Neuvermietung: So bestimmen Sie den Mietpreis

Als Vermieter müssen Sie bei einer Erst- oder Neuvermietung die Kaltmiete festlegen. Die Schwierigkeit besteht darin, einen marktgerechten Quadratmeterpreis zu finden. Dabei haben Sie zum einen das Ziel, den Mietpreis zu optimieren. Zum anderen möchten Sie die Wohnung aber auch schnell und an einen zuverlässigen Interessenten vermieten. Hinzu kommen rechtliche Rahmenbedingungen, die Sie einhalten müssen.

Das wirkt anfangs unübersichtlich. Aber es ist letztlich nicht allzu schwer. Wie Sie die Nettokaltmiete bei einer Neuvermietung festlegen, erläutern wir in diesem Ratgeber.

Info: In einigen Regionen wird die Kaltmiete auch Mietzins genannt. Beide Begriffe sind Synonyme mit gleicher Bedeutung.

Warum ist der „richtige“ Mietpreis wichtig?

Vielleicht meinen Sie, dass Sie einfach eine Miete aus dem Bauch festlegen können. Doch das wird in den meisten Fällen schiefgehen. Das sind die Gründe:

• Setzen Sie die Miete zu niedrig an, gehen Ihnen Einnahmen verloren, mit denen Sie Darlehen bedienen oder die früher oder später anfallenden Reparatur- und Modernisierungskosten decken könnten. Schlimmstenfalls machen Sie Verlust.
• Setzen Sie die Miete zu hoch an, finden Sie nicht so schnell einen Mieter. Die Dauer bis zum Abschluss eines Mietvertrags verlängert sich. Das hat Leerstand und fehlende Einnahmen zur Folge. Und bei längerem Angebot wirkt Ihr Inserat auf Dritte so, als wenn irgendetwas mit der Wohnung nicht stimmen kann.
• Sie dürfen den Mietpreis nicht beliebig hoch ansetzen. Dem stehen rechtliche Beschränkungen sowie in einigen Regionen die sogenannte Mietpreisbremse entgegen. Halten Sie die Obergrenzen nicht ein, drohen Strafen.

Aus diesen Punkten wird deutlich, dass Sie sich etwas genauer mit dem Thema beschäftigen sollten. Eine falsche Kaltmiete bringt zu viele Nachteile mit sich.

Nutzen Sie Vergleichswerte, um den Mietpreis zu bestimmen

Um einen marktgerechten Mietpreis zu ermitteln, sollten Sie die ortsübliche Vergleichsmiete kennen. Denn diese ist Basis für viele Regeln und erlaubte Erhöhungen.

Ortsübliche Vergleichsmiete: Mietspiegel als Basis für die Mietpreisberechnung

Ein wesentliches Kernelement der Mietpreisberechnung ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese beschreibt die Miete vergleichbarer Immobilien mit vergleichbarer Ausstattung in ähnlicher Lage innerhalb der Gemeinde. Die Daten erhalten Sie als Mietspiegel von der Kommune.

Achtung: Ortsübliche Vergleichsmiete und Mietspiegel werden synonym genutzt. Es gibt aber Unterschiede, die je nach Gemeinde relevant sein können. Die Vergleichsmiete beschreibt die tatsächliche Miete am Markt. Der Mietspiegel beschreibt die ermittelten Mieten im Durchschnitt sowie durch Preisspannen. Da die Datenerhebung der tatsächlichen Preisentwicklung zeitlich hinterherhinkt und nur Stichproben abgefragt werden, kann es in der Praxis zu Abweichungen kommen. Rechtlich bindend ist der Mietspiegel dennoch.

Die Vergleichsmiete wird vielerorts in Form eines Mietspiegels fortlaufend dokumentiert. Allerdings ist eine solche statistische Auswertung nur für Gemeinden ab 50.000 Einwohnern (ab 2024) vorgeschrieben. Obwohl viele Gemeinden freiwillig einen Mietspiegel führen, kann es in Einzelfällen Orte geben, in denen diese Form der amtlichen Vergleichsmiete nicht zur Verfügung steht. In dem Fall müssen Sie auf andere Daten ausweichen.

In der Regel wird im Mietspiegel zwischen Immobilien mit einfacher, mittlerer und gehobener Lage und Ausstattung unterschieden. Weiterhin wird die Wohnungsgröße und der Quadratmeterpreis dokumentiert. Relevant für die eigene Mietpreisermittlung sind jeweils bauähnliche Wohnungen in ähnlicher Lage und Ausstattung.

Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel nicht?

