Immobilienkauf: Tipps und Ablauf aus Käufersicht

Der Kauf einer Immobilie will gut geplant sein. Immerhin legen Sie eine Menge Geld auf den Tisch, um die gewünschte Wohnung oder ein Haus zu erwerben. Obwohl der Ablauf sich in Teilen nicht von dem des Verkaufens unterscheidet, gibt es jedoch auch große Unterschiede. Sie steigen beim Kauf an einer anderen Stelle ein und setzen durch die spezielle Sicht als Käufer andere Schwerpunkte als der Verkäufer. Dem tragen wir Rechnung mit unserem Ratgeber zum Ablauf des Immobilienkaufs.

Sie erfahren, welche Vorbereitungen Sie treffen sollten, wie Sie eine gute Immobilie finden und was nach der Preisverhandlung passiert. Dabei spielt insbesondere der zeitliche Ablauf zwischen Notartermin, Bezahlung und den Phasen der Eigentumsübertragung eine Rolle. Wir erklären Ihnen die erforderlichen Schritte detailliert.

Schritt 1 beim Kauf einer Immobilie: Prüfen Sie Ihre finanzielle Situation

Bevor Sie sich wirklich um einzelne Häuser oder Wohnungen kümmern, ist ein Kassensturz angesagt. Listen Sie genau auf, welche Einnahmen und Ausgaben Sie haben, welche Vermögenswerte und Verbindlichkeiten vorhanden sind. Auf diese Weise haben Sie bereits einen guten Überblick über Ihre finanzielle Situation.

Vermögensauflistung hilft bei der Kreditvergabe

Dieses Vorgehen hat zwei Gründe: Zum einen ermitteln Sie, welche maximalen Ausgaben Sie für eine Immobilie zusätzlich stemmen können. Das schließt die Raten für das Immobiliendarlehen und die Betriebskosten für die Immobilie ein. Zum anderen haben Sie eine Auflistung für die Bank. Diese ist erforderlich, um einen ausreichend großen Kredit für den Kauf zu bekommen. Spätestens bei einer Anfrage an ein Kreditinstitut werden Sie diese Zahlen ohnehin liefern müssen.

Tipp: Wenn Sie einen Kauf planen, sollten Sie frühzeitig Ihre Bonität verbessern und den Schufa-Score aufpolieren.

Schritt 2 beim Kauf einer Immobilie: Legen Sie Ihr Budget fest

Mit diesem Wissen können Sie ein Budget für den Kauf Ihrer Immobilie festlegen. Kalkulieren Sie nicht zu knapp. Beachten Sie, dass Sie bei Eigennutzung zwar keine Miete zahlen müssen, aber Betriebskosten anfallen, die über Energiekosten und Müllabfuhr hinausgehen. So gehören unter anderem Versicherungen, Grundsteuer, Instandhaltungskosten und ähnliche Ausgaben dazu.

Die genauen Kosten sind von der Immobilie und Lage abhängig. Als Faustformel gilt jedoch, dass die Kosten für das Wohnen nicht mehr als 30 bis 40 Prozent des Haushaltseinkommens ausmachen sollten. Wenn Sie ein Investitionsobjekt suchen, sollten Sie eine Immobilie suchen, deren Einnahmen alle Ausgaben inklusive Kreditkosten übersteigt.

Tipp: Wir haben Tipps, mit denen Sie beim Immobilienkauf Geld sparen können.

Kaufnebenkosten selbst finanzieren

Wichtig: Je nach Immobilie, Nutzungsart und persönlicher Bonität können Sie sogar ein Volldarlehen für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses erhalten. Allerdings sollten Sie die Kaufnebenkosten stets aus eigener Tasche zahlen können. Diese bestehen bezogen auf die Kaufsumme aus:

• ggf. anteiligen Maklerkosten des Verkäufers (bis zu 3,57 Prozent) oder
• ggf. Maklerkosten bei Selbstbeauftragung (bis zu 7,14 Prozent) sowie
• Notarkosten inkl. Grundbuchkosten (bis zu 2,0 Prozent der Kaufsumme) und
• Grunderwerbssteuer (bis zu 6,5 Prozent).

