Die Hypothek ist abbezahlt – was jetzt?
Horrorszenario: Grundschuld nicht gelöscht, Löschungsbestätigung weg
Es kommt häufiger vor, als man vermuten könnte: Die Eltern haben alle Hypothekenschulden an der Immobilie schon vor langer Zeit abbezahlt, die Grundschuld jedoch nie löschen lassen. Jetzt wollen die Kinder die Immobilie verkaufen – und können nicht nachweisen, dass die Hypotheken wirklich alle gelöscht sind. Denn die Löschungsbewilligung ist unauffindbar. Sie ist meist auch ein eher unscheinbares Dokument, gleicht nicht selten einer harmlosen Information von der Bank, von der die Eltern im Lauf ihres Lebens schon eine Menge Anschreiben mit unterschiedlichsten Inhalten bekommen haben. So etwas wird schnell entsorgt, ohne dass groß darüber nachgedacht wird. Und das ist ein folgenschwerer Fehler!
Denn spätestens beim Notartermin zum Verkauf der Immobilie kann sich dann herausstellen: Die Löschung der Hypothek ist wirklich nicht mehr nachweisbar! Banken heben solche Unterlagen nicht unbegrenzt lang auf, das Original – der Grundschuldbrief und/oder die Löschungsbewilligung - sollte beim Immobilienbesitzer sein. Und dort gut verwahrt werden. Ist dies nicht geschehen, gerät der Verkäufer in die Nachweispflicht. Und so ein Nachweis ist ohne Originaldokumente nicht möglich. Im schlimmsten Fall kommt der geplante Verkauf der Immobilie gar nicht zustande, denn die sollte in aller Regel dem Käufer lastenfrei übergeben werden. Alternativ kann der Käufer die Grundschuld übernehmen, doch auch dazu braucht es das Originaldokument.
Da bleibt nur ein Weg: der Gang zum zuständigen Amtsgericht
Um eine Grundschuld löschen zu können, muss der verlorene Grundschuldbrief vom Amtsgericht für ungültig erklärt werden. Das geschieht durch ein sogenanntes Aufgebotsverfahren. Das kann der Verkäufer selbst beantragen oder durch einen Notar beantragen lassen. Und es dauert mindestens ein halbes Jahr.
Denn das läuft folgendermaßen ab: Das Amtsgericht muss den Verlust des Grundschuldbriefs öffentlich bekanntgeben und dazu aufrufen, einen Anspruch einzufordern – wenn jemand einen hat. Falls sich der Grundschuldbrief nämlich inzwischen im Besitz eines Dritten befinden würde, müsste er sich jetzt melden. Dazu hätte dieser Dritte sechs Monate Zeit. Ist diese Frist verstrichen, ohne dass ein Anspruch angemeldet wurde, wird der Grundschuldbrief für ungültig erklärt. Das Ganze ist also wirklich ein „Aufgebot“. Es dauert, ist für Verkäufer wie für Kaufinteressenten unangenehm – wenn Letztere nicht ohnehin schon von ihrem Kaufinteresse zurückgetreten sind. Und es ist eigentlich ganz überflüssig. Wie kann es also vermieden werden?
Grundschuld- oder Hypothekenlöschung?
Achtung! Hier bestehen einige Möglichkeiten, Dinge durcheinander zu bringen: Eine Hypothek ist immer an ein konkretes Darlehen gekoppelt. Wenn das zurückgezahlt worden ist, erlischt die Hypothek. Im Gegensatz dazu ist die Grundschuld nicht direkt an das Darlehen geknüpft. Definition: Eine Grundschuld wird am Ende der Darlehenstilgung zur Eigentümergrundschuld und kann wiederverwendet werden, zum Beispiel, um neue Hypotheken aufnehmen zu können. Man muss sie nicht zwangsläufig löschen, betonen viele Bank-Experten. Doch man kann die Grundschuld nach Abzahlung der Hypothek auch jederzeit im Grundbuch löschen lassen.
Genau hier lauert die Gefahr: Um ein paar hundert Euro für den möglichen Eintrag einer neuen Grundschuld zu sparen, gerät bei vielen Menschen die Sache oft in Vergessenheit, die potenzielle Möglichkeit wird nicht in Anspruch genommen. Trotzdem raten immer wieder Experten dazu, die Grundschuld stehen zu lassen, um später mal – vielleicht – auf dieser Basis ein neues Darlehen aufzunehmen. Ist das sinnvoll?
Wer auf „Nummer sicher“ gehen will, lässt den Hypothekeneintrag löschen
Wenn eine Immobilie schuldenfrei ist, kann das auch im Grundbuch festgehalten werden. Das muss ein Notar veranlassen. Und ja, es kostet: Für die Löschung der Grundschuld dürfen Notar und Grundbuchamt jeweils eine Gebühr von 0,2 Prozent der Grundschuld verlangen. Doch damit ist Ihre Immobilie dann auch für alle Zeiten nachweislich schuldenfrei, Sie müssen nicht mehr über Löschungsbewilligungen oder Grundschuldbriefe nachdenken. Und es ist immer noch weniger Geld, als das eingangs geschilderte Horrorszenario, der Weg über ein Amtsgericht bei verloren gegangenen Originaldokumenten kosten würde. Sicher: Nicht jeder Mensch wirft aus Versehen ein so wichtiges Dokument weg. Doch andererseits ist vielen Menschen auch gar nicht klar, wie wertvoll das Dokument tatsächlich ist.
Wer also keine umfangreichen Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an der abbezahlten Immobilie plant, kein neues Darlehen aufnehmen und die Grundschuld dafür als Kreditsicherheit nutzen will und vor allem: Wer damit rechnet, dass die Immobilie sowieso bald von Kindern oder anderen Erben verkauft werden soll, geht wirklich auf „Nummer sicher“, wenn er die Grundschuld löschen lässt.