Die meisten Gemeinden schließen in Ihrem Mietspiegel verschiedene Wohnungstypen aus. Wenn Sie solche Wohnungen anbieten, sollten Sie über Marktangebote oder Mietdatenbanken einen Vergleichswert heranziehen und sich daran orientierten. Das betrifft unter anderem:

• Wohnungen mit Indexmiete, Staffelmiete oder Zeitverträgen,
• Wohnraum in Ein- und Zweifamilienhäusern,
• möblierte Wohnungen,
• vergünstigte Wohnungen (zum Beispiel bei Eigenleistungen oder Dienstwohnungen),
• Untervermietungen,
• Heime und ähnliche Einrichtungen,
• teilweise besonders kleine oder große Wohnungen.

Aktuelle Vergleichswerte sind eine Alternative

Da nicht alle Gemeinden einen Mietspiegel führen oder bestimmte Wohnungen ausschließen, ist die am Markt verlangte Vergleichsmiete in vielen Gemeinden eine relevante Größe. Dabei ziehen Sie vereinfacht gesagt drei Immobilien heran, die in Lage und Ausstattung sowie Größe Ihrer zu vermietenden Wohnung entsprechen. Der Durchschnittspreis der Wohnungen ergibt die ortsübliche Vergleichsmiete am Markt.

Grundlage ist § 558 Abs. 2 BGB. Neben einem Sachverständigengutachten ist eine der möglichen Datenquellen eine Mietdatenbank, wie sie Mieter- und Vermieterverbände, aber auch Immobilienportale anbieten.

Maximale Miete bei Neuvermietung berechnen

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus neu vermieten, sind Sie auf bestimmte Obergrenzen beschränkt. Grundsätzlich ist es erlaubt, die Kaltmiete auf bis zu 20 Prozent höher als die ortsübliche Vergleichsmiete festzulegen. Gilt in der Region eine sogenannte Kappungsgrenze, dürfen Sie maximal 15 Prozent höher liegen. Bei einer Mietpreisbremse nach § 556d BGB darf die Miete sogar nur zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen. Hier ist es jedoch erlaubt, die bisherige Miete beizubehalten, sollte diese bereits zuvor höher gewesen sein. Welche Einschränkungen für Ihre Immobilie gelten, erfahren Sie von der Gemeinde.

Ein Beispiel: Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Immobilie wie Ihre bei 8,20 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter, gilt bei einer Neuvermietung folgender maximal erlaubter Mietzins pro Quadratmeter:

• In normalen Regionen: 9,84 Euro.
• In Regionen mit Kappungsgrenze: 9,43 Euro.
• In Gemeinden mit Mietpreisbremse: 9,02 Euro bei Bestandsschutz.

Mietpreisüberhöhung und Mietwucher

Die Grenze von maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete sollten Sie penibel einhalten. Mieten über dieser Grenze gelten als Mietpreisüberhöhung nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes. Die Strafe liegt bei bis zu 50.000 Euro.

Noch härter trifft es Sie, wenn die Kaltmiete über 50 Prozent höher ist als die Vergleichsmiete. Das gilt nach § 291 Strafgesetzbuch und § 138 BGB als Wucher und kann mit Gefängnisstrafen geahndet werden.

Welche weiteren Faktoren beeinflussen den kalkulierten Mietpreis?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist für Sie das Maß aller Dinge, um einen Mietpreis bei einer Neuvermietung festzulegen. Allerdings müssen Sie den Preis für eine bauähnliche Immobilie in gleicher Lage und mit ähnlicher Ausstattung heranziehen. Das bedarf einer Einschätzung Ihrer Immobilie.

Gehen Sie dabei möglichst objektiv vor, um die tatsächliche Qualität ermitteln zu können. Denn Lage, Ausstattung und energetischer Zustand fließen in die Bewertung ein und bilden die Basis, um eine passende Vergleichsmiete zu finden.

Liste der Punkte: Lage, Zustand und Ausstattung

Es gibt viele Eigenschaften, mit denen Sie die Qualität Ihrer Wohnung beschreiben können. Relevant für den Mietpreis sind unter anderem die folgenden drei großen Punkte.

