Wohnungstausch: Was bedeutet das aus Vermietersicht?

In Deutschland fristet der Wohnungstausch noch immer ein Schattendasein. Allerdings gibt es mehrere Portale, die diese Form des Wohnungswechsels forcieren. Für Mieter kann das eine sehr sinnvolle Abkürzung zur neuen Wohnung sein. Doch, was heißt ein Wohnungstausch für Vermieter?

Was ist ein Wohnungstausch?

Bei einem Wohnungstausch tauschen zwei Mieter – mit Zustimmung des Vermieters – die Wohnung. Gründe dafür kann es viele geben. Ein beruflich bedingter Umzug, eine Trennung, der Wunsch nach einem Tapetenwechsel, Nachwuchs und ganz häufig eine zu große oder zu geringe Wohnfläche.

Bei einem Wohnungstausch gibt es verschiedene Modelle. Das eine betrifft in erster Linie Ferienhäuser oder Ferienwohnungen. Ein anderes Modell ist der Tausch von Eigentumswohnungen, bei dem es zu einem gegenseitigen Übertragen des Eigentums kommt. Typisch ist jedoch der Tausch einer Mietwohnung.

Gemeint ist der gegenseitige dauerhafte Wechsel der Wohnung

Mit Wohnungstausch ist im engeren Sinn jedoch meistens der dauerhafte Wechsel zweier Mieter aus der einen in die jeweils andere Wohnung gemeint. Das ist zum Beispiel in Form einer Untervermietung oder des Tauschs eines WG-Zimmers denkbar, was je nach Mietvertrag relativ einfach zu bewerkstelligen ist.

Häufiger handelt es sich jedoch um einen normalen Mieterwechsel. Fast. Denn es gibt zwei Varianten, wie der Tausch funktionieren kann. Beide haben verschiedene Auswirkungen auf den Vermieter und rechtlich unterschiedliche Folgen.

Noch einmal zur Klarstellung: Abseits von erlaubten Untervermietungen muss bei allen Formen des Wohnungstauschs der Vermieter zwingend zustimmen. Bei vielen Genossenschaften und städtischen Wohnungen wird diese Zustimmung in der Regel erteilt. Allerdings ist der Wechsel hier häufig nur mit anderen Mietern des Wohnungsgebers möglich.

Wohnungstausch mit gegenseitigem Eintritt in den laufenden Mietvertrag

Für Vermieter einerseits komfortabel andererseits mit einem gewissen Risiko für alle Beteiligten verbunden ist das gegenseitige Eintreten der Mieter in den laufenden Mietvertrag des jeweils anderen. Dabei akzeptiert der Vermieter den Wohnungstauschenden als neuen Mieter innerhalb des alten Vertrags. Für ihn ist der Wechsel damit abgeschlossen.

Der Nachteil für die Beteiligten: In diesem Fall tritt der neue Mieter die rechtliche Nachfolge des alten Mieters an. Das schließt die Gewährleistung bei Schäden in der Wohnung sowie den möglichen Rückbau von Umbauten ein.

Daher sollten die beiden Mieterparteien ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellen. Für den Vermieter ist allerdings nur der neue Mieter Ansprechpartner für eventuell zu leistende Schönheitsreparaturen. Durch diese Regel beinhaltet diese Form des Wohnungstauschs eine gewisse Gefahr für alle Beteiligte, dass am Ende Schäden in einem Dreiecksverhältnis zu beseitigen sind. Daher sollten diese Eventualitäten im Wohnungsübergabeprotokoll oder dem Mietvertrag festgehalten sein.

Ebenfalls schließt das die bisherige Miete sowie alle Vertragsdetails ein. Der Mietvertrag läuft einfach auf neuem Namen unverändert weiter.

