Zwangsversteigerungen: Was dabei an Kosten gespart werden kann

Klar: Manchmal gehört ein bisschen Glück dazu, manchmal sogar ein wenig Wagemut …. Aber Tatsache ist: Nicht alle Kosten, die beim Kauf einer Immobilie entstehen, sind unumgänglich. Lediglich die einmalige Grunderwerbsteuer und die jährlich wiederkehrende Grundsteuer lassen sich nie vermeiden. Ansonsten ist die Zwangsversteigerung wirklich ein Sonderfall unter allen Arten des Immobilienverkaufs.

Was bei der Zwangsversteigerung an Kosten entfällt

Ja, es ist wahr: Zwangsversteigerungen können zu einer hochriskanten Angelegenheit werden. Man weiß oft überhaupt nicht, was man da ersteigert. Zwar verlangen die meisten Gerichte, die unter anderem Immobilien versteigern, vor dem Versteigerungstermin das Gutachten eines Sachverständigen zu der Immobilie, die versteigert werden soll. Aber oft genug lassen die Vorbesitzer den Gutachter einfach nicht ins Haus. Dann wird in aller Regel zwar ein „Risikoabschlag“ vom errechneten Verkehrswert abgezogen. Aber es kann richtig schlimm sein: Schimmel, uralte Wasserschäden, rissige Wände, Messie-Hinterlassenschaften – alles schon vorgekommen. Zudem gibt es auch deutsche Gerichte, bei denen die entsprechenden Gutachten nicht mal online einsehbar sind, da müssen Interessenten ins Archiv gehen und dort vor Ort Einblick in das Gutachten fordern. In Wuppertal beispielsweise ist das so üblich. Flapsig gesagt: Ich kaufe bei einer Zwangsversteigerung immer ein wenig die „Katze im Sack“. Und doch: Ich kann dabei durchaus auch Glück haben. Es ist ein wenig wie Roulette spielen.

Welche Gründe könnte es geben, sich trotzdem auf so ein Wagnis einzulassen? Ganz einfach: Zwei jener Kostenfaktoren, die sonst beim Immobilienkauf meistens anfallen – und ganz schön zu Buche schlagen können – entfallen bei einer Zwangsversteigerung sang- und klanglos.

Das sind zum einen die Notarkosten. Die entstehen bei Zwangsversteigerungen gar nicht erst, denn der Verkaufs-Ausführende ist ja schon eine juristische Instanz: ein Amtsgericht. Nur ein relativ geringer Betrag für den Eintrag ins Grundbuch wird bei Zwangsversteigerungen fällig.

Und selbstverständlich entfallen auch die Maklerkosten – aber das ist ja auch bei uns der Fall.

Noch mehr Ersparnisse

Noch einmal: Wer bei einer Zwangsversteigerung eine Immobilie ersteigert, geht prinzipiell ein ziemlich großes Wagnis ein: Es gibt keine Garantien, oft genug ist der Zustand der Immobilie – zumindest von innen – gänzlich unbekannt. Und am Ende kann niemand wegen verschwiegener Mängel zur Rechenschaft gezogen werden, ein Widerruf des Kaufvertrags ist auch ausgeschlossen.

Genau dieses Wagnis aber wird mit einer Senkung des Preises finanziell ausgeglichen. Zuerst wird der Verkehrswert geschätzt – egal, ob mit oder ohne Innenbesichtigung. Dann gilt: Der Zuschlag kann bereits bei 70 Prozent des Verkehrswerts erteilt werden. Bietet selbst dann niemand, sind es in einem weiteren Termin nur noch 50 Prozent. Mehr Ersparnis geht wirklich nicht! Allerdings muss dazu gesagt werden, dass der Immobilienmarkt derzeit so überhitzt ist, dass es schon Zwangsversteigerungsverfahren gegeben hat, in denen der Preis so stark in die Höhe getrieben wurde, dass er sogar den ermittelten Verkehrswert übersteigt. Aber das ist eigentlich nicht Sinn und Zweck einer Zwangsversteigerung. Denn der „Wagnis-Faktor“ sollte sich durchaus auch finanziell bemerkbar machen. Schließlich kann es – neben diversen Bauschäden an der ersteigerten Immobilie – auch passieren, dass ich am Ende in aufwändigen und kostenintensiven Gerichtsverfahren erst einmal die ehemaligen Bewohner aus der Immobilie klagen muss.

Darum lautet ein guter Rat in Sachen Zwangsversteigerung immer wieder: Versuchen Sie unbedingt vorher, alle Informationen zu sammeln, die Sie nur kriegen können! Suchen und beantragen Sie Einblick in alte Archive, Bauakten und dergleichen. Klingeln Sie bei Nachbarn, fragen Sie so viel wie möglich, gehen Sie mehrmals zu der Immobilie, die versteigert werden soll.

Denn am Ende ist Kostenersparnis auch nicht alles. Es gibt Immobilien auf dem Zwangsversteigerungsmarkt, bei denen wiegt der Ärger über all die notwendigen Folgeaktionen die Freude über die Kostenersparnis dann doch nicht auf.