Steuervorteil: Vermieten an Verwandte und Bekannte

Eigentümer einer Mietimmobilie wecken Begehrlichkeiten. Verwandte und Bekannte auf Wohnungssuche werfen ein Auge auf die Wohnungen. Sobald eine frei ist, liegt ein Freundschaftsdienst nahe: das Vermieten an Angehörige oder Freunde. Allerdings schwingt stets die Erwartung mit, den Wohnraum günstig zu bekommen.

Aus dieser Lage können Sie als Eigentümer Profit schlagen. Denn das vergünstigte Vermieten an Verwandte und Bekannte kann unter bestimmten Umständen finanziell interessant sein. Es geht dabei um einen Steuervorteil für den Vermieter. Aber: Kleine Fehler können diesen Vorteil zunichtemachen und sogar zu ernsthaften Problemen führen.

Wir klären Sie in diesem Ratgeber auf, welche Aspekte Sie beim Vermieten an Verwandte und Bekannte beachten sollten. Das Wichtigste vorab:

• Sie sollten immer einen Mietvertrag abschließen.
• Trotz einer vergünstigten Miete können Sie Ausgaben und Abschreibungen in voller Höhe gegenrechnen.
• Die Miethöhe darf unter der örtlichen Vergleichsmiete bleiben.
• Bei zu niedriger Miete verlieren Sie den Steuervorteil.
• Der Steuervorteil gilt nur für eigenen Wohnraum.

Vorab: Schließen Sie immer einen Mietvertrag ab

Ein ganz wesentlicher Punkt bei diesem Thema ist ein regulärer Mietvertrag. Das hat gleich zwei praktische Gründe.

Zum einen kommen Streitigkeiten in den besten Familien und unter engsten Freunden vor. Handelt es sich beim Gegenüber um den eigenen Mieter, entstehen schnell zusätzliche Konflikte, die sich nicht mehr durch Vertragswerk einfangen lassen.

Zum anderen haben Sie einen Nachweis gegenüber dem Finanzamt. Nutzen Sie daher immer einen Mietvertrag! Achten Sie außerdem darauf, dass der Vertrag und das gesamte Mietverhältnis den rechtlichen und steuerlichen Anforderungen genügen. Dazu zählen:

• eine klar erkennbare Nettokaltmiete,
• ausgewiesene Nebenkosten,
• tatsächliche Mietzahlungen in vollständiger Höhe,
• jährliche Nebenkostenabrechnungen.

Ferner sollten Sie keine Bargeldzahlungen akzeptieren. Die Mietzahlungen müssen im Zweifelsfall nachweisbar sein. Das gilt auch für den Ausgleich der Nebenkostenabrechnungen. Beides sind wichtige Indizien für ein ordnungsgemäßes Mietverhältnis. Speziell unter engen Verwandten und Freunden ist dieses Vorgehen jedoch nicht immer eine Selbstverständlichkeit.

Wichtig: Mauscheln Sie nicht! Sollten Sie einen Teil der Mietzahlungen unter der Hand zurückzahlen, begehen Sie einen Steuerbetrug.

Der Steuervorteil beim Vermieten an Verwandte

Neben dem Freundschaftsdienst, eine Wohnung vergünstigt zu vermieten, ist für Sie als Eigentümer der Steuervorteil interessant. Sie können trotz einer geringeren Miete Ihre Ausgaben und Abschreibungen gegenüber dem Finanzamt in voller Höhe anrechnen lassen. Für Sie kann sich das insgesamt durch eine geringere Steuerlast spürbar bemerkbar machen. Speziell bei einer größeren Anzahl von vermieteten Wohnungen lohnt es sich, eine Wohnung an Verwandte oder Bekannte zu vermieten.

Darum geht es: Sie verzichten auf einen Teil der möglichen Mieteinnahmen. Das senkt Ihre Einnahmen und die damit verbundene Steuerlast. Zugleich können Sie aber Ihre Ausgaben, speziell die steuerliche Abschreibung für Immobilien nach AfA in voller Höhe gegenrechnen. So weisen Sie alle Ausgaben aus, während Sie weniger einnehmen. Sie erzielen einen positiven Effekt auf die Steuerlast. Sofern Sie mehr als nur eine Wohnung vermieten, gleichen Sie möglicherweise sogar Einnahmeüberschüsse aus anderen Wohnungen aus.

Das heißt: Der geringeren Einnahme steht eine geringere Steuerlast gegenüber. Dadurch kann der Gesamteffekt für Sie positiv sein. Es bleibt trotz der niedrigeren Miete mehr Geld übrig.

