Eigenkapitalrendite steigern - der Hebeleffekt beim Immobilienkauf
Immobilien beschreiben viele Menschen gern als Betongold. Was eher abfällig gemeint ist, hat einen wahren Kern. Häuser und Wohnungen sind eine langfristige und wertsteigernde Anlage, die richtig ausgestaltet sogar einen „Cashflow“ bringt. Es gibt also gute Gründe, warum Investoren nach Wohnungen und Häusern umsehen. Dabei ist besonders der Hebeleffekt interessant.
Die Idee: Wenn die Mieteinnahmen die laufenden Kosten inklusive Zinsen und Tilgung übersteigen, wächst das eigene Vermögen an. Langfristig erhalten Investoren noch eine enorme Eigenkapitalrendite beim Verkauf. Je geringer das eingesetzte eigene Geld ist, desto höher ist potenziell die Rendite. Kenner sprechen dabei von einem Hebeleffekt.
Immobilien sind aus diesem Grund für viele eine sehr attraktive Anlageform, die eine vergleichsweise gute Rendite erwirtschaftet. Besonders interessant, aber auch riskant ist ein Investment mit einem geringen Eigenkapitalanteil. Dadurch können Sie die Rendite gegenüber anderen Anlageformen deutlich steigern.
Wenn Sie eine risikofreudige Person sind, können Sie mit diesem Prinzip durch gekaufte Wohnimmobilien viel Geld verdienen und ein ansehnliches Vermögen aufbauen. Das klingt fast zu schön, um wahr zu sein. Wie also funktioniert die Hebelwirkung und welche Risiken entstehen dabei? Dieser Artikel zeigt Ihnen Vor- und Nachteile auf.
Wie funktioniert der Hebeleffekt beim Immobilienkauf?
Entscheiden Sie sich für einen Hebeleffekt, setzen Sie nur eine geringe Menge Eigenkapital beim Kauf ein. Den Rest finanzieren Sie über ein Darlehen. Möglich ist ein solches Vorgehen nur bei Mietobjekten. Denn nur so kommt der Kern der Anlagestrategie zum Tragen: der positive Cashflow.
Die Besonderheit: Solange Sie mit den Mieteinnahmen einen monatlichen Überschuss erwirtschaften, lohnt sich der Kauf. Das bedeutet: Nach Abzug Ihrer Kosten sowie der Zahlungen für Zinsen und Tilgung muss ein ausreichend großer Gewinn übrig bleiben. Anders ausgedrückt finanzieren die Mieter Ihren Immobilienkredit sowie alle Kosten.
Jetzt wird Ihnen vielleicht bereits klar, warum solche Investitionen gerade mit einem geringen Eigenanteil interessant sind: Sie können mit wenig Geldeinsatz ein enormes Vermögen aufbauen. Aber richtig spannend wird diese Strategie erst beim Verkauf. Sie machen dabei große Teile des Fremdkapitals zum eigenen Vermögenszuwachs.
Es gibt Risiken!
Das ist jedoch ein riskantes Vorgehen. Denn bei geringem Eigenkapitalanteil ist die Belastung aus Zinsen und Tilgung hoch. Wenn eine Miete wegfällt, kann das ganze Konstrukt bereits ins Wanken geraten. Es gibt weitere Fallstricke, die Sie später noch kennenlernen. Allerdings ist dieses Vorgehen ein erprobtes Modell, das Investoren immer wieder gern nutzen. Denn die Eigenkapitalrendite steigt gegenüber der bei einer Vollfinanzierung spürbar an.
Fremdkapital wird zum eigenen Vermögen
Die Idee beim Hebeleffekt besteht folglich aus zwei Komponenten: Zum einen erwirtschaften Sie die laufenden Kosten aus den Mieten. Zum anderen verkaufen Sie Ihre Immobilie später und streichen einen satten Gewinn ein, der Teil Ihres Vermögens wird. Je geringer der Anteil des Eigenkapitals ist, desto größer ist bei dieser Investitionsstrategie Ihr Vermögenszuwachs.
Noch einmal zur Verdeutlichung:
- Die Mieteinnahmen decken Kapitaldienst sowie laufende Kosten.
- Sie erwirtschaften so idealerweise einen positiven Cashflow.
- Sie bauen ein Vermögen durch Fremdkapital auf.
Viele Investoren setzen dabei die 10-Prozent-Regel an. Sie zahlen zehn Prozent der Kaufsumme aus eigenem Vermögen. Die restlichen 90 Prozent finanzieren sie über Banken. Durch die Zinsentwicklung ist das inzwischen schwieriger, sodass 20 oder 25 Prozent Eigenkapitalquote realistischer sind.
