Schlüsselfrage: Wer darf einen Zweitschlüssel haben?

Dürfen Vermieter einen Zweitschlüssel haben? Wer darf einen Schlüssel nachmachen? Und ist es erlaubt, einen Schlüssel an Dritte weiterzugeben? Diese Fragen berühren das Mietrecht und sind im Verhältnis von Vermieter und Mieter auch eine Frage des Vertrauens. Wir erklären Ihnen die Rechtslage.

Der Schlüssel bedeutet die Hoheit über die Wohnung

In Filmen wie Krimis kommt es immer wieder vor, dass ein freundlicher Vermieter den Polizeibeamten bei einem vermuteten Verbrechen den Zutritt zu einer Wohnung ermöglicht. Er nutzt dafür einen Zweitschlüssel.

Was im Film die Geschichte vorantreibt, ist in der Realität jedoch verboten. Vermieter dürfen keinen Zweitschüssel zu einer Mietwohnung haben. Sie müssen alle vorhandenen Exemplare bei der Wohnungsübergabe an den Mieter abgeben. Das wird im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten. Es gibt keine Ausnahmen, denn der Mieter hat das Recht auf einen geschützten Raum, wie sich aus § 535 BGB und §543 BGB ergibt. Der Schlüssel bedeutet die Hoheit über die Wohnung und würde in falschen Händen eine Verletzung der Privatsphäre ermöglichen. Der unerlaubte Zutritt ist zudem als Hausfriedensbruch nach § 123 Strafgesetzbuch anzusehen.

Ungenehmigtes Eindringen ist verboten

Das Recht und die laufende Rechtsprechung sind klar: Vermieter dürfen weder einen Schlüssel für Notfälle behalten, noch dürfen Sie ohne Genehmigung des Mieters die Wohnung betreten. Auch ein Argument, wonach sie die eigenen Interessen am vermieteten Objekt schützen wollen, ändert nichts daran. Denn Mieter haben eine Obhutspflicht, die auch die Interessen des Vermieters hinreichend schützt. Es ist daher keine eigene Zugangsmöglichkeit erforderlich.

Mehr noch: Selbst dann, wenn Vermieter ein Interesse haben, den Zustand der Wohnung zu kontrollieren, benötigen Sie die ausdrückliche Zustimmung des Mieters. Dieser kann den Wunsch im Regelfall nicht verweigern, aber Termin und Uhrzeit mitbestimmen. Ohne seine Erlaubnis muss der Vermieter „draußen bleiben“.

Einbehaltener Schlüssel ist ein Mangel

Wenn ein Vermieter einen Schlüssel einbehält, ist das sogar ein schwerer Mangel. Der Mieter ist in diesem Fall berechtigt, fristlos den Vertrag zu kündigen. Das hat unter anderem das Oberlandesgericht Celle entschieden (Urteil vom 05.10.2006, Az. 13 U 182/06). Ebenso darf der Mieter alternativ nach Urteil mehrerer Gerichte auf Kosten des Vermieters das Schloss austauschen.

Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn sich beide Seiten auf den Verbleib eines Notfallschlüssels beim Vermieter einigen. Das sollte jedoch vor dem Unterzeichnen des Mietvertrags ausführlich besprochen werden. Außerdem statthaft können Notfallöffnungen bei Gefahr in Verzug sein wie beispielsweise bei einem Wasserschaden oder einem Feuer. Hier kommt es jedoch auf den Einzelfall an.

Nachmachen von Schlüsseln

Viele moderne Schlösser sind an eine Sicherheitskarte geknüpft. Nur mit dieser darf eine Person Schlüssel nachmachen lassen. Für Vermieter gilt erneut das Verbot, Kopien für vermietete Wohnungen in Auftrag zu geben.

Mieter dagegen benötigen die Karte vom Vermieter, um weitere Exemplare anfertigen zu lassen. Das kann insbesondere bei Familien wichtig sein, denn Standard sind nur zwei bis drei Wohnungsschlüssel. Werden mehr benötigt, darf der Mieter welche auf eigene Kosten nachmachen lassen. Sollte sich der Vermieter weigern, die Sicherheitskarte auszuhändigen, muss er selbst für Kopien sorgen. Die Ausgaben darf er nicht als Nebenkosten abrechnen.

Der Mieter bestimmt, wer Zugang zur Wohnung haben darf

Während Vermieter keine weiteren Kopien haben dürfen, ist es Mietern gestattet, Schlüssel anfertigen zu lassen und an Dritte weiterzugeben. Das kann beispielsweise bei einer längeren Ortsabwesenheit sinnvoll sein oder als Notfallschlüssel bei Verwandten oder Bekannten. Es gilt dabei: Alle Exemplare sind beim Auszug dem Vermieter zu übergeben.