Buchtipp: Steuern steuern mit Immobilien – Johann C. Köber

Vielleicht haben Sie es ja bereits gesehen: Gemeinsam mit immometrica.de arbeiten wir immer wieder gern mit Johann C. Köber zusammen. Im Hauptberuf ist der Mann Steuerberater – wobei ihm der Beratungsprozess besonders wichtig ist: Er hat ein Beratungsbüro, denkt gern strategisch und möchte sein Wissen gezielt weitergeben: in Büchern, Lehrgängen und Seminaren. Hier soll es um sein jüngstes Buch “Steuern steuern mit Immobilien” gehen. Untertitel: „Wie aus Steuern Immobilienvermögen wird und wie sich Immobiliensteuern optimieren lassen.“

Worum es geht? Um die eigene Haltung, sieben Wunder und kluge Strategien

Steuern steuern?! Ich selbst? Ja. Köber meint das völlig ernst – und er weiß, wovon er spricht. Unter Umständen können wir wirklich alles steuern – auch unsere Steuern. Dazu gehört erst einmal eigentlich nur eines: Wir müssen bereit sein, selbst Verantwortung zu übernehmen „und nicht mehr den Staat über das eigene Geld entscheiden zu lassen“. So ist bereits im Vorwort zu lesen.

Das Steuerrecht und alle Gesetzesvorgaben im jeweils „eigenen Sinn“ zu nutzen, macht Köber erklärtermaßen Spaß. Und wirklich sympathisch ist, dass er nicht das große Geld in Sekundenschnelle verspricht. Nein, er ist absolut seriös, verschweigt weder, dass viele seiner Optimierungswege durchaus Zeit brauchen, noch, dass es fast immer genauso ist, wie befürchtet: Geld gebiert besser noch mehr Geld als gar kein Geld. Doch auch ein Immobilienkredit kann zum extrem nützlichen „Hebel“ auf dem Weg zum eigenen Immobilienvermögen werden – Köber zeigt in mehreren Beispielen ganz genau, wie das geht. Wir müssen also keineswegs schon viel Geld oder jede Menge Immobilien haben, um von Köbers Tipps profitieren zu können.

Außerdem betont er ausdrücklich, dass es bei all seinen Tipps wichtig ist, die ständige Bereitschaft zum Lernen mitzubringen. So fragt er beispielsweise: „In welche Werte soll ich investieren?“ Und betont sofort als „wichtigsten Punkt“ für die Antwort, dass Vorkenntnisse in diesem Bereich und/oder der Spaß, sich genau an diesem Punkt weiterzubilden, optimale Voraussetzungen sind. Plus die Frage nach den Rahmenbedingungen – und die sind bei Immobilien von Anfang an besonders gut: Sie werden immer gebraucht. Darum „belohnt“ der Staat Immobilieninvestitionen mit mehr oder weniger großzügigen Steuervergünstigungen, etwa durch die Möglichkeit zur Abschreibung. Genau das ist für Köber das erste „Wunder“ der Immobilieninvestition. Es folgen sechs weitere Wunder – darunter auch zwei von Köbers Spezialthemen: denkmalgeschützte Immobilien und Stiftungen.

Die Hauptteile des Buchs

Das Buch ist in drei Hauptteile untergliedert. Erst nach den „Wundern“ kommen die Grundsteuerarten – alle fein säuberlich gegliedert, definiert, erklärt und auf die Praxis heruntergebrochen. Das könnte langweilig und knochentrocken sein. Ist es aber nicht. Ein ganz dicker Pluspunkt dieses Buchs ist wirklich: Köber führt in allen Kapiteln jede Menge Rechenbeispiele an, stets nachvollziehbar, praxisnah und gut verständlich. Das macht das Buch äußerst lebendig – auch für Menschen, die sich eher als „Steuerlaien“ sehen.

Im dritten Teil geht es um konkrete Steuerspar-Strategien und deren Umsetzung. Etwa: Vererben und Schenken, eine Stiftung oder GmbH gründen. Das alles kann zu jenen „Hebeln“ werden, mit denen Köber fast wie ein Jongleur alle Möglichkeiten, Immobilienvermögen zu schaffen, zu halten und zu vermehren immer wieder neu durchmischt. Auch die Frage nach einer sinnvollen Absicherung des eigenen Vermögens fehlt dabei nicht.