Der Hebel setzt beim Fremdkapital an. Das verdeutlicht ein Beispiel: Wenn Sie 100 Prozent Eigenkapital einsetzen und keine monatlichen Verluste machen, erwirtschaften Sie später einen geringen Vermögenszuwachs. Dieser besteht aus der Differenz zwischen Verkauf und Einkauf. Wenn Sie jedoch nur zehn Prozent Eigenkapital einsetzen, steigern sich – keine monatlichen Verluste und komplette Kreditrückzahlung vorausgesetzt – Ihr Vermögenszuwachs bei einem Verkauf zusätzlich um die Summe des Fremdkapitals.
Diesen Ansatz verfolgen viele Investoren. Dabei gilt: Je weniger Eigenkapital sie einsetzen, desto höher ist die persönliche Rendite. Das klingt verrückt? Gehen wir der Sache auf den Grund.
Das Geschäftsmodell: Vermietung als Grundlage für den Immobilienkauf
Vermietete Immobilien sorgen für regelmäßige Einnahmen. Die Mietzahlungen kommen idealerweise verlässlich. Darauf lässt sich ein ganzes Geschäftsmodell aufbauen. Denn wenn die angemessenen Mietzahlungen die laufenden Kosten übersteigen, bleibt Monat für Monat eine bestimmte Summe übrig. Besser noch: Die Mieteinnahmen decken auch die Kreditkosten samt Tilgung.
Das Geschäftsmodell lautet also: Kaufen und durch die Miete die Betriebskosten und das Darlehen bedienen. Das bringt zum einen bei guter Kalkulation jeden Monat einen kleinen Gewinn. Zum anderen können Sie die Immobilie nach zehn Jahren oder später verkaufen. Dabei streichen Sie als privater Investor den Verkaufspreis abzüglich des Restdarlehens steuerfrei ein. Dabei sind beträchtliche Renditen möglich, die vom Kaufpreis, den Mieteinnahmen und dem Potenzial des Hauses oder der Wohnung abhängig sind.
Wohnimmobilien als Investitionsrisiko
Der Hebeleffekt funktioniert dann besonders gut, wenn Sie mit der gekauften Immobilie einen kleinen Überschuss erwirtschaften. Idealerweise gibt es während der Haltezeit der Immobilie noch eine Wertsteigerung zu verzeichnen. Das bedeutet einen zusätzlichen Vermögenszuwachs und während der Haltedauer Potenzial zu Mieterhöhungen.
Damit Sie von den Vorteilen dieser Anlagestrategie profitieren können, müssen allerdings wesentliche Eckwert erfüllt sein. Dazu zählen:
- Die Mieteinnahmen sind so kalkuliert, dass sie auch bei vorübergehenden Leerstand die Ausgaben übertreffen. Leerstand oder Zahlungsausfälle sollten kompensierbar sein. Ist dies nicht der Fall, müssen Sie Geld aus eigener Kasse zuschießen. Eine Krediterweiterung ist schwierig, da die Eigenkapitalquote bereits sehr gering ist.
- Die Bewirtschaftungskosten, also die nicht auf die Mieter umlegbaren Ausgaben, sollten möglichst niedrig sein. Dadurch sparen Sie bares Geld und stützen die Strategie.
- Die Mieteinnahmen sollten Luft lassen, um Reparaturen oder andere einmalige Aufwendungen zu finanzieren. Ist dies nicht der Fall, zahlen Sie wiederum aus eigener Kasse. Speziell bei Altbauten sind die potenziellen Risiken kaum überschaubar.
- Die Bank sollte Ihnen für das Darlehen möglichst niedrige Zinsen gewähren. Lange Zeit war dieser Punkt in der Niedrigzinsphase fast automatisch erfüllt. Bei steigenden Zinsen können Zahlungen für Zinsen und Tilgung den gesamten Investitionsplan gefährden. Zwar können Sie durch eine niedrige Tilgung einen Zinsanstieg etwas ausgleichen, die Kreditlaufzeit wird sich dadurch aber verlängern. Neben einem Mietausfall ist das ein erhebliches Risiko, das die Kalkulation gefährden kann.
