Schwarzbau: Ausbau ohne Genehmigung – was gilt?

Ein ausgebautes Dach, ein nicht genehmigter Balkon oder eine neue Garage ohne behördliches Okay. Das sind einige Beispiele für Schwarzbauten. Müssen solche Maßnahmen eigentlich rückabgewickelt werden und welche Strafen drohen? Die Antworten sind einfacher als gedacht – und für Käufer wichtig.

Die rechtliche Grundlage: Ausbauten, Umbauten und Anbauten

In Deutschland ist das Bauen sehr klar geregelt. Jede einzelne Baumaßnahme bedarf zuerst einer Genehmigung. Das gilt für Neubauten wie für jede Art von Veränderung ebenso wie für Abrisse. Maßgebend sind zwei Rechtsgrundlagen:

1. Das Baugesetzbuch des Bundes setzt die übergeordneten rechtlichen Rahmenbedingungen,
2. die Bauverordnungen der Länder führen landesspezifische Grundlagen aus.

In diesen Quellen gibt es verschiedene Vorgaben, wie Bauten auszuführen sind, aber auch Hinweise auf erforderliche Genehmigungen und mögliche Konsequenzen bei fehlenden Erlaubnissen. Zusätzlich gilt: Jedes Bauvorhaben muss die zuständige Gemeinde genehmigen. Damit spiegelt sich die föderale Struktur der Bundesrepublik auch beim Bauen wider.

Wann muss ein Bau genehmigt werden?

Die genauen Vorgaben unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Das hat erhebliche Auswirkungen auf die Zustimmungspflicht von Neubauten, Anbauten oder Umbauten. Während in einigen Ländern bereits das Aufstellen eines Gartenhäuschens auf Fundament oder einer Garage eine Genehmigung erfordert, sind andere Länder deutlich großzügiger.

Die genauen Bedingungen vor Ort müssen Bauherren und Immobilienbesitzer daher stets individuell klären. Als Faustregel gilt jedoch: Jede Art von baulicher Änderung oder Erweiterung an einer Immobilie bedarf einer Genehmigung der zuständigen Behörde in der Gemeinde. Meistens ist es das Bauamt.

Wann liegt ein Schwarzbau vor?

Anders ausgedrückt: Jede bauliche Veränderung, für die keine Genehmigung vorliegt, ist ein Schwarzbau. Das gilt bereits ab Beginn der Maßnahme. Denn Bauherren und Eigentümer müssen mit dem Start bis zur Genehmigung warten.

Schwarzbau bedeutet nicht illegal – nachträgliche Genehmigung möglich

An dieser Stelle greift eine entscheidende Feinheit. Ein Schwarzbau ist ein Bau, der nicht oder noch nicht genehmigt ist. Er muss aber nicht zwingend „illegal“ sein. Denn erfüllt er alle rechtlichen Anforderungen, kann die Gemeinde ihrerseits die Genehmigung nicht verweigern. Es ist dann möglich, die Maßnahme nachträglich genehmigen zu lassen.

Voraussetzung: Der Bau muss zum Zeitpunkt der Maßnahme den rechtlichen Anforderungen entsprochen haben. Die zeitliche Dimension ist dabei wichtig, da so auch noch Jahre später Schwarzbauten legalisiert werden können, ohne die dann aktuellen Bauvorschriften einhalten zu müssen. Ausreichend ist Rechtskonformität zum Zeitpunkt des Beginns der Maßnahmen.

Bestandsschutz bei ungenehmigten Baumaßnahmen

Andererseits gibt es in Deutschland keinen Bestandsschutz für ungenehmigte Bauten. Sollte die zuständige Behörde der Auffassung sein, dass ein Neubau, Anbau, Umbau, Ausbau oder gar ein Abriss nicht den Vorschriften entsprach, wird nicht nachträglich genehmigt. Im Gegenteil: Das Bauamt bzw. die zuständige Behörde kann dann Nacharbeiten bis zum Erfüllen der Vorschriften oder die Rückabwicklung fordern.

Strafe droht in allen Fällen

Unabhängig davon, ob der Schwarzbau illegal ist (und bleibt) oder nachträglich genehmigt werden kann, drohen dem Eigentümer Strafen. Diese reichen je nach individuellem Fall und Verstoß gegen die geltenden Rechtsvorschriften von geringfügigen Ordnungswidrigkeiten bis zu einer Straftat. Genaueres geht aus der jeweiligen Landesbauvorschrift hervor. Je nach Bundesland sind zum Beispiel Ordnungsgelder bis zu 50.000 Euro möglich.

Tipps für die Praxis: Eine fehlende Genehmigung ist ein Sachmangel

Schwarzbauten sind ganz besonders bei einem Verkauf der Immobilie ein Problem. Der Verkäufer muss auf fehlende Genehmigungen hinweisen. Denn dabei handelt es sich um einen Sachmangel. Verschweigt er diesen Umstand, kann der Käufer Schadensersatz verlangen.

Anders als bei vielen anderen Mängeln kann der Verkäufer sich bei fehlenden Unterlagen schwerlich mit Unwissenheit herausreden. Denn es ist seine Aufgabe, alle Unterlagen zu prüfen und an den Käufer auszuhändigen.

Käufer sollten Unterlagen prüfen

Andererseits übernimmt der Käufer die Haftung gegenüber den Behörden. Er sollte seinerseits prüfen, ob aus den Bauunterlagen alle vorhandenen baulichen Eigenschaften der Immobilie hervorgehen und für diese den Nachweis einer Genehmigung verlangen. Auf diese Weise wird der Schwarzbau frühzeitig entdeckt und kann beim Kauf „eingepreist“ werden. Anderenfalls besteht zwar weiterhin das Recht auf Schadensersatz oder Rückabwicklung des Kaufs. Aber der Käufer ist gegenüber Behörden Ansprechpartner und muss schlimmstenfalls die ursprüngliche Änderung zurückbauen.

Fehlende Unterlagen vor dem Verkauf beschaffen

Eine Besonderheit kann vorliegen, wenn der Bau zwar genehmigt wurde, aber keine Unterlagen verfügbar sind. Das gilt insbesondere für sehr alte Immobilien. Hier sollten Eigentümer sich um Kopien aus dem Bauamt bemühen oder die Bauten noch einmal genehmigen lassen. Es ist wichtig, dies vor einem eventuellen Verkauf auf den Weg zu bringen, damit der Verkäufer größtmögliche Rechtssicherheit hat.