Zweitwohnung: Gute Idee in Zeiten von Corona?

Es gibt Themen, die haben es in sich – und sind nicht unbedingt allen Menschen bekannt. Die Fragen rund um einen Zweitwohnsitz gehören mit Sicherheit dazu. Weil also einerseits die Fragen nach Meldepflicht und Steuerzahlungen bei einer Zweitwohnung wenig bekannt sind, und andererseits Zweitwohnungen auch während der Corona-Epidemie immer wieder im Fokus stehen, wollen wir uns hier ein wenig ausführlicher mit dem Thema beschäftigen. Denn beispielsweise Menschen, denen es im häuslichen Umfeld für die Arbeit im Home-Office langsam zu eng wird, denken zunehmend über die Anmietung von Zweit-Wohnraum nach. Ist das eine gute Idee? Oder eher nicht?

Es gibt Themen, die haben es in sich – und sind nicht unbedingt allen Menschen bekannt. Die Fragen rund um einen Zweitwohnsitz gehören mit Sicherheit dazu. Weil also einerseits die Fragen nach Meldepflicht und Steuerzahlungen bei einer Zweitwohnung wenig bekannt sind, und andererseits Zweitwohnungen auch während der Corona-Epidemie immer wieder im Fokus stehen, wollen wir uns hier ein wenig ausführlicher mit dem Thema beschäftigen. Denn beispielsweise Menschen, denen es im häuslichen Umfeld für die Arbeit im Home-Office langsam zu eng wird, denken zunehmend über die Anmietung von Zweit-Wohnraum nach. Ist das eine gute Idee? Oder eher nicht?

Home-Office in Zweitwohnung?

Um es gleich zu sagen: Wer darüber nachdenkt, eine Zweitwohnung anzumieten oder zu kaufen, um sie als Home-Office zu nutzen, wird sich mit zwei wichtigen Punkten auseinandersetzen müssen. Zum einen mit der Tatsache, dass vermutlich eine Zweitwohnsteuer anfallen wird. Und die kann ganz schön hoch werden. Die Zweitwohnsteuer wird in Deutschland von den Gemeinden in Eigenregie und sehr individuell festgelegt – das kann von null Prozent (etwa in Düsseldorf) bis zu 35 Prozent (in Baden-Baden) betragen. Wenn Sie wissen möchten, wie hoch die Zweitwohnungssteuer in Ihrer Gemeinde ist, empfiehlt sich ein Blick in deren Satzung. Weil die allerdings online oft sehr versteckt ist oder erst gar nicht veröffentlicht wird, bleibt meistens nur ein Anruf vor Ort.

Zum anderen ist mit dem Vorwurf zu rechnen, dass mit der Nutzung einer kleinen Wohnung „nur“ als Home-Office aller Wahrscheinlichkeit nach dringend notwendiger Wohnraum zweckentfremdet wird. Dazu gleich noch mehr.

Dazu kommt, dass verschiedene Bundesländer mit dem Umsetzen ihrer Coronamaßnahmen auch ganz ausdrücklich Einreiseverbote für Zweitwohnungsbesitzer und -mieter verhängt haben und verhängen. Und das, obwohl es bereits gerichtliche Klagen gab, dass der Zweitwohnsitz gar nicht zu verbotenen touristischen Zwecken, sondern eben genau für die Arbeit im Homeoffice genutzt werden sollte. In einem Fall im Kreis Nordfriesland verfügte das zuständige Gericht im Frühjahr 2020, das sei kein „zwingender Grund“, denn es sei nicht erkennbar, warum es in einem solchen Fall unerlässlich sein solle, zur Ausübung einer beruflichen Tätigkeit den Zweitwohnsitz aufzusuchen. Tenor solcher Gerichtsurteile: Das öffentliche Interesse ist höher zu bewerten als die Rechte von Zweitwohnungsmietern oder -besitzern. Die dafür allerdings oft schon jahrzehntelang Steuern zahlen. Und weiterhin bezahlen, obwohl die Zweitwohnung derzeit manchmal monatelang gar nicht betreten werden darf.

Zweckentfremdung von Wohnraum?

Wird eine (kleine) Wohnung ausschließlich als Büro genutzt, so entfallen die beiden wichtigsten Pflichten, die normalerweise bei Zweitwohnungen anfallen: das Anmeldeprocedere der Wohnung als Zweitwohnsitz und die Steuerpflicht. Denn es besteht keine Meldepflicht, wenn eine Immobilie ausschließlich als Arbeitszimmer genutzt wird, selbst gelegentliches Übernachten wäre dann kein Problem.

Doch die Zweckentfremdung von Wohnraum ist in Zeiten, in denen Wohnraum vielerorts fehlt, natürlich ein ernst zu nehmender Vorwurf. Nutzt ein Mieter eine Wohnung als Zweit- oder Nebenwohnung und übt dort eine berufliche Tätigkeit aus, wird in aller Regel davon ausgegangen, dass die Wohnung ausschließlich zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken genutzt wird und damit eine Zweckentfremdung vorliegt. Mehrere Bundesländer haben gesetzliche Regelungen erlassen, die eine Zweckentfremdung von Wohnraum – insbesondere durch gewerbliche Nutzung – unterbinden sollen. Diese Landesgesetze ermächtigen Gemeinden grundsätzlich, Gebiete festzulegen, in denen Wohnraumknappheit besteht. In diesen Gebieten ist eine Zweckentfremdung von Wohnraum nur mit einer Ausnahmegenehmigung möglich. Jede Nutzungsänderung einer Wohnung muss von der Gemeinde genehmigt werden.

Wer also auf Nummer sicher gehen möchte, sollte einen Antrag auf Zweckentfremdung stellen. Das geht bei der jeweiligen kommunalen Verwaltungsstelle. In aller Regel wird diesem Gesuch eher bei freiberuflichen Tätigkeiten als bei gewerblicher Arbeit stattgegeben.