Der Steuervorteil gilt übrigens immer, ganz egal, an wen Sie vermieten. Bei Verwandten und Bekannten werden Sie allerdings häufiger eine niedrige Miete ansetzen als bei fremden Personen.

Rechnen Sie genau nach!

Beim Vermieten an Angehörige oder Freunde schwingen viele andere Aspekte mit. Aus dem Blickwinkel der Gewinnmaximierung und Steuerminimierung betrachtet, sollten Sie das Szenario sehr genau von Ihrem Steuerberater berechnen lassen. In vielen Fällen lohnt es sich, auf einen Teil der Miete zu verzichten, um in einem größeren Ausmaß fällige Steuerzahlungen zu reduzieren. In einigen Fällen bedeutet das Verzichten auf Einnahmen in der Summe einen finanziellen Nachteil.

Voraussetzung: Es muss sich um eigenen Wohnraum handeln

Es gibt eine wichtige Voraussetzung bei der steuerlichen Betrachtung dieses Vorgehens. Es muss sich um Ihren eigenen Wohnraum handeln. Das bedeutet zugleich:

• Eine Untervermietung ist von dieser Betrachtung ausgenommen.
• Garagen, Lagerhallen oder unbebaute Grundstücke sind ausgeschlossen.

Fallstricke erkennen: Was ist bei Mietverträgen mit Verwandten zu beachten?

Freunden oder Angehörigen eine Freude zu machen und eine Wohnung zu attraktiven Konditionen vermieten – das klingt zunächst super. Speziell durch den Steuervorteil wird aus einem Freundschaftsdienst häufig ein finanzielles Plus. Allerdings sollten Sie über die Berechnung des Steuervorteils hinaus einige Punkte bedenken, damit Sie keinen Nachteil erleiden.

Die 50-Prozent-Regel als absolute Untergrenze

Das Steuerspar- und Finanzoptimierungsmodell des Vermietens an Verwandte und Bekannte hat Grenzen. Das ist im Einkommensteuergesetz (EStG) definiert. In § 21 Abs. 2 nennt der Gesetzgeber die Grenze von 50 Prozent der ortsüblichen Miete. Demnach muss der Vermieter die Miete in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufteilen, wenn die Miete unter der Hälfte der Vergleichsmiete liegt.

Obwohl das zunächst harmlos klingt, hat das Folgen. Denn Sie müssen nicht nur die Miete aufteilen, sondern können der unentgeltlichen Miete auch keine Ausgaben mehr gegenüberstellen. Das Finanzamt betrachtet die Vermietung als „Liebhaberei“. Sie sollten daher immer mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Aber das reicht möglicherweise nicht aus.

Die 66-Prozent-Grenze als Empfehlung

In der Praxis agieren die Finanzämter etwas strikter. Denn der Gesetzestext in § 21 Abs. 2 EStG geht noch weiter. Demnach ist erst ab einer Miethöhe von über 66 Prozent die Vermietung sicher als entgeltlich anzusehen.

Wichtig: Nach laufender Rechtsprechung gilt bei der Bewertung dieser Grenzen die Warmmiete!

Das bedeutet: Wenn die Miete wenigstens 66,1 Prozent der Vergleichsmiete erreicht, erkennt das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht an und Sie dürfen immer alle Kosten und Abschreibungen in voller Höhe nutzen.

Aber: Liegt die von Ihnen veranschlagte Miete zwischen den beiden Grenzen von 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, müssen Sie eine Überschussprognose abgeben. Das Finanzamt wird diese durchleuchten und bei Ihrer jährlichen Abrechnung ganz genau hinsehen. Folgen hat das, wenn Sie weniger einnehmen, als Sie als steuermindernde Beträge geltend machen. In dem Fall kann das Finanzamt die Ausgaben anteilig kürzen.

Sollte dies der Fall sein, machen Sie durch die Vergabe der Wohnung an Verwandte oder Bekannte ein doppeltes Minus. Ihre Mieteinnahmen sind geringer und Sie können die Ausgaben nicht in voller Höhe anrechnen lassen.

Unser Rat: Setzen Sie die Miete immer bei mindestens zwei Drittel der Vergleichsmiete an. Dann sind Sie auf der sicheren Seite.