• Lage der Immobilie: Zu unterscheiden sind einfache Lage, durchschnittliche Lage, gute Lage und beste Lage innerhalb der Gemeinde. Eine Wohnung im Zentrum gehört in der Regel zur Kategorie „beste Lage“, eine Wohnung abseits der Verkehrsanbindungen in sozial schwierigen Vierteln erfüllt eher die Einordnung „einfache Lage“. Der örtliche Mietspiegel gibt nähere Informationen dazu. Bei Vergleichswerten orientieren Sie sich am besten an Objekten in unmittelbarer Nachbarschaft.
• Zustand der Immobilie: Zu diesem Punkt gehören die Einschätzung zu regelmäßigen Modernisierungen oder Modernisierungsstau sowie zum energetischen Zustand. Ein effizientes Passivhaus, das regelmäßig modernisiert wurde, erzielt mehr Miete als ein Altbau ohne Dämmung, bei dem die Fassade bröckelt.
• Ausstattung der Immobilie: Die Ausstattung wird mit einfach, Standard und gehoben beschrieben. Es werden Fußbodenart, Fenster, Heizungsanlage, Balkon/Terrasse, Materialien (unter anderem in Küche und Bad), Marken, Zimmerzahl, Zimmergröße und vieles weitere berücksichtigt. Je besser die Ausstattung ist, desto eher sind etwas höhere Mieten gerechtfertigt.

Anhand dieser Punkte müssen Sie einschätzen, ob das Zusammenspiel eine höhere oder niedrigere Miete für den neuen Mieter rechtfertigt. Sie orientieren sich dabei wiederum an den Angaben im Mietspiegel oder an Vergleichsmieten ähnlicher Objekte.

Es ist etwas Fingerspitzengefühl gefordert. Aber wenn Sie die Einzelpunkte objektiv bewerten, finden Sie schnell eine grobe Einstufung Ihrer zu vermietenden Wohnung. Daraus ergibt sich anhand der Vergleichsdaten automatisch ein Richtwert für die Kaltmiete.

Sonderfall: Neuvermietung als möblierter Wohnraum

Sollten Sie die Wohnung möbliert oder teilmöbliert vermieten wollen, können Sie auf den ermittelten Mietpreis noch etwas aufschlagen. Es gibt verschiedene Berechnungsmodelle. Verbreitet ist das auf ein Urteil des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Az. 63 S 465/01) zurückgehende sogenannte Berliner Modell. Demnach wird bei Einzug der Zeitwert des Mobiliars errechnet und mit zwei Prozent dieser Summe als Aufschlag auf den Mietpreis berücksichtigt. Der Zeitwert errechnet sich anhand der steuerlichen Abschreibung über zehn Jahre.

Sonderfall: umfassende Sanierungen und Modernisierungen

Wenn Sie Ihre Immobilie umfassend saniert oder modernisiert haben und eine Wohnung neu vermieten, greifen besondere Regeln in Gemeinden mit Mietpreisbremse.

• Umfassenden Sanierung: Bei der ersten Neuvermietung nach den Maßnahmen gilt die Mietpreisbremse nicht. Sie können den Mietpreis frei festlegen. Die 20-Prozent-Grenze bleibt jedoch bestehen. Diesen Sonderfall müssen Sie gegenüber Interessenten klar kommunizieren und am besten schriftlich fixieren.
• Modernisierungsmaßnahmen: Sie dürfen auch bei einer Mietpreisbremse Modernisierungskosten in Höhe von bis zu acht Prozent der Kosten auf eine Wohnung umlegen. Das betrifft auch neue Mieter. Sie dürfen dann eine Miete verlangen, die mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegt. Voraussetzung ist, dass Sie schriftlich mitteilen, dass die Wohnung in den letzten drei Jahren modernisiert wurde.

Sonderfall: verbilligte Miete

Es kann immer wieder vorkommen, dass die Mieter einer Wohnung Verwandte oder Bekannte des Vermieters sind. Es kommt zu einem Freundschaftspreis bei der Miete. Beachten Sie, dass Sie in diesem Fall die Miete nicht zu niedrig ansetzen dürfen. Sonst laufen Sie Gefahr, steuerliche Nachteile zu erleiden. Faustregel: Die Miete sollte höher als zwei Drittel der Vergleichsmiete sein.

Die beste Miete muss nicht die maximal erlaubte Miete sein

Sie werden bei der Kalkulation sich rechnerisch an der maximal möglichen Nettokaltmiete orientieren. So finden Sie heraus, welche Miete Sie höchstens verlangen dürfen. Allerdings muss dieser Betrag nicht immer der optimalen Miete entsprechen.

Es ist ratsam, etwas unterhalb des Möglichen zu bleiben. Sie locken mehr Mietinteressenten an, Mieter bleiben länger in der Wohnung, es kommt zu weniger Wechseln und damit weniger Leerstand. Sie vermeiden zudem Streitigkeiten und die Gefahr, dass Ihre Miete zu hoch eingeschätzt wird.

Legen Sie den Mietpreis bei Neuvermietungen nicht beim Maximum fest. Eine moderatere Miete kompensiert potenzielle Probleme, schafft aber dennoch eine solide Finanzierungsgrundlage für Ihre Immobilie.