Lang nicht genutzte Immobilien: Wann besteht die Gefahr von Legionellen?

Es ist ganz egal, ob Sie eine Immobilie verkaufen oder kaufen, mieten oder vermieten wollen: Sie sollten sich stets im Klaren darüber sein, dass lange nicht benutzte Wasserleitungen immer die Gefahr bergen, von Legionellen besiedelt zu sein. Das gilt natürlich auch bei Immobilien, die zwar bewohnt werden, aber ein Gäste-WC oder andere Sanitärräume haben, die seit einiger Zeit nicht benutzt wurden. Wie stelle ich jetzt fest, ob es einen Legionellenbefall gibt? Und wenn es so ist, was unternehme ich dann am besten? Was sind überhaupt Legionellen, wie schädlich sind sie, was können sie bewirken? Wir informieren Sie, Schritt für Schritt.

Was sind Legionellen und was können sie bewirken?

Legionellen sind Bakterien, die in geringer Anzahl immer schon natürlicher Bestandteil von Oberflächengewässern und im Grundwasser sind. Sie vermehren sich am besten bei Temperaturen zwischen 25 und 45 Grad Celsius. Oberhalb von 60 Grad werden sie meist abgetötet und unterhalb von 20 Grad vermehren sie sich kaum noch. Das bedeutet: Vor allem im warmen Wasser breiten sie sich gern aus. Und bei Wasserstillstand in einer Leitung am allerliebsten, denn sie ernähren sich von dem Biofilm in Wasserleitungen und Sedimenten wie Rost und Kesselstein. Darum ist es so wichtig, dass Immobilienbesitzer und -benutzer darauf achten, dass alle Leitungen regelmäßig genutzt werden. Wer den Verdacht hat, dass sich Legionellen ausgebreitet haben könnten, lässt das warme Wasser in allen Leitungen mehrere Minuten lang laufen, öffnet dabei am besten die Fenster und verlässt den Raum. Das empfiehlt sich regelmäßig bei Immobilien-Leerstand, aber auch nach einem längeren Urlaub.

Legionellen gelangen nur über die Atemluft – das bedeutet: als zerstäubtes, vernebeltes Wasser – in den menschlichen Organismus. Also: eher über Dusch- als über Badewasser, gern auch über Whirlpools oder mit erwärmtem Wasser betriebene Luftbefeuchter. Es sind also ganz spezielle Ansteckungswege, über die Legionellen Schaden verursachen können: Die Atemwege sind ihr „Einfallstor“. Darum kann eine Ansteckung mit diesen Bakterien auch NICHT von Mensch zu Mensch übertragen werden, Händewaschen ist ungefährlich und simples Trinken von befallenem (Leitungs-)Wasser birgt nur dann eine Gefahr, wenn man sich verschluckt – und das Wasser über die Luftröhre in den Körper gelangt.

Legionellen können beim Menschen unterschiedliche Krankheitsbilder verursachen, von grippeartigen Beschwerden bis zur schweren Lungenentzündung – natürlich sind vor allem immer die Atemwege betroffen. Wenn eine legionellenbedingte Krankheit ausgebrochen ist, ist es wichtig, die Ansteckungsquelle schnell zu erkennen und zu beseitigen, um Infektionen weiterer Menschen zu verhindern. Bei den Betroffenen lässt sich die Krankheit meist gut durch spezielle Antibiotika behandeln. Gefährdet sind vor allem ältere Menschen, Menschen mit einem geschwächten Immunsystem oder chronischen Krankheiten sowie Babys. Bei einer hohen Keimzahl können sich aber auch gesunde Menschen infizieren.

Wie messe ich Legionellenbefall?

Wie gesagt: Legionellen kommen in geringer Zahl in fast allen Gewässern vor. Darum ist der wichtigste Wert, um einen Legionellenbefall definieren zu können, die Keimzahl der Bakterien pro Milliliter Wasser. In der deutschen Trinkwasserverordnung ist ein „technischer Maßnahmenwert“ von 100 koloniebildenden Einheiten (KBE) je 100 Milliliter Wasser festgelegt. Wird dieser Wert überschritten, ist das ein klarer Hinweis auf Legionellenbefall. Um das zu messen, bieten zahlreiche freie Unternehmen diverse Messgeräte an. Doch die meisten von ihnen gelten nicht unbedingt als zuverlässig. Wenn Verdacht auf Legionellenbefall besteht, empfehlen wir den Gang zum zuständigen Gesundheitsamt.