Im letzten Kapitel gibt es recht umfangreiche Beispielfälle wie etwa den „Lebenszyklus einer Immobilieninvestition“, die „günstige Finanzierung eines Eigenheims“ oder die Frage, wie man die Kleinunternehmerregelung umsatzsteuerlich nutzen kann.

Strategische Ansätze und Insidertipps

Gleich zu Anfang spricht Köber schon von der Notwendigkeit des „Umdenkens“. Damit meint er vor allem die Rolle, die wir selbst einnehmen können: keine passive, sondern eine sehr aktive Haltung In Köbers Worten: „Ich bleibe nicht ein Opfer des Steuersystems, dem jedes Jahr nur gesagt wird, wie viel es zahlen muss, sondern ich gestalte aktiv.“ Das sind die Sätze, auf denen all seine Tipps aufbauen. Manchmal ist es auch ganz gut, eher gegen den Strom zu schwimmen, nicht einfach etwas zu tun, was scheinbar Steuern spart. Besser ist es, strategisch zu denken und zu handeln, denn: „nicht jede Steuerersparnis ist sinnvoll“.

Wie eingangs schon gesagt: Köber macht es ganz offensichtlich große Freude, sein Wissen übner Steuern bei Immobilien mit uns zu teilen. So hält er in diesem Buch nicht einmal „Insidertipps“ zurück – etwa, wenn er eine ganze Liste aus Do’s und Don‘ts mit diesen Worten beginnt: „Folgende laut Finanzamt unübliche und untypische Sachverhalte lösen eine Einzelfallprüfung des Finanzamts aus“.

Fazit

An keiner Stelle gleiten Köbers Tipps ins „Halbseidene“ ab – alles ist absolut legal, nachvollzieh- und belegbar. Gleichzeitig bleibt immer klar: Allein Köbers umfangreiches Wissen macht den entscheidenden Unterschied aus zwischen einem echten Profi und einem weniger informierten Immobilieninvestor.

So stellt Köber beispielsweise in einem seiner Beispiele fest: „… dass nicht alle Einkünfte per se steuerpflichtig sind, sondern nur die, bei denen ein gesetzlicher Tatbestand dies anordnet.“ Manchmal sind das kleine, feine Unterschiede. Die man aber natürlich nur dann anwenden kann, wenn man sie genauestens kennt. Exakt dabei hilft die Lektüre dieses Buchs.

Niemand wird mit diesem Buch über Nacht reich werden, aber wir alle lernen nach seiner Lektüre viel über die Mechanismen von Geld und Steuerregelungen, über die Chancen, die in eigenen Immobilien stecken können. Und vor allem: Wie wir dies alles nutzen könnten. Oft wird das nicht ohne die Hilfe eines weiteren Steuerberaters vor Ort gehen. Aber dann wissen wir immerhin schon mal (ansatzweise), welche Fragen wir ihm stellen sollten, was uns wichtig ist, wie unsere eigene Strategie aussehen könnte. Außerdem spricht Köber an manchen Stellen durchaus Warnungen aus: Lieber erst schlau machen – und dann handeln! Also: erst informieren – und dann (vielleicht) Immobilie kaufen oder verkaufen. Was sich übrigens exakt mit dem Ansatz deckt, den auch wir verfolgen …

Das Buch

Unser Exemplar wurde uns zur Besprechung freundlicherweise vom Finanzbuchverlag zur Verfügung gestellt – danke dafür! Sie können es überall kaufen, wo es Bücher gibt:

Johann C. Köber – Steuern steuern mit Immobilien. Wie aus Steuern Immobilienvermögen wird und wie sich Immobiliensteuern optimieren lassen. Finanzbuchverlag (FBV). Preis: 49,99 Euro, 304 Seiten. ISBN: 978-3959723534. Es gibt für 44,99 Euro auch eine Kindle-Ausgabe.