- Die Immobilie selbst ist ebenfalls ein wichtiger Faktor bei einer Investition in Immobilien. Sie sollten versuchen, Häuser oder Wohnungen unter dem Marktpreis oder zum Marktpreis in Boomregionen oder guten Lagen zu erwerben. Je günstiger im Verhältnis zum Wert ein Objekt ist oder je mehr es im Wert steigen kann, desto mehr Gewinn können Sie beim Verkauf erzielen. Eine schlechte Auswahl der Immobilie kann dazu führen, dass Sie Chancen liegen lassen und nur einen geringen Gewinn generieren. Der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren ist der eigentliche Schlüssel zur Rendite und zum Hebeleffekt. Den Gewinn bestimmen Sie jedoch bereits beim Einkauf maßgeblich mit.
Diese Voraussetzungen sind wichtig und enthalten die genannten Risiken. Daher sollten Sie als Einsteiger in das Immobiliengeschäft sehr genau abwägen, ob dieses Investitionsmodell wirklich etwas für Sie ist. Kleine Fehler in der Kalkulation oder überraschende Zahlungsausfälle können die Rendite und den Hebeleffekt gefährden.
Die Renditerechnung beim Immobilienkauf ohne Hebelwirkung
Um die Strategie und den enormen Vorteil zu verdeutlichen, sind ein paar Beispielrechnungen nützlich. Sie kennen vielleicht bereits eine grobe Überschlagsrechnung zur Bestimmung der Rendite bei einem Immobilieninvestment. Die Formel (auch Maklerformel genannt) lautet:
- Jahresnettokaltmiete/(Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = Rendite
Ein Beispiel verdeutlicht die Berechnung. Angenommen Sie kaufen eine Immobilie, die mit Nebenkosten 300.000 Euro kostet. Diese bezahlen Sie komplett mit Ihrem Vermögen. Die Einnahmen liegen bei Vollvermietung jährlich bei 15.000 Euro. Daraus ergibt sich eine Rendite für Ihren Kapitaleinsatz von gerundet:
- 18.000 Euro/300.000 Euro = 0,06
Das Ergebnis ist eine Angabe in Dezimalform. Um die prozentuale Angabe zu erkennen, verschieben Sie einfach das Komma zwei Stellen nach rechts. Das ergibt eine Rendite von 6,0 Prozent. Allerdings enthält die Formel noch keine Bewirtschaftungskosten oder anderen Unterhaltskosten. Um diese abzubilden, ist eine etwas komplexere Formel erforderlich:
- (Jahresnettokaltmiete – (Bewirtschaftungskosten + Erhaltungsaufwand))/(Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = Nettorendite
Wenn Sie bei dem genannten Beispiel von Pi mal Daumen 20 Prozent Bewirtschaftungskosten und Erhaltungsaufwand ausgehen, ergibt sich eine neue Rechnung:
- (18.000 Euro – 3.600 Euro)/(300.000 Euro) = 0,048
Die Nettorendite liegt folglich bei 4,8 Prozent. Beachten Sie, dass Sie bei diesem Beispiel die Immobilie aus eigener Tasche bezahlt haben. Es fallen keine Zinszahlungen oder Tilgungsraten an. Bei einer Vollfinanzierung erzielen Sie bereits eine ansehnliche Rendite.
Im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen ist ein solches Immobilieninvestment durchaus attraktiv. Denn neben den laufenden Einnahmen können Sie bei guter Objektauswahl mit einem Gewinn aus einem steuerfreien Verkauf rechnen. Allerdings haben Sie die gesamte Investition aus eigener Tasche bezahlt. Das wird für die weitere Betrachtung noch sehr wichtig.
Die Renditerechnung beim Immobilienkauf mit Hebelwirkung
Businessplan statt Eigenkapital
Banken empfehlen eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 bis 30 Prozent. Allerdings bezieht sich diese Empfehlung in der Regel auf selbst bewohnte Objekte. Wenn Sie die Immobilie vermieten, erhalten Sie attraktive Kreditkonditionen auch mit weniger Eigenkapital. Sogar eine 100-Prozent-Finanzierung, also ganz ohne eigenes Geld, ist theoretisch möglich. Sie benötigen jedoch einen Businessplan, aus dem eine positive Bilanz ersichtlich wird.
Beim Immobilienkauf kommt es auf die Eigenkapitalrendite an
An dieser Stelle wird der Hebeleffekt wieder interessant. Bei 20 Prozent Eigenkapitalanteil unterbreiten Ihnen viele Banken ein attraktives Zinsangebot. Das wird niedrig genug sein, um Ihre Rendite deutlich zu steigern. Allerdings geht es Ihnen dabei nicht mehr um die Nettorendite für die Immobilie, sondern um die Eigenkapitalrendite, also den erwarteten Finanzstrom aus Ihrem Anteil am Kaufpreis.
