Strom aus der Photovoltaik-Anlage an Mieter „verkaufen“?
Wem gehört eigentlich der Strom, den eine eigene Photovoltaik-Anlage produziert? Klar: immer dem Besitzer der Anlage. Und was kann er mit seinen „Erträgen“, also dem Strom, machen? Er kann ihn großen Netzbetreibern verkaufen oder – als Vermieter – seinen Mietern zukommen zu lassen. Genau darum soll es hier gehen: Was ist dabei alles zu beachten?
Gibt es auf Seiten der Mieter überhaupt Bedarf dafür?
Antwort: o ja! Das Interesse ist sogar recht hoch: Fast zwei Drittel geben an, sich eine direkte Nutzung des Solarstroms vom Wohnhausdach “auf jeden Fall” (49,3%) oder “eher ja” (15%) vorstellen zu können. Das zeigt eine Befragung des Markt- und Meinungsforschungsinstituts CIVEY im Auftrag der Ökoenergiegenossenschaft Green Planet Energy.
Laut dieser Umfrage wären 33,9 % der Mieter sogar bereit, für eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach selbst Geld zu investieren. Was die Abrechnung aus Sicht des Vermieters natürlich nicht gerade vereinfachen wird. Darauf geht die Umfrage nicht ein. Sie ist trotzdem recht informativ, nachzulesen hier: https://green-planet-energy.de/presse/artikel/neue-umfrage-sieht-grosse-potenziale-aber-auch-verbesserungsbedarfe-beim-mieterstrom
Das Interesse von Mietern gilt dabei natürlich der Aussicht auf günstigere Strompreise (61,5%), gefolgt vom Wissen, dass der genutzte Strom lokal erzeugt wurde (42,9%) und nachhaltig ist (41,6%). Auch die Unabhängigkeit von fossiler Energie nannten 41,6 % der Mieter als Motivation.
Lokal erzeugter oder zentral gesteuerter Mieterstrom?
Hier wird eine sprachliche Unterscheidung wichtig: Auch große Stromkonzerne bieten sogenannten Mieterstrom an. Doch wer den bezieht, erhält lediglich einen finanziellen Bonus für die aus eigenen Quellen eingespeiste Energie, aber keine Stromlieferung. Denn da wird alles, was eingespeist wird, zentral gesteuert an all jene geliefert, die einen Vertrag mit diesem Stromlieferanten abgeschlossen haben. Außerdem gibt es immer so etwas wie eine „Einspeisungsgrenze“ – und die haben viele Netzbetreiber mittlerweile schon erreicht.
Von dieser Art der Einspeisung sprechen wir hier nicht, sondern nur von der rein lokalen Stromerzeugung – und die kann nur auf dem eigenen Dach erfolgen. Auch dürfen keine unterschiedlichen Solaranlagen zusammengefasst werden, selbst, wenn sie auf dem gleichen Grundstück liegen, etwa als Garagenanlagen, oder auf Feldern, die zur Immobilie gehören. Auf der anderen Seite ist es ausdrücklich erlaubt, zwei Photovoltaik-Anlagen auf dem Dach zu verbauen: eine zur Nutzung für den Eigenverbrauch und eine für die Volleinspeisung an Netzwerkbetreiber. Und Achtung! Es gibt eine zeitliche Grenze, ab der die Nutzung der eigenen Photovoltaik-Anlage auf diese Weise erst möglich wird: Nur bei Anlagen, die nach dem 1. Juli 2017 in Betrieb genommen wurden, darf der Strom auch dort verbraucht werden, wo er erzeugt wird. Dann handelt es sich um lokal erzeugten Strom. Nur um diese Art des Strombezugs geht es auch in der oben genannten Befragung. Was die allerdings nicht thematisiert, sind die Haupt-Probleme, vor denen wohl alle privaten Vermieter stehen, die selbst erzeugten Strom an ihre Mieter gegen Entgelt weitergeben wollen:
Was, wenn der selbst erzeugte Strom nicht ausreicht?
Dann sollten Mieter sich darauf einstellen, dass sie „zweigleisig“ fahren müssen: Auf der einen Seite der Vertrag mit dem Vermieter der Immobilie über eine Teilversorgung mit Strom aus der lokalen Photovoltaik-Anlage. Das dürfte in aller Regel recht attraktiv sein, denn allein schon die Tatsache, dass die Kosten für Wege, Netze, Leitungen etc. entfallen, senkt den Preis für diesen Ökostrom.
Gleichzeitig empfiehlt es sich – vor allem bei kleineren Photovoltaik-Anlagen – parallel dazu einen Vertrag mit einem „klassischen“ Stromlieferanten abzuschließen. Wenn die „hauseigene“ Strommenge nicht ausreicht, wird auf diesen Strom zugegriffen, meist ist dann die Rede von „Netzstrom“.
