5 Tipps: Anzeichen für eine gute Investition beim Immobilienkauf
Vermietete Immobilien sind eine nachhaltige Wertanlage. Sie werfen bei geschicktem Vorgehen eine monatliche Rendite ab. Außerdem profitieren Sie bei einem Verkauf von einem Wertzuwachs. Beides gilt nur dann, wenn Sie klug vorgehen und schon beim Kauf auf Details achten. Denn der Gewinn liegt wie bei vielen Dingen im Einkauf. Wir geben Ihnen Tipps, woran Sie eine gute Investition beim Immobilienkauf erkennen können.
Vorab: Alle Details sind objektbezogen zu bewerten
Der wichtigste Tipp lautet: Bewerten Sie jedes Haus und jede Wohnung einzeln und individuell. Es gibt viele Faktoren, die auf eine gute Investition hindeuten können. Ebenso gibt es viele Punkte, die Ihre Alarmglocken zum Schrillen bringen sollten. Doch insgesamt kommt es immer auf die genaue Lage, den Zustand und die Kaufumstände an. Sie sollten daher alle Tipps im Hinterkopf behalten. Allerdings sollten Sie sich bei Ihrer Kaufentscheidung nie von einzelnen Faktoren leiten lassen. Es zählt das Gesamtbild.
Tipp 1: Preis unter dem Marktniveau
Idealerweise finden Sie ein Objekt, das unter dem Marktniveau angeboten wird. Denn ist der Preis niedrig, verspricht die Immobilie eine höhere Rendite.
Es gibt immer wieder Häuser oder Wohnungen, die besonders günstig sind. Ursachen können sein, dass sonst eine Zwangsversteigerung droht. Auch kommt es vor, dass ein Objekt wegen Scheidung oder Trennung oder bei einem Erbstreit möglichst schnell zu Geld gemacht werden muss oder der Verkäufer keine guten Marktkenntnisse hat.
Wichtig bei diesem Tipp: Die anderen Faktoren sollten ebenfalls passen. Denn ein niedriger Preis kann auch auf Probleme hindeuten. Dazu können zählen:
- ein schlechter Objektzustand oder Modernisierungsstau,
- drohende Ausgaben durch zum Beispiel Straßenbau oder Erschließungskosten,
- Probleme in der WEG (bei Eigentumswohnungen),
- Probleme mit Mietern.
Kalkulieren Sie den Preis mit der groben Maklerformel:nolink. Teilen Sie den Kaufpreis durch die aktuell erzielte oder marktübliche Nettokaltmiete. Liegt das Ergebnis unter 20, lohnt sich ein Kauf tendenziell. Je niedriger, desto besser ist es, allerdings steigen damit auch die potenziellen Risiken. Liegt das Ergebnis darüber, kann die Immobilie überteuert sein. Je höher der Preis ist, desto wahrscheinlicher lässt sich ein Darlehen nicht mehr problemlos durch Einnahmen bedienen.
Ausführliche Informationen haben wir in einem Artikel über die Maklerformel veröffentlicht. Dort sind auch die berücksichtigten Faktoren aufgeschlüsselt. Die Maklerformel ist ein guter Anhaltspunkt für eine Ersteinschätzung eines Immobilienangebots.
Tipp 2: Mieteinnahmen unter dem ortsüblichen Vergleich
Im Zuge einer Kaufverhandlung erhalten Sie bei vermieteten Objekten Einblick in die Einnahmen. Stellen Sie die Mieteinnahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber. So können Sie abschätzen, ob die Mieten überhöht, marktgerecht oder niedrig sind.
Es lohnt sich eine Investition in Objekte, die günstig vermietet sind. Denn das bedeutet, Sie können die Kaltmiete schrittweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Dadurch ist es möglich, die monatliche Rendite Ihrer neuen Immobilie zu steigern.
Besonders niedrige Mieten beeinflussen außerdem den Kaufpreis. Denn Sie kaufen Immobilien in erster Linie nach Ist-Zustand. Der Kaufpreis von Objekten mit niedrigen Mieten ist aus diesem Grund niedriger als der von Objekten, die marktüblich vermietet sind.
Wichtig: Bedenken Sie, dass besonders niedrige Mieten auch Probleme verursachen können. Sind die aktuellen Mieter nicht in der Lage, mehr als bisher zu zahlen, kann das ein Anheben der Kaltmiete verhindern oder einen Mieterwechsel zur Folge haben.
Tipp 3: Gute Vermietbarkeit durch Lage und Attraktivität
Leerstand ist ein enormes Problem für Investoren. Die fehlenden Mieteinnahmen können die gesamte Kalkulation verhageln. Temporär ist ein Leerstand nur schwer zu vermeiden. Auch wenn viele Mieterwechsel nahtlos ablaufen, kann es in den besten Immobilien für einige Wochen einen Mietausfall geben. Doch das darf kein Dauerzustand werden.
Die optimale Zimmeranzahl
Setzen Sie auf Immobilien, die Sie schnell und sicher vermieten können. Dabei kommt es auf die passende Größe und Aufteilung sowie den Zustand, aber auch auf die Lage an.