Die genauen Sätze unterscheiden sich je nach Bundesland und Region. Ein guter Anhaltspunkt für Überschlagsrechnungen sind zehn bis zwölf Prozent der Kaufsumme. Denken Sie auch an eventuell zusätzlich anfallende Kosten für Renovierungen, Modernisierungen oder einen Umzug.

Wenn Sie die so grob ermittelte Summe nicht aufbringen können, sollten Sie auf einen Hauskauf verzichten. Ebenso gilt das bei unstetigen Einnahmen.

Lassen Sie sich beraten

Lassen Sie sich von Ihrem Bankberater oder einem unabhängigen Finanzberater zu diesem Thema informieren. So ermitteln Sie besser, welche Kaufsumme Sie sich leisten können. Sie erfahren außerdem von eventuell möglichen Förderungen, die positiv auf Ihre Kalkulation einwirken.

Holen Sie frühzeitig erste Angebot ein

Warten Sie nicht zu lange mit einem Gespräch bei Ihrer Bank. Gehen Sie frühzeitig au das Kreditinstitut zu, um einen groben Rahmen für Ihr Vorhaben abzustecken. Auch ohne konkrete Immobilie lassen sich bereits wesentliche Eckwerte der Finanzierung vorab vereinbaren. So haben Sie einen noch besseren Anhaltspunkt, welche Immobilie Sie sich leisten können. Nutzen Sie dazu Ihre Vermögensaufstellung, planen Sie Zeit ein und holen Sie Konkurrenzangebote ein.

Der Einfluss des Kreditzinssatzes

Kalkulieren Sie außerdem frühzeitig mit verschiedenen Darlehensmodellen. Verbreitet ist das Annuitätendarlehen mit Zinsbindung. Es kann sich je nach Marktsituation und individueller Lage durchaus lohnen, andere Kreditformen zu prüfen. Sie können so einige Zehntel an Kreditzins sparen. Das wiederum kann sich erheblich auf die Belastung durch den Kapitaldienst auswirken. Auf diese Weise können Sie den Gesamtbetrag der Kreditkosten über die Jahre deutlich senken.

Schritt 3 beim Kauf einer Immobilie: Das passende Haus oder die richtige Wohnung finden

Die Vorarbeit erfordert eine gewisse Zeit, die Sie selbst bestimmen können. Lediglich beim Klären der Krediteckwerte sollten Sie einige Wochen einplanen. So vorbereitet können Sie sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen.

Welche Art von Immobilie soll es denn sein?

Legen Sie fest, welche Art von Haus oder Wohnung Sie überhaupt suchen. Soll es ein Investitionsprojekt sein? Möchten Sie aktiv gestalten oder in aller Ruhe Miete kassieren? Soll es eine Eigentumswohnung sein, ein kleines Haus oder ein größeres Mietshaus? Suchen Sie ein Eigenheim? Darf es ein Altbau mit Macken sein oder muss der Zustand neuwertig und energetisch top sein? Wo und in welcher Lage suchen Sie die Immobilie? Das alles fließt in die Suche ein.

Die Suche nach der passenden Immobilie

Auch wenn Sie während der Suche flexibel auf Angebote reagieren, lohnt sich ein Suchkonzept. Fokussieren Sie sich auf die festgelegten Eckwerte. Kontaktieren Sie nicht wahllos alle Inhaber, sondern wählen Sie wenige geeignete Häuser bzw. Wohnungen aus. Sie können diesen Prozess teilweise automatisieren, indem Sie einen Immobilien-Suchauftrag einrichten.

Portale und Zeitungen durchsuchen

Planen Sie Zeit ein. Um ein passendes Objekt mit den gewünschten Merkmalen und innerhalb des Budgets zu finden, können mehrere Wochen vergehen. Nutzen Sie verschiedene Kanäle wie die Immobiliensuche von ohne-makler.net, Immoscout, Immonet/Immowelt, kleinanzeigen.de und weitere Portale. Werfen Sie einen Blick in Tageszeitungen und Annoncenblätter. Auch das schwarze Brett im Supermarkt kann interessante Angebote enthalten. Nutzen Sie außerdem Kontakte, um auf Ihre Suche aufmerksam zu machen. Je mehr Menschen von Ihrem Vorhaben erfahren, desto eher bekommen Sie Tipps aus der Familie, von Freunden, Bekannten oder Kollegen.

