Private Mieteinnahmen und Pacht versteuern
Wichtig: Dieses Thema ist stark von Ihrer persönlichen Situation und von weiteren Einnahmen abhängig. Zusätzlich können Immobilien und Grundstücke Sonderfälle beinhalten. Im Zweifelsfall raten wir daher zu einer guten Steuerberatung.
Grundlegendes vorweg:
- Sie zahlen Einkommensteuer auf Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung.
- Ihr Steuersatz richtet sich nach Ihrem Gesamteinkommen des jeweiligen Jahres.
- Werbungskosten sind steuerlich relevant und absetzbar.
- Abschreibungen und Modernisierungskosten können die Steuerlast senken.
Vermietung und Verpachtung: Wie erfährt das Finanzamt von den Einnahmen?
Wenn Sie eine Immobilie vermieten oder ein Grundstück verpachten, sind die Einnahmen daraus zu versteuern. Sie sind verpflichtet, die Einnahmen an das Finanzamt zu melden. Das geschieht auf Basis § 21 EStG. An dieser Stelle des Einkommensteuergesetzes werden Grundstücke und Immobilien explizit genannt.
Als gewerblicher Vermieter sind Einnahmen und Ausgaben Teil Ihrer betriebswirtschaftlichen Auswertung (BWA). Als privater Vermieter geben Sie Ihre Einnahmen über die Anlage V mit Ihrer Einkommensteuererklärung ab. Wir behandeln in diesem Artikel die Steuerpflicht aus privat vermieteten oder verpachteten Immobilien.
Sollten Sie die Einnahmen nicht angeben, kann das Finanzamt ein Bußgeld verhängen. Es steht zudem eine Steuerhinterziehung im Raum. Beachten Sie, dass die Behörden über den Bau und Kauf von Immobilien informiert sind und Ihnen bei Verschleierungsbestrebungen sehr schnell auf die Spur kommen.
Nachweispflicht beachten
Das Finanzamt kann als Nachweis für Einnahmen und Ausgaben den Mietvertrag oder Belege anfordern. Halten Sie diese bereit, um die Unterlagen auf Anfrage zur Verfügung stellen zu können.
Mieteinnahmen: Was genau wird versteuert?
Sie versteuern über die Anlage V nur die Einnahmen aus der Kaltmiete. Sie müssen also nur diesen Betrag angeben. Dieser wird Ihren übrigen Einkommensarten hinzugefügt, sodass Sie ein höheres zu versteuerndes Gesamteinkommen haben.
Die Warmmiete ist dagegen nicht relevant. Die zu der Warmmiete führenden Betriebskosten rechnen Sie im Regelfall mit den Mietern ab. Daher bleibt in der steuerlichen Betrachtung ein Nullsummenspiel.
Sie können je nach Objekt und Investitionsstrategie Werbungskosten und weitere Zahlungen steuerlich geltend machen. Diese reduzieren die Einnahmen entsprechend. Sollte es sogar zu einem Verlust kommen, reduziert dieser auch Einkünfte aus anderen Quellen wie aus einer abhängigen Beschäftigung. Sie zahlen dann sogar weniger Steuern auf Ihre Einnahmen.
Achtung: Auch Einnahmen aus Untervermietung sind zu versteuern!
Vermietung in der Familie: Bezug zur Vergleichsmiete einhalten
Beachten Sie einen weiteren wichtigen Punkt. Die Kaltmiete muss sich an der örtlichen Vergleichsmiete orientieren. Das gilt ganz besonders bei einer Vermietung an Verwandte. In diesem Fall kann das Finanzamt gegen sehr niedrige Mieten zum „Freundschaftspreis“ vorgehen und eine höhere Einnahme festsetzen.
Informieren Sie sich bei Ihrem Steuerberater, wie Sie am sinnvollsten vorgehen. Die beste Lösung ist, die Miete mindestens bei zwei Drittel der örtlichen Vergleichsmiete zu veranschlagen.
Ab wann ist Umsatzsteuer fällig?
Als privater Vermieter zahlen Sie grundsätzlich keine Umsatzsteuer. Erwirtschaften Sie jedoch Mieteinnahmen, die über 30.000 Euro im Jahr liegen, kann die Umsatzsteuerpflicht greifen. Gleiches gilt für die feiwillige Option nach § 9 UStG beim gewerblichen Vermieten. In diesem Fall sind Sie zur Abgabe von Umsatzsteuervoranmeldungen und zum Abführen von Umsatzsteuer verpflichtet. Zugleich dürfen Sie gezahlte Umsatzsteuer verrechnen.
Wenn Sie Mieteinnahmen in dieser Größenordnung erzielen, sollten Sie sich dringend beraten lassen. So finden Sie das für Sie günstigste Vorgehen.
