Zweitwohnung: was genau versteht man darunter? Die Pflichten

Wo es eine Zweitwohnung gibt, muss es natürlich auch eine „Erst-Wohnung“ geben, manchmal auch als Haupt- und Nebenwohnsitz definiert. Wie unterscheidet sich das voneinander? Und wie sieht es mit Meldepflicht und Steuerzahlungen bei einer Zweitwohnung aus?

Es gibt Themen, die haben es in sich – und sind doch nicht unbedingt allen Menschen bekannt. Die Fragen rund um einen Zweitwohnsitz gehören mit Sicherheit dazu. Weil also einerseits die Fragen nach Meldepflicht und Steuerzahlungen bei einer Zweitwohnung wenig bekannt sind, und andererseits Zweitwohnungen auch während der Corona-Epidemie immer wieder im Fokus stehen, wollen wir uns hier ein wenig ausführlicher mit dem Thema beschäftigen. Denn beispielsweise Menschen, die eine Immobilie in Urlaubsregionen kaufen oder verkaufen wollen, brauchen einiges an Wissen, um ihre Rechte und Pflichten in Bezug auf einen Zweitwohnsitz besser einschätzen zu können. Um es gleich zu sagen: Die Pflichten überwiegen.

Unterscheidung Haupt- und Nebenwohnsitz

Wo es eine Zweitwohnung gibt, muss es natürlich auch eine „Erst-Wohnung“ geben, manchmal auch als Haupt- und Nebenwohnsitz definiert. Wie unterscheidet sich das voneinander? Das Bundesmeldegesetz definiert den Hauptwohnsitz erst einmal ganz simpel als die „vorwiegend benutzte Wohnung“ eines Einwohners. Bei Menschen, die Familie haben, ist diese Definition relativ einfach: Dort, wo die Familie lebt, befindet sich der Hauptwohnsitz. Und wenn Erwachsene beruflich pendeln müssen, der Pendelweg auf Dauer aber zu weit erscheint, wird oft eine Zweitwohnung nahe dem Arbeitsplatz gemietet, seltener gekauft. Bei Alleinstehenden wird aber schon diese Abgrenzung schwierig: Was ist Haupt-, was Zweitwohnsitz? Da hilft vielleicht folgende Definition: Hauptwohnsitz ist immer der Ort, an dem die Bewohner in der Wahlliste eingetragen sind, also ihr Wahlrecht ausüben können.

Natürlich gelten Ferien- oder Wochenendhäuser ebenfalls als Zweitwohnsitz.

Erste Pflicht: Anmeldung des Zweiwohnsitzes

Die erste Pflicht bei Erwerb oder Anmietung eines Zweiwohnsitzes ist in aller Regel die Meldepflicht in der jeweiligen Gemeinde. „In aller Regel“ soll heißen: Natürlich gibt es da durchaus Ausnahmen. Die Regel ist: Eine Zweitwohnung muss angemeldet werden. Und die Ausnahme? Etwa, wenn die Zweitwohnung weniger als sechs Monate genutzt wird. Oder, wenn es sich gar nicht um eine Wohnung handelt, sondern um ein WG-Zimmer, eine andere „Gemeinschaftsunterkunft“ oder eine Gartenlaube … Die Minimal-Definition von „Wohnung“ ist: Sie muss eine eigene Küche oder Kochnische, ein eigenes Bad oder eine Dusche und eine Toilette haben. Die genaue Definition legt die jeweilige Kommune fest. Für jede Haupt- und Nebenwohnung besteht in Deutschland Meldepflicht. Nach dem Einzug bleiben dafür zwei Wochen Zeit, das gilt auch für Ferienimmobilien. Für die Anmeldung ist in der Regel das Einwohnermeldeamt oder das Bürgerbüro der jeweiligen Gemeinde zuständig.

Alle Regelungen in Bezug auf den Umgang mit einer Zweitwohnung finden sich – leider oft sehr versteckt – in den Satzungen der jeweils zuständigen Gemeinde. Im Zweifelsfall: besser die Gemeindeverwaltung anrufen und nachfragen. Denn die Strafen bei Nichtbeachtung können durchaus drastisch sein und bis zu 1.000.- Euro betragen. Noch eine wichtige Anmerkung: Bei allen Pflichten spielt es keine Rolle, ob die Zweitwohnung gemietet oder gekauft wird.

Die Wohnungsgeberbestätigung

Bei Mietern einer Zweitwohnung wird es jetzt ziemlich bürokratisch: Damit die Anmeldung des Zweitwohnsitzes formvollendet über die Bühne gehen kann, braucht man eine Wohnungsgeberbestätigung. In §19 des Bundesmeldegesetzes sind die notwendigen Angaben dafür exakt geregelt. Das gehört rein:

• Name und Anschrift des Wohnungsgebers und der Name des Eigentümers, wenn der Wohnungsgeber nicht Eigentümer ist,
• das Einzugsdatum,
• die postalische Anschrift der Wohnung,
• der vollständige Name der meldepflichtigen Person.

Und es wird noch schlimmer: Wer selbst Eigentümer seiner Zweitwohnung ist, muss die Wohnungsgeberbestätigung für sich selbst ausfüllen.

Oder: Wer als Untermieter ein WG-Zimmer als Nebenwohnung bezieht, muss dem Hauptmieter die Wohnungsgeberbestätigung unterzeichnen. Denn der fungiert in diesem Fall als Vermieter. Wer – neben einem Hauptwohnsitz – (wieder) zu seinen Eltern zieht, muss ihnen die Wohnungsgeberbestätigung ausfüllen. Denn dann sind die Eltern die Wohnungsgeber und nicht die Vermieter der Eltern.

Zweite Pflicht: Steuern zahlen!

Für beide Wohnungen müssen – auch wieder: in aller Regel – Steuern bezahlt werden. Hier bezieht sich die Ausnahme auf die unterschiedlichen Regelungen, die einzelne Gemeinden treffen. Es gibt ein paar Städte und Kommunen in Deutschland, die verzichten ausdrücklich auf eine Zweitwohnsteuer – die Regel ist das natürlich nicht. Die Höhe der Zweitwohnsitzsteuer ist nicht gesetzlich festgeschrieben und wird von jeder Kommune anders bestimmt. Nur als Anhaltspunkt: Unter den größten deutschen Städten erhebt derzeit Leipzig mit 16 Prozent den höchsten, Hamburg mit 8 Prozent den niedrigsten Steuersatz. Die Prozentangaben beziehen sich auf die Jahresnettokaltmiete der Zweitwohnung.

Die beste Möglichkeit, die Zweitwohnsteuer zu umgehen, ist ein Antrag ans Finanzamt: Wem eine doppelte Haushaltsführung zuerkannt wird, kann die Zweitwohnungssteuer als Werbungskosten absetzen. Diesem Antrag wird häufig dann stattgegeben, wenn es sich bei der Zweitwohnung um eine berufsbedingt gemietete oder erworbene Wohnung handelt. Bei Ferien- oder Wochenendhäusern oder -wohnungen geht das natürlich nicht. Da werden in jedem Fall Steuern fällig – es sei denn, die Gemeinde verzichtet ausdrücklich darauf … Düsseldorf beispielsweise tut das derzeit.