Rechnen Sie für diese Phase mehrere Wochen. Um eine passende Anzeige zu finden, benötigen Sie Geduld. Dauert Ihnen das alles zu lange, können Sie selbst ein Gesuch inserieren oder einen Makler einschalten. Beides kostet jedoch Geld, beim Makler tragen Sie sogar die Provision von bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises allein.

Schritt 4 beim Kauf einer Immobilie: Kontakt zum Verkäufer aufnehmen

Haben Sie eine ansprechende Anzeige gefunden? Prüfen Sie noch einmal alle Eckwerte. Wenn Sie die Adresse kennen, nutzen Sie Tools wie die Kartenfunktionen von Google oder Bing, mit denen Sie von oben dicht an das Haus heranzoomen können. Oder fahren Sie vorbei und begutachten das Haus von der Straße aus. So haben Sie einen ersten Eindruck von Lage, Zustand und Umgebung.

Nehmen Sie nun Kontakt zum Verkäufer auf. Schreiben Sie von Ihrem Interesse und verdeutlichen Sie, dass der Preisrahmen in Ihrem Budget liegt. Stellen Sie Fragen zu noch unklaren Details und bitten Sie um ein ausführliches Exposé sowie einen Besichtigungstermin. Fragen Sie auch schon nach Flurkarten und Grundrissen, wenn keine angegeben sind.

Tipp: Ein ausführliches und fehlerfreies Anschreiben öffnet Türen. Achten Sie auf korrektes Deutsch und geben Sie Stichpunkte zu Ihrer Person und dem Grund der Suche.

Verhandeln Sie jedoch noch nicht, bleiben Sie höflich und offen. Wenn es sich wirklich um eine geeignete Immobilie handelt, werden Sie mit dem Verkäufer noch mehrfach Kontakt haben. Vermeiden Sie daher einen schlechten ersten Eindruck.

Versuchen Sie Ihrerseits, ein Gefühl für den Verkäufer und seine Absichten zu bekommen. Ist vielleicht ein Notverkauf erkennbar? Dann können Sie dieses Wissen später für sich nutzen.

Bis Sie die gewünschten Informationen oder einen Termin erhalten, können mehrere Wochen vergehen. Bleiben Sie geduldig, sehen Sie sich aber weiter nach passenden Objekten um.

Schritt 5 beim Kauf einer Immobilie: der Besichtigungstermin

Die Zwischenüberschrift sollte besser „die Besichtigungstermine“ heißen. Denn Sie werden sich in den meisten Fällen eine Immobilie zweimal ansehen. Beim ersten Termin gehen Sie alles durch und bekommen einen Gesamteindruck und klären offene Fragen oder sprechen über Details. Den zweiten Termin sollten Sie mit einem Sachverständigen oder Bauexperten durchführen, um letzte Zweifel auszuräumen und die Substanz zu prüfen. Planen Sie auch für dieses Vorgehen Zeit ein und kontaktieren Sie frühzeitig passende Spezialisten.

Pokerface, System und Notizen beim Besichtigen

Peilen Sie Termine bei Tageslicht an, um einen optimalen Eindruck erhalten zu können. Beim Termin sollten Sie ein Pokerface aufsetzen. So können Sie leichter den Preis verhandeln. Doch zuvor schauen Sie sich die Immobilie samt Grundstück genau an.

Gehen Sie dabei systematisch vor. Es ist ratsam, zum Beispiel mit Keller oder Dachboden zu beginnen, danach die Wohnfläche zu besichtigen und am Ende die Außenfläche – oder andersherum. Lassen Sie sich wirklich alle Räume zeigen. Schauen Sie auf Details, stellen Sie Fragen zum Zustand und zur Haustechnik.

Fragen Sie explizit nach bekannten Mängeln. Verschweigt der Verkäufer solche Details, ist er schadensersatzpflichtig. Eine Mängelbeschreibung sollte daher später auch in den Kaufvertrag aufgenommen werden.

