Garagen als Kapitalanlage -eine Art Lottogewinn?

Es scheint verlockend: Meistens fallen nur minimale Strom- und gar keine Heizkosten an, großes Beschwerdemanagement von Mietern oder ein Unterhaltsstau sind auch kaum zu befürchten … Mietausfälle sind selten zu befürchten und eine Nebenkostenabrechnung muss nicht gestellt werden. Außerdem ist die Nachfrage nach Garagen riesig. Sie scheinen die ideale Anlageform unter den Immobilien zu sein. Ist das wirklich so? Wir sehen uns das mal näher an.

Eines stimmt ganz sicher: Die Nachfrage nach Garagen durch Mietinteressenten ist – vor allem in Ballungsgebieten – riesig. Da genügt ein Blick in alle Immobilienbörsen … Kaum ist da mal eine Garage zu vermieten, Verkaufsangebote sind ungeheuer selten: Wer eine Garage hat, verkauft sie allenfalls in äußerster Not. Und auch bei solch kleinen Räumen steigen die Mieten kontinuierlich, selbst in ländlichen Gebieten sind 100 Euro pro Monat keine Seltenheit mehr, in Großstädten wird für eine „echte Garage“ ein Vielfaches verlangt – und klaglos bezahlt. Daneben gibt es noch die offenen Stellplätze in Tiefgaragen. Vor allem in Wohngebieten boomt auch deren Vermietung – doch davon ist hier eher nicht die Rede. Denn Tiefgaragen sind oft an größere (Büro-)Gebäude gekoppelt, stundenweise Vermietung braucht einiges an Aufwand, auch in puncto Sauberkeit.

Und es kommt noch besser: Im Gegensatz zu Wohnraum gibt es für die Miethöhe von Garagen oder Stellplätzen keinerlei Vorgaben. Erlaubt ist, was bezahlt wird – und das kann relativ viel sein. Juristen machen da zwar eine kleine Einschränkung: Die Grenze zum Wucher darf nicht überschritten werden – aber das Wort „Wucher“ ist nicht eben leicht zu definieren. Und selbst bei der Gestaltung des Vertrags sind Vermieter recht frei - es geht schließlich nicht um Wohn-, sondern „nur“ um Nutzräume. Da dürfen Kündigungs- wie Laufzeit, die Übernahme von Betriebskosten oder die Pflicht zu Kleinreparaturen und sogenannten Schönheitsreparaturen relativ frei geregelt werden. Konkret: Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält kaum Vorschriften, die sich mit Garagenmietverträgen befassen.

Ist die Vermietung von Garagen und/oder Stellplätzen also wirklich eine Art Lottogewinn? Fast könnte man es denken… Doch ganz so einfach ist es natürlich dann doch nicht:

Pflichten bei der Vermietung von Garagen oder Stellplätzen

Eine erste Einschränkung gilt, wenn die Garage oder der Stellplatz gemeinsam mit einer Mietwohnung vermietet wird - dann ist der Mieterschutz mit all seinen Bestandteilen und Pflichten – auch für Vermieter - auf die Garage in vollem Umfang anwendbar. In diesem Fall ist der Vermieter dann allerdings auch von der Umsatzsteuer befreit.

In allen anderen Fällen ist der Vermieter verpflichtet, Umsatzsteuer abzuführen. Diese Steuer können Vermieter allerdings Mietern zusätzlich zur Miete noch in Rechnung stellen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich ausgewiesen wird.

Die Umsatzsteuer bei der Garagenvermietung beträgt 19 Prozent, ausgenommen sind nur Kleingewerbetreibende. Wer umsatzsteuerpflichtig ist, muss in der Kopfzeile des Mietvertrags immer seine eigene Steuernummer und eine fortlaufende Nummerierung des Vertrags angeben. Und dann die Einnahmen natürlich dem Finanzamt melden. Einkünfte durch die Vermietung einer Garage, eines Stellplatzes, übrigens auch eines Lagerraums oder Kellers müssen also versteuert werden. Hierfür gibt es in der Steuererklärung die Anlage V. – dort sollten die Einnahmen verbucht werden.

Der Kauf von Garagen und/oder Stellplätzen

Ohne Grundsteuer ist keine Immobilie zu erwerben, auch keine Garage – in dieser Hinsicht gilt sie als Immobilie. Die Grunderwerbssteuer kommt also einmalig zum Kaufpreis dazu, jährlich eine Grundsteuer – wie bei allen Immobilien. Garagen müssen im Grundbuch außerdem eine eigene Band- und Blattstelle haben. Dazu wird eine notarielle Beurkundung nötig.

Und was ist bei kaputten Türen, Bodenverwerfungen, undichten Mauern und dergleichen? Eigentlich gilt ja: Für diese Dinge sind Vermieter in der Regel verantwortlich. Doch speziell mit Blick auf separat vermietete Stellplätze und Garagen hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass solche Maßnahmen vertraglich auch jederzeit Mietern übertragen werden können.

Trotzdem sollte man vor allem bei frei verkäuflichen, beziehungsweise vermietbaren Stellplätzen in größeren Wohnblocks vor einem Kauf sehr genau hinsehen: Wie sieht der Boden, wie die Zufahrt aus? Muss da saniert werden und wer wird die Kosten übernehmen? Was sieht die Teilungserklärung vor? Ist der Raum der Stellplätze wirklich komplett von der Wohnanlage unabhängig? Wenn nicht, kann es geschehen, dass Licht-, Strom, Abwasser- und Heizkosten doch von den Nutzern des Garagenraums bezahlt werden müssen. All das kann natürlich am Ende ebenfalls auf die Mietkosten umgelegt werden, aber unter Umständen muss der neue Käufer erst einmal in Vorleistung gehen – vor allem bei größeren Sanierungsmaßnahmen.

Fazit

Die Vermietung von nicht an eine Wohnung gebundenen Garage, eines Stellplatzes – oder besser noch: gleich mehr als einem – kann eine recht lukrative Sache sein, vor allem in Großstädten, Wohnräumen, Ballungszentren. Wer also nach einer unkomplizierten Möglichkeit sucht, Geld in Immobilien zu investieren – und sich gleichzeitig einiges an Rendite zu sichern – sollte zuschlagen, sobald eine Garage, ein Stellplatz-Ensemble oder ein Garagenhof zum Verkauf stehen. Das größte Problem dürfte sein: derartige Angebote sind wirklich rar!