Der wesentliche Unterschied zur Immobilienrendite liegt in zwei Punkten. Zum einen betrachten Sie nur Ihren eingesetzten Anteil. Zum anderen müssen Sie jedoch die Kreditkosten samt Tilgung abbilden. Diese Eckwerte berücksichtigt die folgende Formel:
- (Jahresnettokaltmiete – (Bewirtschaftungskosten + Erhaltungsaufwand + Kapitaldienst)/(Eigenkapital) = Nettorendite vor Steuern
In Zahlen umgerechnet bedeutet das zunächst die folgende Objektrendite. Dabei setzen Sie die bekannten Zahlen für Miete und Unterhaltskosten ein. Hinzu kommen die Kreditkosten. Nehmen wir an, Sie nutzen die 20-Prozent-Finanzierung. Die Kreditsumme beläuft sich damit auf 240.000 Euro. Bei einer Verzinsung von 3,7 Prozent und einer Tilgung von 2 Prozent ergibt das einen Kapitaldienst von 5,7 Prozent oder 13.680 Euro. Eingesetzt in die Formel inklusive 3.600 Euro Erhaltungsaufwand folgt daraus die Berechnung der Rendite:
- (18.000 Euro – (3.600 Euro + 13.680 Euro))/(300.000 Euro) = 0,0024
Oder:
- 720 Euro/300.000 Euro = 0,0024
Die Objektrendite liegt bei 0,24 Prozent. Das ist wenig. Immerhin erzielen Sie unter Berücksichtigung der Instandhaltung einen Überschuss. Genau darauf kommt es an. Zudem handelt es sich noch nicht um die Eigenkapitalrendite. Denn die ist deutlich höher. Dazu setzen Sie nicht den gesamten Kaufpreis in die Gleichung, sondern nur Ihren Eigenkapitalanteil:
- (18.000 Euro – (3.600 Euro + 13.680 Euro))/(60.000 Euro) = 0,012
Sie erwirtschaften unter Berücksichtigung der Kreditkosten mit dieser Immobilie eine Netto-Eigenkapitalrendite von 1,2 Prozent. Sie hebeln den normalen Cashflow bereits auf ein Mehrfaches.
Beachten Sie, dass hier noch nicht die Steuern für Ihre Einnahmen enthalten sind. Ebenso sind die Bewirtschaftungskosten und die Instandhaltungspauschale relativ hoch angesetzt. Je nach Objekt und Eigeninitiative lassen sich noch einige Euro sparen. Mit etwas Glück können Sie auch den Kapitaldienst noch durch bessere Bankkonditionen drücken. Auch eine Mietanpassung ist je nach Objekt möglich. In allen Fällen bleibt ein kleiner Gewinn.
Das ist zwar eine bessere Rendite, dennoch klingt der Wert nach einem eher schlechten Geschäft. Doch stimmt das auch?
Der Vermögenszuwachs bei der Hebelwirkung liegt im Verkauf
Der eigentliche Vorteil der Finanzierung folgt erst nach zehn Jahren. Bis dahin begleichen Sie sämtliche Kosten durch die Mieteinnahmen. Wenn Sie die Immobilie wieder steuerfrei verkaufen können, erhalten Sie als Gewinn die Differenz von Verkaufspreis abzüglich Ihres Kapitaleinsatzes. Bleibt der Wert der Immobilie gleich, erwirtschaften Sie einen Überschuss von 240.000 Euro!
Allerdings müssen Sie mit diesem Betrag noch die Restschuld begleichen. Diese beträgt nach zehn Jahren rund 165.000 Euro. Ihnen bleibt durch den Verkauf ein Reingewinn von 75.000 Euro, die direkt in Ihr Vermögen fließen – steuerfrei! Hinzu kommen rund 7.200 Euro Überschuss aus der Vermietung (720 Euro im Jahr), die insgesamt jedoch zu vernachlässigen sind.
Würden Sie dagegen die Immobilie bei Vollfinanzierung und ohne Wertsteigerung verkaufen, wäre Ihr Gewinn gleich null. Sie haben jedoch von den Mietzahlungen profitiert und pro Jahr vor Steuern rund 14.400 Euro verdient. Nach zehn Jahren sind das auch 144.000 Euro, allerdings unversteuert. Schon bei einer persönlichen Steuerlast von 30 Prozent bleiben nur etwas mehr als 100.000 Euro. Das klingt immer noch nach mehr? Nicht ganz …
Durch die Hebelwirkung multipliziert sich der Verkaufsgewinn
Bei der Finanzierung mit Hebelwirkung erzielen Sie möglicherweise einen geringeren Nettogewinn pro Immobilie. Allerdings haben Sie die 75.000 Euro Gewinn aus dem Verkauf mit nur einem Fünftel des Kapitals erwirtschaftet.
