider so: Der Tod schafft in mehr als einer Hinsicht unabänderliche Tatsachen.

Nehmen wir mal eine „Bilderbuchfamilie“: Die Immobilienbesitzer sind miteinander verheiratet, haben zwei gemeinsame Kinder. Eins dieser Kinder, ein Sohn, hat drei eigene Kinder – also Enkel – das andere, eine Tochter, nicht. Wenn sich die beiden Immobilienbesitzer jetzt wünschen, dass die Enkel eines Tages von der Erbschaft im gleichen Maß profitieren wie jeweils Sohn und Tochter, müssen sie aktiv werden. Wenn zudem der Wunsch besteht, dass der Sohn eines Tages mit seiner Familie die Immobilie bewohnen soll, erst recht. In diesem Fall könnte die Tochter beispielsweise eine vorzeitige Schenkung erhalten – die aber niedriger wäre als das, was der Sohn bekommen wird. Denn die drei Enkel sollen ja im gleichen Maß berücksichtigt werden wie Sohn und Tochter.

Dann könnten die Immobilienbesitzer ihrer Tochter eine Schenkung machen – vielleicht gibt es ja noch andere Vermögenswerte als die Immobilie? Oder mehrere Schenkungen. Was sinnvoll ist, und welche Lösung der Tochter möglichst viele Steuern sparen wird, hängt vom Wert der Immobilie, bzw. vom Schenkungsbetrag ab. Denn auch da gibt es klare Regelungen: Für Kinder in direkter Linie gilt der niedrigste Steuersatz bei einer Schenkung von maximal 400.000.- Euro. Und zwar für zehn Jahre. Danach könnte eine weitere Schenkung zu gleichen Bedingungen erfolgen. Dies ist natürlich nur eine Beispielrechnung… Wie realistisch das ist, sei mal dahingestellt.

Wichtig ist, zu erkennen, dass die Schenkung gegenüber dem Prozess der Erbschaft einen großen Vorteil hat: Immobilienbesitzer können zu Lebzeiten selbst bestimmen, wer wann wieviel bekommt. Und über die Zehn-Jahres-Regelung lässt sich – in Grenzen - auch die Höhe der anfallenden Steuern bestimmen.

Das alles geht bei einer Erbschaft nicht. In unserem Beispiel würde der Sohn nach dem Tod beider Eltern die Immobilie erben (es sei denn, die Eltern hätten notarisch etwas anderes festgelegt). Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt dann vom Wert des Erbes und seiner Steuerklasse ab. Er muss alles auf einmal versteuern, so etwas wie die Zehn-Jahres-Regelung gibt es dabei nicht.

Und was wäre in unserem Beispiel mit den drei Enkelkindern? Bei Erbschaften gibt es je nach Verwandtschaftsgrad ganz unterschiedliche Freibeträge. Die sind fix, bei Erbschaften wie bei Schenkungen. Für Enkel liegt er bei 200.000 Euro, bei Kindern (auch bei Adoptiv- und Stiefkindern) bei 400.000 Euro. Und bei Ehepartnern bei 500.000 Euro.

Fazit zu diesem Fragenkomplex

Was die Verwandtschaftsverhältnisse angeht, gilt: Mit den Freibeträgen gibt die Gesetzgebung klare Regeln vor. Doch die familiären Konstellationen und möglichen Wünsche von Erblassern sind so unglaublich vielfältig, dass da wirklich nur hilft: beizeiten überlegen, was man sich wünscht. Und diese Wünsche dann von einem Notar in gültige Verträge bringen lassen. Denn es wäre ja beispielsweise auch möglich, Menschen Schenkungen und/oder Erbschaften zukommen zu lassen, mit denen man gar nicht verwandt ist … (Der Freibetrag liegt in diesem Fall bei 20.000 Euro).

Fragenkomplex zwei: Zukunftsprognosen?

Dieser Fragenkomplex ist wohl das Allerschwierigste bei allen Aspekten des Vererbens und Verschenkens: Niemand kennt seine Zukunft. Doch vor allem um die geht es bei den Fragen, die man sich hier stellen muss. Das macht es so schwierig, Wünsche und Prognosen für sich selbst und von nahestehenden Menschen zu formulieren, und das dann auch noch notarisch verbindlich festlegen zu lassen.

Als Grundmaxime kann gelten: Je früher und klarer Immobilienbesitzer ihren Nachlass regeln, desto mehr Stress, Ärger und vielleicht sogar drohende Auseinandersetzungen ersparen sie ihren Erben.

Nicht vergessen werden sollte auch, dass es – gerade mit Blick auf die Prognosen der eigenen Zukunft – noch Regelungen gibt, die nicht ganz so strikt und endgültig sind wie eine Schenkung oder das Vererben der möglicherweise noch selbst bewohnten Immobilie. Trotzdem können diese Regelungen jederzeit mit einer Schenkung kombiniert werden. Die Rede ist vom Wohn- oder Nießbrauchsrecht. Auch eine Leibrente oder die Rückmietung nach einem Verkauf zu Lebzeiten sind möglich. Das alles gibt dem (späteren) Erblasser das Recht, trotz Verkauf oder Schenkung die eigene Immobilie weiterhin als „wirtschaftlich Begünstigter“ nutzen zu können. In der Regel bis an sein Lebensende. Dies ist eine elegante Lösung, um sich nicht den Kopf über die eigene Zukunftsprognose – und/oder die von Menschen, mit denen die Immobilie gemeinsam bewohnt wird (etwa Partner oder andere Verwandte, vielleicht sogar enge Freunde) zerbrechen zu müssen.

Wichtig ist: Auch Nießbrauchsrecht, Leibrente, Rückanmietung oder eine andere Lösung müssen notarisch festgehalten und im Grundbuch eingetragen werden. Notare beraten bei diesen schwierigen Prozessen in aller Regel auch gern, denn all das gehört zu ihrem Tagesgeschäft.

Fazit

Wenn es um die Fragen nach Schenkung oder Erbschaft geht, kommt niemand, der zu Lebzeiten selbst aktiv werden will – und das empfiehlt sich – um den Weg zu einem Notar herum. Vorher aber am besten: Mit allen Beteiligten mal in Ruhe gründlich überlegen!