Was ist bei Mieteinnahmen absetzbar?
So wie Sie Einnahmen angeben müssen, können Sie auch bestimmte Ausgaben steuerlich geltend machen. Diese senken die Steuerlast. Zu unterscheiden sind mehrere Arten von Ausgaben:
- Werbungskosten,
- Abschreibungen,
- Modernisierungskosten.
Was gehört zu den Werbungskosten bei einer Vermietung?
Sie können Werbungskosten absetzen. Dazu zählen in erster Linie Ausgaben, die für den Erhalt oder die Instandsetzung erforderlich sind. Das betrifft unter anderem:
- Kreditzinsen (aber nicht die Tilgung),
- Grundsteuer,
- nicht auf Mieter umlegbare Betriebskosten (z. B. zusätzliche Hausmeisterkosten, Betriebskosten bei Leerstand),
- Renovierungskosten,
- Reparaturkosten,
- Fahrtkosten zur Immobilie,
- ggf. Kosten für Anwalt, Notar, Makler,
- Kosten für Inserate (Mietersuche, Kauf/Verkauf),
- Kontoführungsgebühren,
- Mitgliedsbeiträge zum Beispiel für Vermietervereinigungen.
Was gehört zu den Abschreibungen bei einer Vermietung?
Als Vermieter haben Sie möglicherweise Ihre Immobilie selbst gekauft. Sie können den Kaufpreis im Jahr des Erwerbs nicht sofort steuerlich absetzen. Aber Sie können die Abschreibungen gemäß AfA (Absetzung für Abnutzung) nutzen. Eine Abnutzung für Grund und Boden ist jedoch nicht möglich. Daher beschränkt sich dieses Modell auf den Kaufpreis oder Wert des Gebäudes auf dem Grundstück. Im Zweifelsfall ist ein Wertgutachten zu erbringen. Einfacher ist es, Grundstück und Immobilie im Kaufvertrag realistisch einzeln zu bepreisen.
Es gibt verschiedene Abschreibungsvorgaben. Generell gilt: Bei Altbauten mit Baujahr vor 1925 können Sie jährlich 2,5 Prozent der Kaufsumme bzw. des Werts steuerlich abschreiben. Bei Neubauten sind es nur zwei Prozent jährlich. Diese so ermittelte Summe reduziert Ihr Einkommen, sodass Sie je nach Haus oder Wohnung deutlich weniger Steuern bezahlen müssen. Sollten Sie die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen haben, setzen Sie die bisherige AfA-Nutzung des alten Inhabers fort.
Bei Wirtschaftsgebäuden wie Garagen können Sie jährlich drei Prozent des Kaufpreises bzw. Wertes abschreiben, wenn das Gebäude nach 2000 erbaut ist. Für ältere Gebäude, aber nur nach dem 31.3.1985 erbauten Objekten, können Sie sogar vier Prozent jährlich absetzen.
Alle AfA-Varianten laufen so lange, bis der Kaufpreis bzw. Wert zu 100 Prozent ausgeglichen ist. Darüber hinaus ist eine Abschreibung nicht möglich.
Sonderabschreibungen nach AfA
Achtung: Seit wenigen Jahren gibt es Sonderabschreibungsmöglichkeiten für bestimmte Gebäude. Für die festgelegte Zeit zwischen 2018 und 2026 sind laut § 7b EStG Sonderabschreibungen für neu geschaffenen Wohnraum möglich. Der Gesetzgeber will so den Wohnungsbau ankurbeln. Die genauen Abschreibungsvorgaben sind sehr komplex. Daher ist auch bei diesem Punkt eine individuelle Beratung sinnvoll.
Grundsätzlich gilt: In den ersten vier Jahren dürfen Sie zusätzlich zur AfA-Summe einen größeren Betrag steuerlich abschreiben. Dieser liegt bei fünf Prozent der Kosten für den Neu- oder Umbau, aber höchstens 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. So soll eine schnellere Abschreibung der Kosten ermöglicht werden.
Der Nachteil: Die Restsumme verteilt sich zu einem geringeren Satz auf die Folgejahre, sodass der ursprüngliche Vorteil sich über die gesamte Abschreibungszeit wieder ausgleicht. Die schnellere Abschreibung nimmt also nur einen Teil vorweg, der ohnehin später abgeschrieben wird. In den Folgejahren sinkt dadurch die Abschreibungssumme unter die regulären zwei bzw. 2,5 Prozent.
Modernisierungskosten absetzen
Ebenfalls etwas komplexer sind Einnahmenminderungen durch Modernisierungen. Wenn Sie zum Beispiel Fenster ersetzen, das Dach erneuern oder die Außenwände dämmen, sind das Modernisierungsmaßnahmen. Die dabei anfallenden Kosten werden besonders behandelt und können auf die Mieteinnahmen angerechnet werden.