Bei Größe und Aufteilung kommt es ein bisschen auf die Region an. Es gibt meistens sehr viele Zweizimmerwohnungen, aber es fehlen Wohnungen und Häuser, die nicht nur genug Platz, sondern auch genug Zimmer bieten. So gibt es generell viel seltener Wohnungen mit vier Zimmern als mit drei Räumen. Nicht nur für Familien mit zwei Kindern ergibt sich eine Angebotslücke. Außerhalb von Studentenstädten sind dagegen zum Beispiel Appartements mit einem Zimmer schwieriger zu vermieten. Auch besonders große Wohnungen und Häuser können problematisch sein, da die Mieter auch die erforderliche Gesamtmiete bezahlen können müssen. Diese steigt mit der Quadratmeterzahl. Faustformel: Je besser das zu kaufende Objekt die Bedürfnisse am Markt abdeckt, desto eher werden Sie es vermieten können.
Setzen Sie auf einen Top-Zustand – oder schaffen Sie diesen
Der Zustand ist entscheidend für Mietinteressenten. Gibt es Modernisierungs- und Renovierungsstau, wird eine Wohnung die Menschen eher abschrecken und zusätzlich negativ auf mögliche Mieten wirken. Erstklassig erhaltene und gepflegte Wohnungen sind dagegen schnell vermietbar. Auch Zusatzangebote wie Balkon, Einbauküche usw. beeinflussen das Interesse.
Top-Lagen sind erste Wahl
Bei der Lage gilt es einen Kompromiss aus ruhigem Umfeld und verkehrsgünstigen Standort zu finden. Viele Menschen suchen Ruhe, wollen aber so einfach wie möglich öffentliche Verkehrsmittel nutzen oder schnell mit dem Auto zum Zielort fahren können. Bei der Lage ist ein Zusammenspiel aus Mikro- und Makrolage zu beachten. Eine tolle Dreizimmerwohnung mit Komfort direkt neben einer Feuerwache und an einer Bahnlinie am Stadtrand werden Sie sehr wahrscheinlich schlechter vermieten können als eine kleine Zweizimmerwohnung in einer ruhigen Seitenstraße in einem belebten Stadtteil.
Begutachten Sie diese Aspekte. Dann finden Sie eine Immobilie, die sich bei Leerstand schnell vermieten lässt. Vermeiden Sie Objekte, die für Mietinteressenten zu viele Nachteile bieten.
Tipp 4: Entwicklungspotenzial des Standorts
Die Entwicklung der Lage kann einen erheblichen Einfluss auf den Wertzuwachs einer Immobilie haben. Sie sollten daher vor dem Kauf prüfen, ob es in Medien oder Beschlüssen des Rates sowie in den Katasterämtern Informationen über geplante Änderungen in der näheren Umgebung gibt.
Wenn Sie zum Beispiel ein günstiges Haus erwerben, das in einer Seitenstraße im Vorort liegt, ist das vielversprechend. Aber noch besser ist es, wenn Sie wissen, dass in diesem Vorort eine geplante neue Straßenbahnhaltestelle eine schnellere Anbindung in die Stadt bringen wird. Auch ein kommendes Neubauviertel kann positiv sein, da die Infrastruktur in den nächsten Jahren voraussichtlich mitwächst und der Ort attraktiver wird. Gegenteilig ist von einer geplanten Autobahn entlang des Ortes oder einer neuen Kläranlage hinter der nächsten Wiese kein positiver Effekt zu erwarten.
Häufig unterschätzt ist außerdem die Bevölkerungsentwicklung. Prüfen Sie anhand offizieller Daten, ob die Einwohnerzahl schrumpft oder steigt. Sofern verfügbar kann der Altersdurchschnitt ebenfalls interessante Aufschlüsse geben. Ziehen Sie Immobilien vor, die sich in wachsenden Orten befinden.
Tipp 5: Modernisierungschancen nutzen
Vielleicht gehören Sie zu den Investoren, die eine Immobilie in aller Ruhe vermieten möchten. Dann ist der letzte Tipp für Sie nicht relevant.
Wenn Sie eine Immobilie modernisieren, sanieren, ausbauen und die Wohnfläche vergrößern können, hat das zwei Effekte. Zum einen schaffen Sie so die Grundlage für höhere Mieten. Zum anderen ist das ein Beitrag zur Wertsteigerung einer Immobilie.
Prüfen Sie vor einem Kauf, ob es Ausbaupotenziale gibt. Kann ein Dachgeschoss umgebaut oder können Balkone angebaut werden? Dann sind enorme Potenziale, die sich langfristig auszahlen. Ebenso kann eine energetische Modernisierung zu einem Wertzuwachs beitragen. Solche Maßnahmen lassen sich sogar steuergünstig und bezuschusst finanzieren.
Deutlich einfacher und ebenso finanziell interessant sind kleine Verbesserungen: Können Sie die Badezimmer modernisieren, Parkett oder Laminat legen oder eine Einbauküche bereitstellen? Das sind Maßnahmen, die sich über eine höhere Miete bereits nach wenigen Jahren bezahlt machen.
Gehen Sie beim Kauf bereits in Gedanken mögliche Verbesserungen durch. So finden Sie vielleicht Möglichkeiten, die Substanz der Immobilie zu verbessern und den Wert nachhaltig zu steigern. Das macht sich bei den Mieten, spätestens aber beim Verkauf bezahlt. Dann wird aus einem günstigen Objekt mit Modernisierungsstau eine attraktive Immobilie mit Wertzuwachs – und damit eine erstklassige Investition.