Wenn Sie als Vermieter planen, Ihren Mietern Strom aus einer eigenen Photovoltaik-Anlage anzubieten, sollten Sie in jedem Fall auf diesen Umstand aufmerksam machen. Damit haben wir schon einen weiteren, wichtigen Punkt im Visier:
Was sollte ich als Vermieter UND Stromlieferant beachten?
Natürlich schließen Sie mit Ihren Mietern einen Vertrag über den Strombezug ab. Der darf allerdings nicht Bestandteil des Mietvertrags sein. Mit anderen Worten: Sie dürfen Ihren Mietern den „hauseigenen Strom“ nicht aufzwingen. (Ausnahmen: Wenn die Immobilie nur zum vorübergehenden Gebrauch gemietet wird oder sich in einem Alten-, Pflege-, Studenten- oder Lehrlingsheim befindet.)
Auch dürfen Sie Mietern weder Reparatur- noch Wartungsarbeiten dafür in Rechnung stellen, etwa über die Nebenkosten.
Wer Mieterstrom liefert, schließt mit den Bewohnern einen Mieterstromvertrag über die vollständige Belieferung mit Strom ab. Um die Versorgungssicherheit rund um die Uhr zu gewährleisten, wird der Solarstrom bei zu wenig Sonneneinstrahlung durch Netzstrom ergänzt. Wer Mieterstrom bezieht, kann sich dennoch umentscheiden und, wie andere Stromkunden auch, den Lieferanten jederzeit wechseln.
Damit Mieter auch wirklich in den Genuss von möglichst preiswertem Strom kommen, empfiehlt sich außerdem der Einbau von sogenannten Smart-Metern – die können die Zeiträume berechnen, in denen der Strom möglichst günstig zu beziehen ist.
Und wenn Strom sowohl aus der lokalen Solaranlage wie von einem externen Lieferanten bezogen wird, gibt es sogenannte Zwei-Richtungszähler, die die Einspeisung und den Strombezug mit zwei separaten Zählwerken erfassen: Wird kein Strom erzeugt oder mehr verbraucht als produziert, wird der aus dem Netz zusätzlich benötigte Strom mit einem speziellen Bezugszählwerk erfasst. Wird mehr Strom erzeugt als verbraucht, wird diese Strommenge vom Einspeisezählwerk erfasst. Da in einem Wohnhaus mit mehreren Mieteinheiten in aller Regel jede Mietpartei über einen Stromzähler verfügt, ist aufgrund dieses direkten Netzzugangs auch der Wechsel des Stromlieferanten jederzeit möglich.
Beim Zugriff mehrerer Wohnparteien auf einen lokalen Stromspeicher muss exakt bestimmt und abgerechnet werden können, welche Strommenge durch welche Wohnpartei aus der häuslichen Stromerzeugungsanlage bezogen wurde. Schwieriger wird das Ganze, wenn auch noch der Strombezug aus einem hauseigenen Speicher oder dem öffentlichen Netz dazu kommt: Die Daten müssen klar getrennt sein und „eichrechtskonform“ den jeweiligen Marktpartnern im Strommarkt übermittelt werden.
Übrigens: Die Speicherung von nicht verbrauchtem Eigenstrom ist – zumindest im Sommer 2023 – leider (noch) nicht förderfähig über den Mieterstromzuschlag aus dem EEG.
Mit welchen Kosten und Steuern muss ich als Vermieter rechnen?
Natürlich zuerst alle Kosten für die Installation der Anlage – die werden allerdings staatlich gefördert. Mehr darüber finden Sie hier: ->Mieterstrom_Fortsetzung. Regelmäßige Wartungskosten kommen dazu – und vor allem der Aufwand zur Abrechnung unter den Mietern.
Was Steuern angeht: In der Regel fällt bei der Einspeisung von Strom keine Umsatzsteuer an. Etwas anderes gilt lediglich, wenn der Betreiber der Photovoltaikanlage auf die Anwendung der sogenannten Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) verzichtet.
Vor allem, wenn Sie als Vermieter selbstständig sind, beantragen Sie am besten bei Ihrem Finanzamt eine zweite Steuernummer, über die alle Stromausgaben und -einnahmen laufen, vollkommen getrennt von Ihrer sonstigen Tätigkeit.
Noch Fragen?
Hinweis zu Rechtsthemen: Sämtliche Texte wurden aufwendig recherchiert und nach bestem Wissen und Gewissen geschrieben. Wir können trotzdem keine Garantie für die Korrektheit, Aktualität oder Vollständigkeit der präsentieren Informationen gewähren. Bitte wenden Sie sich bei Rechts- und Steuerfragen stets an einen fachkundigen Anwalt oder Steuerberater.
