Bestandsimmobilien und Sachmängel: Tipps für Immobilienkäufer
Das beginnt bereits mit dem Begriff: Eine Bestandsimmobilie kann zwei oder 42 Jahre alt sein, kann Wohn- oder Gewerbeimmobilie sein, ein freistehendes Haus oder ein Appartement. Die einzig klare Abgrenzung besteht zum Neubau. Kurz: Alles, was kein Neubau ist, gilt als Bestandsimmobilie. Und natürlich wird die Frage nach möglicherweise bestehenden Sachmängeln immer drängender, je älter eine Immobilie ist.
Sachmängelausschluss
Darum versuchen Verkäufer beim Verkauf einer Bestandsimmobilie üblicherweise, alle Rechte von Käufern wegen Sachmängeln gleich ganz auszuschließen. Eine entsprechende Regelung findet sich in so gut wie jedem Kaufvertrag von gebrauchten Immobilien. Die lauten dann: „gekauft wie besichtigt“. Oder recht ausführlich: „Der Verkäufer haftet nicht für Größe, Güte und Beschaffenheit. Der Verkäufer haftet nicht für Mängel des Gebäudes. Er versichert, dass ihm keine versteckten Mängel bekannt sind und er keine ihm bekannten Mängel verschwiegen hat“.
Wichtig ist jetzt: Solche Ausschlussformulierungen sind NUR bei Bestandsimmobilien zulässig. In einem Kaufvertrag über Neubauten haben sie schlicht nichts verloren. Aber schützt das die Käufer einer Bestandsimmobilie vor möglichen Mängeln? Antwort: nein, kaum. Denn das Problem ist ja immer: Wenn ein Mangel verschwiegen wurde, muss der Käufer dem Verkäufer nachweisen, dass dem der Mangel überhaupt bekannt war. Und das ist oft nicht so einfach.
Sachmängel und Rechte von Immobilienkäufern
Käufer können Mängelrechte nur dann geltend machen
- wenn im Kaufvertrag überhaupt eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache vereinbart wurde.
- Wenn der Verkäufer eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie übernommen hat.
- Wenn der Mangel nachweislich erst im Zeitraum zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und dem Besitzübergang auftritt.
- Wenn der Käufer dem Verkäufer nachweisen kann, dass der den Mangel arglistig verschwiegen hat.
- Bei Gemeinschaftseigentum gilt: Beim Kauf von gebrauchtem Wohnungseigentum kann der Käufer wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum einen Minderwert oder zur Mängelbeseitigung erforderliche Kosten nur anteilig nach Maßgabe seines Miteigentumsanteils verlangen.
Es gibt mehr Mängelarten als nur den Sachmangel
Der Sachmangel – also der schimmlige Keller, die feuchte Wand, der Riss in der Außenfassade – ist die Mangelart, die einem vor allem bei Bestandsimmobilien natürlich als erstes in den Sinn kommt. Doch es gibt weitere Mangelarten – und mit denen ist ebenfalls nicht zu spaßen:
- Der Rechtsmangel. Etwa das unerwähnt gebliebene Recht ehemaliger Ehegatten, das noch im Grundbuch eingetragen ist, Restschulden, Hypotheken oder Beschränkungen der Immobilie, was deren Vermietbarkeit angeht. Auch eine fehlende Baugenehmigung zählt zu den Rechtsmängeln.
- Altlasten gehören zwar zu den Sachmängeln, sind aber ganz besonders gravierend – etwa, wenn Asbest oder andere gesundheitsschädigende Stoffe verbaut wurden oder gar ins Grundwasser gesickert sind
- Andere Mängel könnten sein: Die Immobilie liegt in einem ständig von Hochwasser bedrohten Gebiet. Oder: Es gab in der Vergangenheit immer wieder viel Nachbarschaftsstreit – der vielleicht auch ständig die Gerichte beschäftigt hat
Auf all diese Mängel hat der Verkäufer hinzuweisen – wenn er sie denn kennt. Was allerdings bei vielen der hier genannten Punkte der Fall sein dürfte. Weist er den potenziellen Käufer nicht ausdrücklich auf bekannte Mängel hin, stehen dem Käufer Gewährleistungsrechte zu. Nur: Die muss er im schlimmsten Fall vor Gericht durchsetzen. Da ist es viel besser, sich zu überlegen, wie es sich vermeiden lässt, seine Unterschrift unter den Kaufvertrag für eine Immobilie zu setzen, die möglicherweise Mängel haben könnte.
Wie können sich Immobilienkäufer gegen Mängel absichern?
Das geht am besten, indem Experten hinzugezogen werden: Die meisten Sachmängel werden Bausachverständige rechtzeitig erkennen, Rechtsmängel sind Sache von Juristen oder Notaren. Und Sie selbst können sich schon recht umfassend informieren, wenn Sie einen Blick in die Grundbucheinträge werfen – vieles von dem, was als „Rechtsmangel“ gilt, wird da schon offenbar, mancher Altlastenverdacht aufgrund vormaliger Eigentümer, die bestimmte Gewerbe betrieben haben, ebenfalls. Zusätzlich können ein Blick in Flurkarten, Bebauungspläne, regionale Archive sowie Gespräche mit Nachbarn, Haus- oder Grundstücksverwaltern hilfreich sein.