Wohnungstausch durch zwei neue Mietverträge

Die rechtlich klarere Variante ist der Mieterwechsel durch zwei neue Mietverträge. Dabei akzeptiert der Vermieter eine verkürzte Kündigungsfrist, um den Wechsel zu ermöglichen. Der Vorteil bei dieser Variante liegt auf der Hand: Die beiden Mieter beenden den Vertrag mit ihrem Vermieter wie bei einer ganz normalen Kündigung. Der Vermieter kann durch die im rechtlichen Sinne Neuvermietung auch die Miethöhe anpassen und mit dem neuen Mieter einen neuen Vertrag aushandeln – sogar eine andere Vertragsform wie Staffelmiete oder Indexmiete.

Haken: Da der Ein- und Auszug an einem Tag stattfinden muss, bleibt beiden Parteien keine Zeit, mögliche Schönheitsreparaturen auszuführen. In diesem Fall sollte der Vermieter mit den jeweils zwei Wohnungsübergabeprotokollen (Auszug und Einzug) den Zustand der Wohnung und eine mögliche Pflicht zur Beseitigung von kleinen Schäden festhalten.

Vor- und Nachteile des Wohnungstauschs

Aus Vermietersicht ist ein Wohnungstausch eine zweischneidige Angelegenheit. Zum einen entfällt der Aufwand, einen Nachmieter suchen zu müssen. Allerdings reduziert sich bei diesem Modell die Auswahl an geeigneten Kandidaten auf die tauschwillige Person. Vermietern ist anzuraten, den Mietinteressenten so gewissenhaft zu durchleuchten wie jeden anderen Nachmieter auch.

Unabdingbar ist ein vorzeitiges Vertragsende zum von den Tauschmietern gewünschten Termin. Gleichzeitig sollten Vermieter den Mietvertrag neu gestalten – inklusive eventuell gebotener Mietanpassung, Mieterselbstauskunft, Einkommensnachweisen usw.

Für Mieter kann der Wohnungstausch die Suche deutlich verkürzen. Da zugleich die Auswahl an Wohnungen deutlich kleiner ist, eignet sich diese Form der Suche insbesondere dann, wenn es schnell gehen muss und Abstriche machbar sind. Auch der rechtliche Aspekt der möglichen Haftung für Schönheitsreparaturen oder Mängel aus dem Wohnungsübergabeprotokoll kann ein Nachteil sein.

Tipp für Vermieter zum Thema Wohnungstausch

Vermieter müssen dem Tausch nicht zustimmen. Wenn der Tauschmieter nicht solvent wirkt oder nach Augenschein nicht in das Haus passt, darf der Vermieter den Wunsch ablehnen. Wer die Zügel lieber selbst in der Hand hält, kann stattdessen selbst einen Nachmieter suchen. Vorausgesetzt, der aktuelle Mieter möchte dann überhaupt ausziehen. Ein wenig Kulanz kann jedoch helfen, die Wohnung schnell wieder zu vermieten – an den zweiten Tauschinteressenten.

Praxistipp für alle Beteiligten

Der Ablauf bei einem Wohnungstausch sollte stets wenigstens die folgenden Schritte beinhalten:

1. Anfrage an den Vermieter, ob er mit einem Wohnungstausch einverstanden ist und eine verkürzte Kündigungsfrist zum vereinbarten Termin des Wohnungswechsels akzeptiert.
2. Abklären, ob der neue Mieter per Zusatz in den laufenden Vertrag aufgenommen oder ein neuer Vertrag mit veränderten Konditionen aufgesetzt wird.
3. Aushändigen typischer Bewerberunterlagen an den Vermieter.
4. Klärung des Themas Schönheitsreparaturen und Wohnungsübergabeprotokoll.
5. Klärung der Behandlung der Mietkaution.
6. Unterzeichnen des neuen Vertrags, erst danach Kündigung des alten Vertrags.

Sind alle Beteiligten mit dem Tausch der Wohnungen einverstanden, können zwei Mieter in die gewünschten Wohnungen wechseln und beide Vermieter haben einen vergleichsweise geringen Aufwand. Aber: Ein Recht auf die Zusage für die Tauschwohnung gibt es nicht.