Machen Sie sich über alles Notizen. Speziell diese Eckpunkte sind wichtig:

• Wie wirkt die Substanz/Beschaffenheit der Immobilie?
• Gibt es erkennbare Mängel/Sanierungsbedarf?
• Wie ist der energetische Zustand?
• Welche Qualität haben Fenster, Türen, Dachboden und Außenwände?
• Wie alt ist die Heizungsanlage?
• Gibt es Auffälligkeiten bei Versorgungsleitungen?
• Gibt es Besonderheiten beim Grundstück?
• Gibt es besondere Lasten im Grundbuch wie Wegerechte?
• Gibt es bei Eigentumswohnungen WEG-Besonderheiten?

Der zweite Eindruck und die Wertermittlung

Sollten Sie ernsthaftes Interesse haben, sollten Sie parallel zu Verhandlungen idealerweise einen zweiten Termin mit einem Sachverständigen durchführen. Lassen Sie alle Details genau prüfen. Spätestens jetzt sollten Sie auch nach einem Grundbuchauszug sowie weitere Dokumente wie Grundrisse, Flurkarten, WEG-Protokolle usw. fragen. Denn diese können relevant für Ihre Entscheidung sein.

Ein Wertgutachten ist eine gute Basis. Aber es sollte nicht die Kontrolle durch Ihre Spezialisten ersetzen. Dennoch bietet ein von Experten ermittelter Preis einen guten Anhaltspunkt für die folgende Preisverhandlung. Sie können einen Gutachter beauftragen, die Maklerformel (https://www.ohne-makler.net/ratgeber/kauf/maklerformel/) für eine Überschlagsrechnung nutzen oder tatsächliche Verkaufspreise von Vergleichsimmobilien heranziehen. Häufig hat der Verkäufer bereits ein Wertgutachten beauftragt oder einen Preis ermittelt. Prüfen Sie auch diese Dokumente, um ein Gefühl für den tatsächlichen Marktwert zu erhalten. Wichtig: Ein so ermittelter Wert ist immer eine Schätzung, die sich am Markt bestätigen muss.

Tipp: Wir bieten Ihnen eine Wertermittlung als Alternative.

Schritt 6 beim Kauf einer Immobilie: Dokumente prüfen und Preis verhandeln

Bevor Sie endgültig in die Preisverhandlungen einsteigen, sollten Sie die überlassenen Dokumente genau prüfen. Dazu zählen:

• Wertgutachten,
• Flurplan/Lageplan,
• Grundrisse und Flächenberechnungen,
• Baugenehmigungen (alle vorhanden?),
• Energieausweis,
• Grundbuchauszug zur Kontrolle von Hypotheken, Nießbrauch (Wohnrecht oder Wegerechte), Baulasten und eventuellen Erbpachtinformationen,
• Versicherungsbescheide,
• WEG-Unterlagen bei Eigentumswohnungen,
• Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen bei Mietobjekten.

Fallen Ihnen Unstimmigkeiten auf, klären Sie diese. Parallel können Sie in die Preisverhandlungen einsteigen.

Preise für die Immobilie verhandeln

Viele Verkäufer geben für Ihr Haus oder Ihre Wohnung einen Betrag an, der Verhandlungsspielraum beinhaltet. Das können Sie für sich ausnutzen und den Preis etwas nach unten drücken. Kommt noch eine Notsituation wie ein Verkauf bei Scheidung oder Tod eines Ehepartners oder ein finanzielles Problem hinzu, können Sie häufig einen erheblichen Nachlass herausholen. Allerdings ist der Markt in einigen Regionen auch angespannt, sodass es zu Bieterwettkämpfen kommen an. Sie sollten dann genau wissen, warum Sie mehr bezahlen wollen. Anderenfalls verzichten Sie besser auf den Kauf. Setzen Sie sich unbedingt ein Limit.

Beim Verhandeln ist es selten so, dass Sie direkt in wenigen Minuten eine Einigung erzielen. Häufig geht es über Tage oder sogar Wochen hin und her. Denn es laufen einige Dinge parallel:

• Der Verkäufer verhandelt mit mehreren Interessenten.
• Sie prüfen die Unterlagen und kalkulieren neu.
• Sie müssen die Finanzierung final klären.

