Was ist eine Strangsanierung? Wen betrifft sie, in welchen Fällen?

Um die Hauptfrage gleich zu beantworten: Mit „Strang“ werden in diesem Fachbegriff alle Leitungen und Rohre einer Immobilie zusammengefasst, die senkrecht und waagerecht verlaufen. Also Wasser- und Abwasserleitungen. Weil die mit 30 bis 50 Jahren eine recht hohe Lebensdauer haben, werden Strangsanierungen nicht allzu oft durchgeführt – und genau deshalb auch oft vergessen. Doch Besitzer von Immobilien sollten sich dringend um Leitungen und Rohre kümmern! Und wer am Kauf einer Immobilie interessiert ist, sollte Rohre und Leitungen ebenfalls nicht vergessen! Wir verraten Ihnen hier, weshalb beides so wichtig ist:

Rohre und Leitungen als Gefahrenquelle

Der Blick auf den Zustand von Leitungen und Rohren wird viel zu oft vergessen. Das liegt nicht zuletzt daran, dass sie sich größtenteils hinter den Wänden befinden. Sie sind schlicht unsichtbar. Dabei sind sie enorm wichtig, wenn es darum gehen soll, den Zustand einer Immobilie zu bewerten. Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte in aller Regel davon ausgehen, dass die letzte Strangsanierung schon eine Weile zurückliegt – denn wenn das nicht so wäre, würde der Verkäufer es Ihnen vermutlich umgehend sagen.

Defekte oder verrottete Wasserleitungen und Rohre können ernsthafte Probleme und Schäden anrichten: von Verkalkung und Korrosion – was wiederum den Befall von Legionellen und weiteren Bakterien wie Keimen begünstigt - bis hin zu Wasserrohrbrüchen.

Beim Besuch einer zu verkaufenden Immobilie

Das Material der Leitungen und Rohre ist immer ein wichtiger Faktor: Gibt es in der Immobilie noch „Stränge“ aus Blei? Dann ist eine sofortige Sanierung unumgänglich! Ist das wichtigste Material Stahl oder Eisen, halten die Leitungen – fachmännisch verlegt - rund 30 Jahre lang. Kupfer oder verzinktes Stahlblech kann nach 40 bis 50 Jahren noch intakt sein.

Doch Vorsicht: Auch die Lötmaterialien spielen eine wichtige Rolle bei der Beurteilung. Es gibt Metalle, die einfach schlecht zusammenpassen. Werden die miteinander verlötet, sind häufig vorzeitige Wasserrohrbrüche zu erwarten! Das alles kann kein Laie wirklich auf den ersten Blick beurteilen – wer kann denn schon hinter Wände sehen?!

Auch eine Wasserprobe kann hilfreich sein: Die Trinkwasserverordnung schreibt seit 2013 verschiedene Grenzwerte vor. Werden die überschritten, ist ein Austausch der Rohre unumgänglich. Kommt bei korrodierten Leitungen und Rohren häufig vor, denn die Korrosionen bilden einen idealen Nährboden für Keime und Bakterien. Lassen Sie sich also unbedingt beraten, wenn Sie bei einer angebotenen Immobilie auch nur den leisesten Verdacht haben, dass mit den Rohren und Leitungen etwas nicht stimmen könnte. Denn so eine Strangsanierung kann richtig teuer werden. Ist das Bad gekachelt, die Toilette auch? Was ist mit der Küche? Dann müssten schlimmstenfalls erst einmal alle Fliesen abgeschlagen werden – bedeutet sehr viel Dreck. Manche Rohre sind in den Wänden oder unter dem Fußboden verlegt – das wird aufwendig! Danach folgt der Neuanschluss sämtlicher Installationen – auch oft nicht ohne.

Ein Tipp noch: Viele Rohre und Leitungen führen in den Keller. Dort sind sie noch am ehesten frei zu sehen – prüfen Sie die vor dem Kauf einer Immobilie unbedingt gründlich, Taschenlampe nicht vergessen!

Wirklich gefeit sind Sie vor all diesen Kosten, dem zu erwartenden Dreck, Lärm und Ärger nur, wenn Sie sich für eine Immobilie entscheiden, die vor möglichst kurzer Zeit eine Komplettsanierung hinter sich hat. Das müsste der Verkäufer dann belegen können.

Bewohnte und/oder vermietete Immobilien

Hier gelten natürlich die gleichen Gefahrenquellen wie bei einer Immobilie, die jemand vielleicht kaufen möchte: schlechte Materialien oder unsachgemäße Lötstellen, Korrosionen und Bakterienbefall, die Gefahr von Legionellenbesiedlung oder drohender Wasserrohrbrüche. Das alles ist kein Zuckerschlecken.

Vor allem in (vermieteten) Mehrfamilienhäusern häufen sich die Probleme aber nur, wenn nicht regelmäßig eine Strangsanierung durchgeführt wird: Durch eine Komplettsanierung würde das ganze Objekt auf unabsehbare Zeit unbewohnbar – wohin mit all den Menschen, die dort wohnen? Wer soll die Hotelkosten bezahlen? Denn es müssen ja – mindestens! - in allen Badezimmern und Küchen die Wände freigelegt werden. Das in einem bewohnten Haus umzusetzen, verursacht einen riesigen Aufwand. Kaum machbar!

Da ist der einzige Ausweg, eine Strangsanierung nur jeweils nach Mieterwechseln vorzunehmen. Auch das kostet Geld. Doch danach ist die Wohnung kernsaniert – und das darf höhere Miet- oder Verkaufspreise nach sich ziehen.

Bei Vermietungen gibt es da sogar eine gesetzliche Regelung: Wurde eine umfassende Modernisierung durchgeführt, kann man die Höhe der Miete bei der Neuvermietung frei festlegen. Damit diese Regelung greift, muss die Höhe der Modernisierungskosten etwa ein Drittel dessen betragen, was der Bau einer vergleichbaren Neubauwohnung kostet.