Gesundheitsämter haben von Gesetzes wegen die Pflicht, Wassergewinnungs- und Wasserversorgungsanlagen regelmäßig zu überwachen – das steht so auch deutlich in der deutschen Trinkwasserverordnung, deren wichtigster Satz wohl ist: „„Wasser für den menschlichen Gebrauch muss so beschaffen sein, dass durch seinen Genuss oder Gebrauch eine Schädigung der menschlichen Gesundheit, insbesondere durch Krankheitserreger, nicht zu besorgen ist.” Nun ja: Es geht darum, Sorge dafür zu tragen, dass niemand geschädigt wird. Genau dafür sind die Gesundheitsämter zuständig – wer befürchtet, seine Immobilie könnte von Legionellenbefall betroffen sein, sollte sich am besten an das in seinem Bundesland zuständige Gesundheitsamt wenden. Das macht vor allem auch darum Sinn, weil alle Immobilienbesitzer, die Legionellenbefall in ihrer Immobilie entdeckt haben, diesen Sachverhalt dem zuständigen Gesundheitsamt melden MÜSSEN. Außerdem ist das Gesundheitsamt die wohl zuverlässigste Adresse – es gibt zwar auch eine Menge freier Anbieter zur Untersuchung von Wasserqualität auf dem Markt, aber die Wahl des Anbieters ist vor allem eins: Vertrauenssache.

Der Weg über die fachmännische Entnahme von Wasserproben ist einer von zwei Möglichkeiten, um festzustellen, ob Legionellenbefall vorliegt. Der andere Weg führt über die Menschen, die betroffen sein könnten: Dabei müssen die Erreger im Körper nachgewiesen werden. Oft genügt dafür eine Urinprobe. Allerdings können auf diese Weise nur bestimmte Legionellen-Arten erkannt werden. Auch über das Lungensekret sind Erreger feststellbar. Bakterienbestandteile oder – wesentlich später – auch Antikörper gegen den Erreger können außerdem auch im Blut nachgewiesen werden. In jedem Fall gilt hier: Der Weg sollte über einen Facharzt führen – bitte nicht auf online beziehbare „Schelltests“ verlassen! Der Facharzt der Wahl ist der HNO- oder Lungenfacharzt.

Welche Rechte und Pflichten haben Immobilienbesitzer und -bewohner in Bezug auf Legionellenbefall?

Wird bei einer Untersuchung des Trinkwassers eine Überschreitung von 100 koloniebildenden Einheiten (KBE) je 100 Milliliter festgestellt, muss dies unverzüglich an das zuständige Gesundheitsamt gemeldet werden. Außerdem müssen je nach Erregerkonzentration im Wasser Maßnahmen ergriffen werden, um die Legionellengefahr zu bannen. Dazu muss erst einmal die Trinkwasseranlage genauestens untersucht werden. Wird dabei eine extrem hohe Belastung nachgewiesen, also mehr als 10.000 KBE je 100 ml, werden als Sofortmaßnahme in der Regel Duschverbote verhängt. Zudem muss in diesem Fall die Trinkwasser-Installation in der Immobilie umfassend saniert werden. Wer sich gleich schon sein zuständiges Gesundheitsamt gewandt hat, braucht eigentlich nur noch dessen Anweisungen zu folgen: Dort weiß man genau, was wann zu tun ist.

Außerdem gilt: Hausbesitzer mit mehr als drei Mietwohnungen sind ohnehin gesetzlich dazu verpflichtet, das Wasser mindestens alle drei Jahre von einer Fachfirma auf Legionellen untersuchen zu lassen. Und Mietern, in deren Wohnung Legionellenbefall nachgewiesen wurde, steht in aller Regel eine Mietminderung zu.

Wie kann ich mich vor Legionellen schützen?

Wie bereits gesagt: Regelmäßige Nutzung aller vorhandenen Leitungswassersysteme ist schon ein sehr guter Schutz. Experten warnen außerdem davor, die Warmwassertemperatur der hauseigenen Trinkwasseranlage in den Sommermonaten zu senken. Das spart zwar Energie und Kosten, schafft aber auch ideale Bedingungen für die Vermehrung von Legionellen im Wasser. Gefährlich kann es auch werden, wenn sich das Warmwasser auf dem Weg zum Wasserhahn bereits in der Leitung zu stark abkühlt. Denn erwärmtes Trinkwasser mit geringer Temperatur ist nur dann hygienisch, wenn es zum Zeitpunkt des Verbrauchs erwärmt wird, also beispielsweise mit einem Durchlauferhitzer oder einem Wärmetauscher.