Besonderheiten: Mobiliar und Unterhaltspflicht

Bei der Berechnung der Grenzen sollten Sie auf Feinheiten achten. Folgende Punkte können die Miethöhe für Verwandte und Freunde beeinflussen:

1. Vermieten Sie eine möblierte Wohnung, gilt nicht die normale Vergleichsmiete, sondern die für möblierten Wohnraum. Fehlen solche Vergleichsobjekte, senkt das Finanzamt die Vergleichsmiete entsprechend ab. Dadurch erreichen Sie leichter die genannten Grenzen.
2. Sollten Sie gegenüber dem Mieter Ihrer Wohnung eine Unterhaltspflicht haben, gilt eine ähnliche Berechnung. Der Unterhalt wird auf die Miete aufgeschlagen. So erreichen Sie auch mit einer niedrigeren Miete die erforderliche Grenze.

Was heißt das nun? Einige Berechnungsbeispiele

Die konkreten Auswirkungen sind in der Praxis nicht immer einfach zu erkennen. Die folgenden Beispiele können dabei helfen, den Mechanismus zu verstehen. So können Sie besser entscheiden, ob es sich für Sie lohnt, an Verwandte oder Bekannte zu vermieten.

• Die Miethöhe liegt bei mindestens 66,1 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie können alle Kosten und Abschreibungen zu 100 Prozent nutzen. Das ist der Idealfall.
• Liegt die Miete über 50 Prozent, aber bei maximal 66 Prozent der Vergleichsmiete, wird es kompliziert. Das Finanzamt prüft anhand einer Umsatzprognose die langfristige Wirtschaftlichkeit Ihres Handelns. Gibt es Zweifel, können Sie die Ausgaben und Abschreibungen nicht oder nur anteilig nutzen.
• Die Miete liegt bei weniger als 50 Prozent der Vergleichsmiete. In diesem Fall können Sie nur die Ausgaben geltend machen, die diesem prozentualen Anteil entsprechen. Für Sie ist das ein doppelter Nachteil durch verringerte Einnahmen und verringerte steuerlich relevante Ausgaben.
• Sie fordern gar keine Miete oder nehmen Bargeld an. Das ist der schlechteste Fall. Denn Sie können gar keine Ausgaben gegenüber dem Finanzamt gelten machen. Zusätzlich steht möglicherweise ein Steuerbetrug durch nicht verbuchte Einnahmen im Raum. Darüber hinaus kann das Finanzamt die erlassene Miete als Schenkung betrachten und nach Abzug der Freibeträge eine Schenkungssteuer berechnen.
• Sie vermieten die Wohnung zu weniger als den halben Marktwert an eine unterhaltspflichtige Person. Da Sie den zu leistenden Unterhalt auf die Miete anrechnen dürfen, kommen Sie über die 66 Prozent-Grenze. Sie können alle Ausgaben voll absetzen.
• Sie vermieten die Wohnung zu einer Miete zu etwa 60 Prozent der Vergleichsmiete an einen Verwandten. Da die Wohnung möbliert ist und kein möbliertes Vergleichsobjekt zur Beurteilung vorliegt, hebt das Finanzamt Ihre Miete im Vergleich zu unvermieteten Objekten um einen virtuellen Zuschlag für die Möbel an. So kommen Sie über die 66-Prozent-Grenze. Sie können alle Ausgaben und Abschreibungen in voller Höhe nutzen.

So ermitteln Sie die Vergleichsmiete

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus an Ihnen nahestehende Menschen vergünstigt vermieten möchten, benötigen Sie als Anhaltspunkt die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese ist als Warmmiete ausschlaggebend für die Mindestmiete, die Sie fordern müssen.

Die Vergleichsmiete ermitteln Sie, indem Sie den Mietspiegel der Gemeinde abfragen. Das hat jedoch einen Nachteil: Da die Mieten in vielen Regionen steigen, ist dieser möglicherweise nur bedingt aussagekräftig. Denn die veröffentlichten Daten hinken dem Ist-Wert hinterher.

Sie können Alternativen ins Auge fassen: Sie können mehrere Vergleichsmieten von ähnlichen Objekten in ähnlicher Lage in Ihrer Region über Immobilienanzeigen ermitteln. Sie können jedoch auch ein Gutachten erstellen lassen, das allerdings Kosten verursacht.

Bei allen Varianten sollten Sie genau abschätzen, wie die aktuellen Mieten sich entwickeln. Denn den Steuervorteil durch eine geringe Miete und vollen Ausgaben können Sie nur dann nutzen, wenn Ihre Miete über der 50-Prozent, besser über der 66-Prozent-Grenze liegt. Dann lohnt es sich für Sie finanziell, Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu einem vergünstigten Mietpreis an Verwandte und Bekannte zu vermieten.