Wertzuwachs durch Energieeffizienz

Es war abzusehen: Alle Besitzer von Immobilien, die in die Energieeffizienz ihrer Gebäude investieren, profitieren davon in mehrfacher Hinsicht. Nicht nur durch sinkende Energiekosten im Gebäude selbst, sondern auch durch den Wertzuwachs der Immobilie. Was sich natürlich vor allem bei deren Verkauf bemerkbar macht. Wir schauen uns das mal näher an.

Wo ist der Wertzuwachs am deutlichsten zu sehen?

Um diese Frage zu beantworten, sind vor allem zwei Faktoren wichtig. Zum einen das Entstehungsjahr der Immobilie, zum anderen ihre Lage. Den deutlichsten Wertzuwachs können Gebäude verbuchen, die noch vor 1949 gebaut wurden – und im ländlichen Raum liegen. Da kann die Wertsteigerung bis zu 35 Prozent betragen (diese Zahl – wie alle weiteren – stammt aus einer Studie des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle e.V.) Gefolgt mit 26 Prozent von Neubauten, die bis 2018 entstanden sind – ebenfalls im ländlichen Raum.

Hier werden bereits zwei Dinge deutlich: Erstens sind die Immobilienbesitzer, die schon vor rund fünf Jahren schlau genug waren, auf die neueste Technik des Energiesparens zu setzen, vermutlich gegenüber jenen im Vorteil, die erst heute damit beginnen. Solche Studien brauchen ja eine Weile Vorlaufzeiten, so dass wir heute noch nicht wissen, wie die Zahlen für den Wertzuwachs durch jene Energieeffizienzmaßnahmen aussehen, die wir heute erst starten. Da steht allerdings zu befürchten, dass der Wertzuwachs aufgrund von Energieknappheit, Ressourcenmangel – auch von Manpower – und der Inflation nicht mehr so gut sein dürfte wie noch fünf Jahre zuvor.

Zweitens: Der ländliche Raum spielt eine entscheidende Rolle. Die genannte Studie ermittelt nämlich den niedrigsten Zuwachswert – rein finanziell gesehen, auf Basis des Verkaufspreises pro Quadratmeter – für Immobilien in der Stadt, die zwischen 1975 und 1990 gebaut wurden: Da waren es gerade mal 2 Prozent. Für Immobilien, die in diesem Zeitraum gebaut wurden, ist zwar auch der Wertzuwachs im ländlichen Raum deutlich niedriger – doch immerhin beträgt er noch 11 Prozent.

Dann gibt es noch das „verdichtete Umland“ – im Volksmund meist „Speckgürtel“ der Großstädte genannt. Auch da kommen die bis 1949 gebauten Immobilien auf den besten Wertzuwachs: Immer noch 32 Prozent, im Gegensatz zu fast der Hälfte weniger in Städten - dort sind es nur 17 Prozent.

Konsequenzen für Immobilien, Markt und Kaufpreis

Die Studie hat ganz klar festgestellt, dass es eine Verlagerung der Entscheidungskriterien beim Kauf einer Immobilie gibt: Die Energieeffizienz eines Gebäudes spielt eine zentrale Rolle bei der Kaufentscheidung. Und das wiederum schlägt sich natürlich im Kaufpreis nieder: „Je weniger Energie ein Haus verbraucht, umso höher ist die Nachfrage am Markt und demnach auch der Kaufpreis. So konnte bereits im Vorjahr bei dieser Untersuchung ein durchschnittlicher Preisunterschied von 23% bei Gebäuden mit einem hohen Energieeffizienzlevel gegenüber Immobilien mit schlechter Gebäudehülle aufgezeigt werden“ wurde in der Studie festgestellt. Das ist nicht zuzletzt für Bauträger wichtig, die Neubauten anbieten möchten.

Und noch eine – eher erstaunliche Konsequenz – lässt sich daraus ziehen: Immobilien, die noch vor 1949 gebaut wurden, müssen keineswegs schlechtere Marktchancen als Neubauten bieten. Vorausgesetzt, die (neuen) Besitzer sind bereit, in Energieeffizienzmaßnahmen zu investieren. Doch das ist ja unterm Strich für Gebäude aller Altersklassen mittlerweile mehr oder weniger notwendig. Und bei den Renovierungskosten spielt es allenfalls indirekt eine Rolle, aus welchem Jahr das Gebäude stammt. Indirekt regelt sich das natürlich über die Menge der erforderlichen Maßnahmen. Aber am Ende gilt: Einen so großen Wertzuwachs wie bei älteren Gebäuden – vor allem im ländlichen Raum - lässt sich durch Energieeffizienz kaum erzielen.

Was bedeutet das für Kaufinteressenten?

Erst einmal: Allgemein gilt, dass gemäß der Energieverordnung (EnEV) jeder Hauskäufer zur Dämmung der obersten Geschossdecke verpflichtet ist. Für diese Sanierungsmaßnahme gewährt der Gesetzgeber ihm dafür zwei Jahre Zeit.

Kaufinteressenten haben nun also die Wahl: Entweder gleich höhere Preise beim Immobilienerwerb zahlen – oder mit eigenen Energieeffizienzmaßnahmen nachbessern. Für die zweite Option spricht, dass der Kaufpreis für energiesparende Immobilien derzeit eher fällt als sinkt. Wer also Schwierigkeiten mit den gestiegenen Kreditzinsen hat, könnte diese Option in Erwägung ziehen: vielleicht stellenweise mit Eigenleistung, mit Fördermaßnahmen seitens der KfW oder des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle Energieeffizienzmaßnahmen starten, um den Wert der Immobilie zu steigern. Immerhin zeigt die zitierte Studie ja, dass das oft in erheblichem Maß funktionieren kann.

Was bedeuten die Studienergebnisse für den Immobilienmarkt?

Der ungebremste Weg der Immobilienpreise nach oben ist erst einmal gestoppt – aus mehreren Gründen: Inflation, Zinserhöhungen, Ressourcenprobleme. Trotzdem sind immer noch Wertsteigerungen von und mit Immobilien möglich. Und sie finden auch statt: „Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind je nach Lage noch teurer als im vierten Quartal 2021“, stellte die Studie zu ihrem Veröffentlichungszeitpunkt 2022 fest. Aber auch: „Die Gesamtnachfrage sank im Vergleich zum Vorjahr deutlich.“ Dabei könnte natürlich auch wiederum die pandemische Lage eine große Rolle gespielt haben.

Allgemein kommen Experten der Immobilienbranche derzeit zu dem Schluss, dass der Zenit von Wertzuwachsraten vermutlich 2021 überschritten wurde – rund 11 Prozent mehr waren es 2021 im Vergleich zum Vorjahr. Für 2023 wird prognostiziert, dass die Immobilienpreise erstmals wieder sinken – aber keine Sorge: eine Art „Immobiliencrash“ befürchtet kein einziger Experte.