Wärmedämmung und Klimaschutz

Derzeit dürfte es viele Immobilienbesitzer geben, die über eine bessere Wärmedämmung ihrer Gebäude nachdenken. Das ist nicht immer ganz einfach: bei Altbauten und in vermieteten Wohnungen beispielsweise. Wenn dann auch noch Grundstücksgrenzen überschritten werden, wird es kritisch. Hierbei ist ein BGH-Urteil in mehrfacher Hinsicht aufschlussreich.

#Kollision von Klimaschutzzielen und Nachbarschaftsinteressen. Oder: Fragen zur Wärmedämmung

Worum geht es?

Zwei Aspekte sind besonders wichtig: Erstens plant die neue Bundesregierung zur Umsetzung ihrer Klimaziele eine neue Verteilung der Heizkosten in vermieteten Wohnungen: Je nach CO2-Ausstoß soll der Vermieter einen höheren oder niedrigeren Teil der Heizkosten zahlen. Dahinter steht die Annahme: Je schlechter eine Immobilie gedämmt ist, desto höher werden die Heizkosten sein. Das ist noch nicht spruchreif, alarmiert aber bereits jetzt viele Vermieter, denen allein dieses Vorhaben Anreiz genug bietet, eine bessere Wärmedämmung von Wohnungen und Gebäuden zu veranlassen.

Zweitens gibt es diverse Möglichkeiten, um eine bessere Wärmedämmung in Gebäuden zu erreichen. Grob gesagt: von innen nach außen oder von außen nach innen. Dabei hat die Dämmung der Innenwände einige Nachteile:

• vermietbare Quadratmeter können verloren gehen
• bei Altbauten wird es oft schwierig, etwa durch Stuckdecken oder Holzverkleidungen im Inneren
• Mieter werden bei allen Innenbaumaßnahmen größeren Belästigungen ausgesetzt, als wenn die Wände von außen gedämmt werden.

Darum scheint es oft besser, die Wärmedämmung an den Außenwänden vorzunehmen. Doch das kann wiederum zu ganz anderen Problemen führen: Die Grenzen zur Nachbarbebauung unterliegen klaren Regeln. Alles, was darüber hinausgeht, gilt als „Überbau“. Und das müssen die Nachbarn nicht dulden. Normalerweise. Darum berührt das BGH-Urteil, um das es hier geht, wichtige Fragen. Letztlich geht es um die Abwägung von Einzel- und Gesamtinteressen.

Erlauben Bundesländer „Überbau“ im Interesse des Klimaschutzes?

Der Fall, der den Anstoß gab, spielte sich in Nordrhein-Westfalen ab: In Köln waren Nachbarn wegen der Außendämmung eines Mehrfamilienhauses, das direkt an ihrer Grundstücksgrenze liegt, in Streit geraten. Nach nordrhein-westfälischem Landesrecht (auch in Baden-Württemberg, Hessen, Brandenburg, Niedersachsen, Thüringen und Berlin) müssen Nachbarn einen „Überbau“ dulden, wenn eine vergleichbare Wärmedämmung anders nicht „mit vertretbarem Aufwand machbar“ ist. Und: „wenn die Überbauung sein Grundstück nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt.“ Da stellt sich natürlich sofort die Frage: Was ist eine „unwesentliche Beeinträchtigung“?

Hier hat das BGH nun entschieden: „Bis zu 25 Zentimeter Überbau sind erlaubt“. Mit anderen Worten: Nachbarn haben den Überbau zu dulden – nicht, weil sie so nett und duldsam sind, sondern weil es hier um übergeordnete Interessen geht: um den Klimaschutz.

Neubauten müssten allerdings weiterhin so geplant werden, dass die Wärmedämmung der Außenwände in den Grenzen des eigenen Grundstücks bleibt, stellte der BGH auch klar. Aber das war schon immer so. Neu ist nur, dass eine nachträgliche Wärmedämmung die Grenzen von Nachbarn – in Maßen – überschreiten darf.

Außerdem stellte der BGH noch einmal ausdrücklich klar, dass alle deutschen Bundesländer im Sinne des Klimaschutzes die nachträgliche Wärmedämmung mit eigenen Vorschriften regeln dürfen.

Was bedeutet das für Immobilienbesitzer?

Wenn es wirklich eine Zumutung oder gänzlich unmöglich ist, erforderliche Wärmedämmmaßnahmen im Inneren eines Gebäudes oder einer Wohnung vorzunehmen, dürfen – quasi im Notfall – die Abstandsregeln zu Nachbarhäusern auch schon mal mit mehreren Zentimetern Außendämmung überschritten werden. So wenig wie möglich, so viel wie nötig. Und am besten nicht mehr als 25 Zentimeter.