Diese Vorgänge dauern eine gewisse Zeit. Die Preisverhandlung ist daher häufig für Einsteiger überraschend eine der aufreibendsten und längsten Phasen eines Immobilienkaufs.

Während Sie sich auf einen Preis einigen, sind Sie am Zug. Denn einerseits erwarten die meisten Verkäufer eine Finanzierungsbestätigung durch die Bank oder eine Bonitätsauskunft. Andererseits müssen Sie mit Ihrer Bank die letzten Details der Finanzierung klären.

Besonderheit: Vorvertrag und Reservierungsvereinbarung

Wenn Sie sich mit dem Verkäufer einig sind, können Sie eine Vereinbarung über den Kauf schließen, bevor Sie den endgültigen Vertrag unterzeichnen. Dabei sind zwei Varianten zu unterscheiden.

• Reservierungsvereinbarung: In dem Fall sichert ein beteiligter Makler zu, dass die Immobilie innerhalb einer vereinbarten Zeit nicht weiter vermarktet wird. Der Service ist beim Makler kostenlos.
• Vorvertrag: Sie schließen mit dem Verkäufer einen Vertrag. Dabei verpflichten sich beide Seiten, den Kaufvertrag zu schließen. Die wichtigsten Eckwerte sind bereits enthalten. Es handelt sich noch nicht um den endgültigen Vertrag, aber es lassen sich Schadensersatzansprüche aus diesem Dokument ableiten. Eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich, aber zu empfehlen.

Schritt 7 beim Kauf einer Immobilie: Finanzierung endgültig absichern

Spätestens während der Verhandlung sollten Sie zeitgleich die Finanzierung klären. Eine Darlehensbewilligung muss auch intern vom Kreditgeber geprüft werden. Das ist nicht innerhalb von wenigen Stunden möglich. Ist ein Preisrahmen oder ein fixer Endpreis erkennbar, sollten Sie mit ihrer Bank eine Vereinbarung für einen Abruf des erforderlichen Betrags treffen. Rechnen Sie mit wenigstens ein bis zwei Wochen Zeit, bis die Finanzierung steht. Es kann in einigen Fällen aber auch länger dauern.

Sie werden eine Reihe von Unterlagen zur Immobilie einreichen müssen, die Sie vom Verkäufer erhalten haben oder selbst zusammensuchen müssen. Zusätzlich gehören umfangreiche Informationen zu Ihren finanziellen Verhältnissen sowie ein Businessplan bei Vermietungen dazu. Je besser Sie sich vorbereiten, desto günstiger fällt eine Entscheidung aus.

Vergleichen Sie verschiedene Kreditangebote. Verhandeln Sie die Angebote und drücken Sie möglichst den Zinssatz. Denken Sie über Alternativen zum Annuitätendarlehen nach. Ein fester Zins und eine Sondertilgungsmöglichkeit verteuern das Darlehen um einige Zehntel, bieten aber Sicherheit und Flexibilität.

Schritt 8 beim Kauf einer Immobilie: Kaufvertrag und Notartermin

Sind Sie sich einig und die Bank bestätigt die Finanzierung, prüfen Sie noch einmal alle Details: Gibt es Unklarheiten, passt alles zusammen, sind Sie sich sicher? Dann folgt der Abschluss: die Unterschrift unter dem Vertrag beim Notar. Dazu sind alle relevanten Dokumente (vom Verkäufer) vorzulegen und persönliche Angaben zu machen.

Wichtig: Der Notartermin ist in Deutschland zwingend vorgeschrieben. Es ist nicht möglich, eine Immobilie ohne Einbinden eines Notars zu kaufen, verkaufen, erben oder schenken. Sie müssen außerdem zur Vertragsunterzeichnung persönlich anwesend sein.

Wer wählt den Notar aus und wer zahlt die Kosten?

Grundsätzlich einigen sich beide Parteien auf einen Notar. Da der Käufer jedoch die Notarkosten bezahlt, schlägt er diesen üblicherweise vor. Da der Notar neutral informieren muss, ist das kein Nachteil für eine Seite.

Wer erstellt den Vertrag?