Zu unterscheiden sind mehrere Ausgaben. Zum einen sind das die sogenannten Erhaltungskosten, die den aktuellen Zustand sichern. Dazu gehören zum Beispiel das Erneuern der Elektroleitungen, das Streichen des Hausflurs oder das Decken des Dachs. Zum anderen sind das die sogenannten Herstellungskosten. Dabei handelt es sich um Ausgaben, die den Wert der Immobilie steigern. Das kann zum Beispiel eine energetische Sanierung sein oder ein neu angebauter Balkon.
Die Herstellungskosten und damit verbundene Arbeiten sind nur gemäß AfA abzuschreiben. Interessant werden jedoch für Sie die Erhaltungskosten. Sie können davon ausgehen, dass Ausgaben bis 4.000 Euro Rechnungsnettosumme als Werbungskosten zur steuerlichen Vereinfachung sofort absetzbar sind.
Aber: Innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf der Immobilie dürfen Ihre Gesamtausgaben aller Modernisierungsmaßnahmen nicht über 15 Prozent der Kaufsumme steigen. Durchbrechen Sie diese Grenze, müssen Sie alle Ausgaben abschreiben. Bereits abgesetzte Werbungskosten werden dabei neu berechnet.
Die 15-Prozent-Grenze für die ersten drei Jahre sollten Sie unbedingt einhalten, da Sie so viele Ausgaben sofort voll absetzen können. Die ersten Jahre sind Ihre Chance, die Immobilie instand zu setzen und zugleich Steuern zu sparen. Sollten Sie jedoch zu viele Ausgaben ansammeln oder das Objekt verbessern, sind alle Ausgaben abzuschreiben und gehen nicht sofort komplett steuermindernd in die Einkommensteuererklärung ein.
Die Details der Modernisierungsregeln sind kompliziert. Häufig kommt es zum Streit zwischen Eigentümer und Finanzamt, welche Maßnahmen eine Aufwertung und welche davon „nur“ einfacher Erhalt sind. Lassen Sie sich auch in diesem Punkt von Fachleuten individuell beraten. Dann können Sie diesen Steuervorteil für sich perfekt nutzen.
Für welches Steuerjahr zählen Einnahmen und Ausgaben?
Bei der Berechnung der Einkommensteuer gilt das Zufluss- und Abflussprinzip. Das bedeutet: Sie versteuern die Einnahmen und Ausgaben, die im Steuerjahr angefallen und tatsächlich geflossen sind. Es reicht nicht aus, eine Rechnung erhalten zu haben. Diese müssen Sie im Steuerjahr auch bezahlt haben. Ebenso ist eine vom Mieter erst im Januar bezahlte Miete für Dezember erst im neuen Jahr zu versteuern.
Was von der Miete übrig bleibt: Welcher Steuersatz zählt?
Alle Einnahmen und erlaubten Abzüge modifizieren Ihre Gesamteinnahmen. Sie versteuern also immer die Gesamtheit aller Einnahmen abzüglich möglicher Ausgaben bzw. Werbungskosten. Diese Gesamtsumme ist dann Ihr persönliches, zu versteuerndes Jahreseinkommen.
Welcher Steuersatz zur Anwendung kommt, richtet sich nach der Höhe der Einnahmen. Übersteigt das gesamte Jahreseinkommen den aktuellen Grundfreibetrag, zahlen Sie zuerst sehr wenig Steuern (Eingangssteuersatz 14 Prozent). Je mehr Sie zu versteuern haben, desto stärker wird auch der Abzug steigen bis zum Spitzensteuersatz von 42 Prozent. Der Höchststeuersatz („Reichensteuer“) von 45 Prozent greift ab einer jährlich angepassten Einkommensgrenze. 2022 lag diese bei 277.825 Euro.
Wann sind das Vermieten und Verpachten steuerfrei?
Es gibt (Stand: 2022) im Steuerrecht eine Möglichkeit, dass Sie gar keine Steuern auf Ihre Mieteinnahmen zahlen müssen. Dazu sind zwei Punkte von Bedeutung, die beide zutreffen müssen:
- Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung liegt unterhalb der Grenze von 520 Euro im Jahr (Stand 2022).
- Ihre Gesamteinkünfte liegen unterhalb der jährlichen steuerlichen Freigrenze.
Treffen beide Punkte zu, sind Sie von der Einkommensteuer befreit. Sie müssen die Einnahmen nicht versteuern. Relevant kann diese Möglichkeit zum Beispiel sein, wenn Sie Garagen vermieten oder eine kleine Stellfläche verpachtet haben.