Nun spielen Sie den Gedanken durch, gleich drei Immobilien zu kaufen. Dann steigert sich bei dieser Hebelwirkung Ihr Gewinn mit dem erlaubten steuerfreien privaten Verkauf von drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren auf satte 225.000 Euro!
Beachten Sie dabei den springenden Punkt: Sie haben bei dieser Beispielrechnung drei Immobilien mit nur 180.000 Euro finanziert. Also mit nur 60 Prozent dessen, was Sie bei einer Vollfinanzierung hätten einsetzen müssen. Sie haben damit jedoch zugleich den Reingewinn mehr als verdoppelt.
Würden Sie nach und nach sogar fünf Immobilien kaufen, hätten Sie wie bei kompletter Eigenfinanzierung aus dem Beispiel ebenfalls 300.000 Euro investiert. Würden Sie diese mit gleichen Parametern über die Jahre gestreckt jeweils nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen, steigert sich Ihr Reingewinn sogar auf 375.000 Euro! Ihr Hebel ist der Faktor 3,75 gegenüber einer Vollfinanzierung.
Fazit: riskante, aber attraktive Immobilien Investitionsstrategie
Immobilieninvestments sind immer mit einem gewissen Risiko verbunden. Der Hebeleffekt steigert die Chancen und das generierte Vermögen. Mit jeder weiteren Immobilie steigert sich die Renditechance weiter, aber auch das Risiko.
Kommt es beispielsweise zu einem Mietzahlungsausfall und es entsteht ein negativer Cashflow, müssen Sie Geld zuschießen. Fehlt Ihnen dieses Geld, stehen Sie mittelfristig möglicherweise vor einem enormen Schuldenberg. Schlimmstenfalls droht die Zwangsversteigerung.
Strategische Optimierung der Immobilieninvestition
Dennoch ist der Hebeleffekt für Kapitalanleger interessant, die Ihre Anlagen strategisch optimieren möchten. Denn durch das Reduzieren des Eigenkapitals können Sie mit der gleichen Summe an Geld nach und nach mehrere Immobilien kaufen. Sie lassen diese von den Banken finanzieren und durch die Mieteinnahmen zahlen Sie die Kosten ab. Am Ende haben Sie mit geringem Mitteleinsatz mehrere Immobilien erworben. Verkaufen Sie diese steuerfrei, steigern Sie Ihr Vermögen deutlich.
Zinsrisiko und schlechte Lagen sind das Problem
Diese Strategie funktioniert in einem Niedrigzinsumfeld sehr gut. Bei steigenden Zinsen schlägt der Kapitaldienst auf die Renditerechnung durch. Daher verliert der Hebeleffekt entsprechend an Kraft. Wichtig ist in allen Fällen, dass die Mieteinnahmen ausreichend sind, um nicht nur die Instandhaltungskosten, sondern auch Zinsen und Tilgung zu bedienen.
Neben Zinsen ist auch ein schwächelnder Mietermarkt ein potenzielles Problem. Auch wenn die Gesamtlage auf absehbare Zeit kaum Mietermangel vermuten lässt, kann das bei Immobilieninvestments in sogenannten B- und C-Lagen ein heikler Punkt werden. Denn Randgebiete und der ländliche Raum steigern das Risiko von Leerstand. Zusätzlich drohen Wertverlust und schlechtere Marktchancen beim Wiederverkauf.
Der größte Gewinn bei strategischen Immobilieninvestitionen liegt im Einkauf
Ganz wichtig vor einer Entscheidung ist daher eine sehr genaue Betrachtung des Objekts. Jede Rechnung ist mit konkreten Zahlen und unter Abwägung der Risiken durchzuführen. Alle Häuser und alle Wohnungen können eine andere Herangehensweise bedeuten.
Wie immer gilt: Der Gewinn liegt bei Immobilien bereits im Einkauf. Günstige Preise steigern nicht nur die Rendite, sondern bieten auch Mietsteigerungspotential. Dadurch kann der monatliche Überschuss deutlich steigen. Dann bedeutet eine Investitionsstrategie mit Hebeleffekt einen zusätzlichen Vermögenszuwachs bereits während der Haltezeit.