Eine der wesentlichen Aufgaben des Notars ist es, den Kaufvertrag aufzusetzen. Er bespricht alle Punkte mit beiden Seiten und klärt über die Bedeutung der Inhalte auf. Er berät jedoch nicht, ob die Inhalte vor- oder nachteilig für eine Seite sind.

Sie erhalten einen Entwurf zur Prüfung ausgehändigt. Da es beim Immobilienkauf um eine Menge Geld geht, sollten Sie den Entwurf von einem Anwalt prüfen und ggf. korrigieren lassen. Beide Seiten haben dazu zwei Wochen Zeit.

Wichtig: Ist der notariell beglaubigte Vertrag unterzeichnet, ist er rechtsgültig. Es ist nicht möglich, den Verkauf rückgängig zu machen. Auch die Notarkosten werden in diesem Moment fällig.

Der Ablauf des Kaufs nach dem Notartermin

Der Notar überwacht nun den Eigentümerwechsel. Er prüft, ob der Käufer bezahlt, ändert dann erst den Grundbucheintrag und schließt so den Verkauf ab. Auf Wunsch stellt er ein Treuhandkonto (Notaranderkonto) zur Verfügung, das mehr Sicherheit bietet.

Die weiteren Schritte des Notars im Überblick:

• Er trägt eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch ein, mit der Sie als Käufer ein Vorzugsrecht erhalten. Ein Verkauf an Dritte ist ohne Ihre Zustimmung nicht mehr möglich. Ebenso können keine neuen Schulden eingetragen werden.
• Der Notar übermittelt dem Finanzamt eine Veräußerungsanzeige. Das gilt als Anzeige eines bevorstehenden Eigentümerwechsels. Das Finanzamt sendet Ihnen einen Grunderwerbssteuerbescheid zu. Nachdem Sie diesen bezahlt haben, stellt die Behörde eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
• Nachdem die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt, fordert der Notar Sie zur Zahlung der Kaufsumme auf. Denken Sie daran, dass Sie die Summe von der Bank anfordern müssen, was einige Tage oder sogar wenige Wochen dauern kann.
• Der Notar prüft nun den Geldeingang. Sobald der Betrag auf dem Notaranderkonto oder dem Konto des Verkäufers eingegangen ist, sind Sie Besitzer der Immobilie. Das bedeutet, Sie können darüber bereits verfügen. Wichtig: Sie haben bereits alle Rechte und Pflichten (auch Abgabepflichten) an der Immobilie. Aber: Eigentümer sind Sie noch nicht!
• Der Notar ändert nach dem Geldeingang das Grundbuch. Er trägt Sie als neuen Eigentümer der Immobilie ein.

Schritt 9 beim Kauf einer Immobilie: Schlüsselübergabe und Eigentümerwechsel

Während des Notartermins kommt es zum Besitz- und Eigentumswechsel. Zwischendurch erhalten Sie noch Rechnungen für das Ändern des Grundbuchs.

Sobald Sie die Kaufsumme bezahlt haben, sind Sie bereits Besitzer der Immobilie. In der Regel wird für genau diesen Zeitpunkt ein Termin zur Übergabe vereinbart. Nutzen Sie diesen Termin, um ein Übergabeprotokoll zu erstellen. Beide Seiten gehen noch einmal alle Räume durch, vermerken alle überlassenen Dokumente und Papiere, Zählerstände sowie Schlüssel und ggf. Einrichtungsgegenstände. Das Protokoll dient beiden Seiten zur Absicherung.

Als Besitzer der Immobilie sind Sie bereits berechtigt, das Haus oder die Wohnung samt Grundstück zu nutzen. Sie haben alle Rechte, aber auch alle Pflichten. Das bedeutet: Ab diesem Zeitpunkt sind Sie für Versicherungen, Müllgebühren, Energiekosten und Reparaturen, Mieterprobleme usw. verantwortlich. Sie haben die Verfügungsgewalt.

Eigentümer ist jedoch noch der Verkäufer. Das ändert sich erst mit dem endgültigen Eintrag Ihres Namens in das Grundbuch. Das dauert in der Regel bis zu zwei Wochen. Ist dieser Schritt geschafft, gehört die Immobilie endgültig Ihnen. Der Kauf ist erfolgreich abgeschlossen.