Immobilieninvestition: Was ist ein Zinshaus?
Zinshaus und Mietzins
Der Begriff Zinshaus beschreibt ein Mehrfamilienhaus, in dem die einzelnen Wohnungen vom Eigentümer vermietet werden. Im weitesten Sinn handelt es sich um ein Synonym für Mietshaus. Allerdings ist das nur bedingt korrekt.
Das Wort geht zurück auf die Vorkriegsbauten in Österreich. Einzelne Quellen belegen den Begriff sogar aus dem 18. Jahrhundert und aus Russland stammend. Allerdings ist die deutschsprachige Bedeutung auf die österreichischen Besonderheiten im 19. und zu Anfang des 20. Jahrhundert zurückzuführen.
Damals wuchs speziell die Stadt Wien um ein Vielfaches seiner bisherigen Bewohner an. Dadurch gab es einen enormen Bedarf an Wohnraum. Findige Unternehmen schufen Gebäude mit mehreren einzelnen Wohnungen.
Diese Wohnungen vermieteten die Eigentümer gegen ein monatliches Entgelt an die Wohnungssuchenden. Eng verbunden mit dem Namen Zinshaus ist die Miete, die speziell in den Alpenregionen häufig Mietzins genannt wird.
Sonderstatus in Österreich, normale Bezeichnung in Deutschland
In Österreich ist eine regelrechte „Investitions- und Wohnkultur“ durch das Zinshaus entstanden. Auf der einen Seite standen prächtige Bauten aus der Gründerzeit. Die Fassaden waren aufwendig gestaltet und die Eigentümer zeigten damit ihr Vermögen. Auf der anderen Seite galten die Mietverträge unbefristet. Sogenannte Friedenszinsregelung hatten bis vor wenigen Jahrzehnten Rechte, Pflichten und Mietzinsen zwischen beiden Parteien relativ strikt geregelt. Die Bezeichnung der Immobilien war dadurch ebenfalls klar definiert.
Echte Zinshäuser stammen in Österreich aus der Zeit vor 1945. Ursprünglich bestanden die Wohnungen häufig aus nur einem Zimmer zur Straße und einem Küchendurchgang zum Hausflur sowie Sanitäreinrichtungen auf dem Gang. Obwohl der Begriff auch in Teilen Deutschlands gebräuchlich ist, bezeichnet er hierzulande jedoch ein normales Mietshaus mit mehreren Wohnungen.
Das Zinshaus steht für Renditeerwartung
Sowohl die Bezeichnung für die Gebäude als auch für die Miete tragen den Begriff Zins nicht ohne Grund. Denn die Eigentümer möchten eine Rendite erwirtschaften, also ihr Kapital verzinst sehen. Das Zinshaus ist folglich eine Immobilie, die regelmäßige Mietzinseinnahmen und damit einen Gewinn einbringt. Ein weiteres typisches Merkmal ist, dass der Eigentümer im Normalfall nicht im Haus wohnt. Ausnahmen kann es jedoch geben.
Zinshäuser oder Mietshäuser sind bei Investoren beliebt
Viele Investoren suchen gezielt nach Mehrfamilienhäusern, die Sie komplett vermieten können. Zum einen sind es Wohnungsgesellschaften und gewerbliche Unternehmen, aber auch private Investoren, die Kapital aus einer solchen Geldanlage schlagen möchten. Denn die Vorteile von Zinshäusern bzw. Mehrfamilienhäusern beim Vermieten liegt auf der Hand:
- Diversifikation - die Anzahl der Wohnungen kann Leerstand oder Mietzahlungsausfälle in einer Wohnung besser auffangen.
- Maximierung - die Gesamteinnahmen sind höher, auch die Rendite ist häufig besser als bei Einfamilienhäusern.
- Minimierung – der Verwaltungsaufwand und die Unterhaltskosten sind spürbar geringer als bei Einfamilienhäusern.
- Optimierung – durch regelmäßige Mietanpassungen lässt sich zumindest in Städten häufig eine Wertsteigerung erzielen, die zu einem höheren Verkaufspreis führt.
Die Risiken sind zweifellos vorhanden. Ein Mehrfamilienhaus zu kaufen und zu vermieten, bedingt einen sehr großen Kapitaleinsatz. Mit jeder Wohnung reduziert sich zwar das Problem der „Investitionsklumpen“, Rückschläge lassen sich besser auffangen. Aber es steigt auch das Risiko, dass es überhaupt zu einem Ausfall von Mieten oder zu einem Leerstand kommt. Ebenso können erforderliche Modernisierungen und Sanierungen schnell erhebliche Kosten verursachen.
Rendite beim Zinshaus berechnen
Um Ihre Rendite zu berechnen, nutzen Sie die Formel:
Verkaufspreis/Nettojahresmiete = Vervielfältiger
Damit wissen Sie, wie viele Jahre (Wert des Vervielfältigers) Sie die Immobilie halten müssen, um den Kaufpreis durch Mieteinnahmen auszugleichen. Spannend ist der Kehrwert des Vervielfältigers. Denn dabei handelt es sich um nichts anderes als die Rendite. Wir haben das in diesem Artikel für Sie hergeleitet.
Das bedeutet zum Beispiel: Ein Zinshaus, das nach 20 Jahren den Kaufpreis verdient hat, wirft jährlich fünf Prozent Rendite ab. Damit haben Sie einen guten Anhaltspunkt, wie sich Ihre Investition auf Ihr Vermögen auswirkt. Unberücksichtigt bleiben jedoch die Kreditkosten. Um diese abzubilden, ist eine etwas komplexere Formel erforderlich, bei der die Kreditkosten von der Jahresmiete abzuziehen sind. Für einen ersten Überschlag, ob sich der Kauf eines Zinshauses lohnt, reicht jedoch diese einfache Rechnung.
Auf unserer Seite listen wir Ihnen Angebote für Zinshäuser mit Renditeerwartung auf. Vielleicht finden Sie dort ein spannendes Objekt.
Renditehaus wäre vielleicht ein passender, zeitgemäßer Begriff
Der Begriff Zinshaus ist unter Investoren durchaus gängig. Es geht um Immobilien, die möglichst einen positiven Cashflow erzielen. Das heißt, dass Monat für Monat ein kleiner oder großer Betrag in die Kassen des Investors fließt. Zusätzlich können solche Mehrfamilienhäuser oder Mietshäuser später möglichst gewinnbringend verkauft werden. Bei privaten Investoren ist das sogar steuerfrei möglich. Durch den Verkauf erzielen die Eigentümer in der Regel eine erhebliche Eigenkapitalrendite.
Die Investition wird also erheblich „verzinst“. Einmal bereits während der Haltezeit durch das Vermieten und einmal am Ende durch den Verkauf. In diesem Sinn wäre ein moderner passender Begriff vielleicht Renditehaus. Doch wenn Sie nicht alternativ von Geldanlagen in Wohnimmobilien oder von Investitionen in Mietshäusern hören, dann ist der Begriff Zinshaus nach wie vor richtig und in der Branche üblich.
