Exit-Strategie für Investoren: modifiziertes Buy And Hold
Beim letzten Punkt handelt es sich um eine Strategie, die in Fachkreisen Buy And Hold heißt. Der Ansatz lässt sich durch ein besonderes Exit-Szenario sogar noch erweitern, indem erste Immobilien nach zehn Jahren verkaufen werden. So steigern die Investoren schneller ihr Vermögen.
Wie funktioniert diese modifizierte Buy-And-Hold-Strategie, welches Exit-Szenario ist erstrebenswert, wann lohnt sich der Verkauf? Wir stellen Ihnen dieses Vorgehen von Investoren vor. Dabei nennen wir Chancen und Risiken des modifizierten Buy And Hold.
Warum ist eine Exit-Strategie schon vor dem Immobilienkauf wichtig?
Als Investor kaufen Sie nicht einfach eine Immobilie und überlegen dann, was Sie damit machen möchten. Sie haben einen konkreten Plan und kaufen ein dazu passendes Objekt. Ein Punkt, den dabei nicht alle Investoren im Blick haben, ist ein sinnvolles Exit-Szenario. Also die Frage: Wann verkaufen Sie wieder und warum wollen Sie eine Immobilie abstoßen.
Diese Fragen sollten Sie unbedingt vor einem Kauf klären. Denn die Antwort darauf kann die ursprüngliche Strategie beeinflussen und zum Beispiel Objekte in bestimmten Lagen oder von bestimmter Größe ausschließen.
Zielstrebige Immobilieninvestoren haben eine Exit-Strategie, mit der sie eine bessere Auswahl geeigneter Wohnungen und Häuser in Betracht ziehen können. Denn die Recherche nach zur Strategie passenden Immobilien ist ein wesentlicher Aspekt des Erfolges. Das gilt auch für alle Arten der Buy-And-Hold-Strategie.
Was bedeutet Buy-And-Hold-Strategie bei einer Immobilieninvestition?
Es gibt verschiedenen Ansätze, Immobilien als Investition zur Vermögenssteigerung zu nutzen. Die Strategie Buy And Hold ist der Klassiker. Sie kaufen eine Immobilie mit einem möglichst geringen Eigenanteil, halten diese einige Jahre und profitieren von einem positiven Cashflow. Ein Verkauf ist nicht immer vorgesehen, gehört aber meistens am Ende einer langfristig angelegten Halteperiode zum Plan.
Indem Sie ein Haus oder eine Wohnung zu einem vorher als günstig definierten Zeitpunkt verkaufen, gewinnen Sie abzüglich Ihres Eigenkapitalanteils und eines Restdarlehens eine erhebliche Summe hinzu. Sie steigern sehr schnell Ihr tatsächliches Vermögen und erzielen eine ansehnliche Rendite.
Die Modifikation: Sie verkaufen früher als geplant
Im Detail ist dieser Ansatz noch deutlich facettenreicher. Sie erwerben meistens nicht nur eine Immobilie, sondern nach und nach mehrere Objekte. Die Häuser und Wohnungen finanzieren Sie bei einem möglichst geringen Eigenanteil durch einen attraktiven Kredit mit Zinsbindung über zehn oder 15 Jahre. Das schafft Planungssicherheit.
Statt die Objekte dauerhaft zu halten, nutzen Sie für einige Immobilien jedoch eine bereits beim Kauf festgelegte Exit-Strategie. Sie verkaufen also vorzeitig. Das hat einen interessanten Effekt, wie Sie gleich sehen werden.
Positiver Cashflow ist Pflicht!
Die Immobilien sind so zu wählen, dass nach dem Kauf und nach Abzug aller Ausgaben durch die Mieteinnahmen ein positiver Cashflow zur Verfügung steht. Das heißt: Die Mieten decken alle Ausgaben und spülen zusätzlich einen kleinen Überschuss in die Kasse. Dieser positive Cashflow dient idealerweise als Rücklage für unvorhersehbare Ausgaben oder längeren Leerstand.
Wichtig: Ohne den positiven Cashflow funktioniert es nicht. Denn es gibt zwei erhebliche Risiken, wenn die Kalkulation keinen Überschuss ergibt. Zum einen müssen Sie selbst zuschießen und können Kosten nicht mehr aus Überschüssen decken. Zum anderen sind Banken nicht bereit, Ihnen dieses oder weitere Objekte zu finanzieren.
Der Cashflow ist die Grundlage für jedes Investment. Wenn Sie keine Rendite erzielen können, kaufen Sie die Immobilie nicht!
Verkauf für Kreditablöse nutzen
Nun kommt der eigentliche Sinn des modifizierten Strategieansatzes. Sie verkaufen nach zehn oder 15 Jahren bei Auslaufen der Zinsbindung die zuerst gekaufte Immobilie, um damit den Kredit weiterer Immobilien abzulösen. So erhalten Sie ein oder mehrere Objekte, die schuldenfrei sind. Anders gesagt: Sie beschleunigen den Vermögenszuwachs.
Da dadurch die Kosten für Zinsen und Tilgung für die schuldenfreien Immobilien wegfallen, bleibt Ihnen ein deutlich größerer Überschuss durch die Mieteinnahmen. Dieses Geld steht Ihnen frei zur Verfügung oder Sie bilden Rücklagen oder die nächste Eigenkapitalgrundlage für einen weiteren Erwerb. Sie treiben die Cashflow-Maschine an. Zugleich profitieren Sie zusätzlich durch einen Vermögenszuwachs in Höhe des von der Bank finanzierten Anteils an den jetzt schuldenfreien Objekten. Das ist ein Wert, den Sie durch die Mieten finanziert haben und bereits jetzt Ihnen gehört.
Zeitpunkt für den Exit ist entscheidend
Wie bei vielen anderen Strategien kommt es darauf an, nicht nur ein Szenario für einen Verkauf zu bestimmen, sondern den richtigen Zeitpunkt zu setzen. Bei der durch den Verkauf modifizierten Buy-And-Hold-Strategie kommt es ganz besonders auf gute Planung an, die Sie mit einer genauen Kalkulation der jeweiligen Immobilie und Ihres Gesamtportfolios untermauern sollten. Das sind die Gründe:
- Der private Immobilienverkauf ist in der Regel nach zehn Jahren steuerfrei. Ein vorzeitiger Verkauf wäre überproportional belastend durch eine erhebliche Einkommensteuer.
- Zinsbindungen laufen zehn oder 15 Jahre. Dadurch haben Sie bis zum Ende der Laufzeit Planungssicherheit unabhängig vom Marktumfeld. Aber beim weiteren Halten ist eine Anschlussfinanzierung zu geänderten Zinskonditionen erforderlich.
- Immobilien in guten Lagen erhalten eine Wertsteigerung über einen längeren Zeitraum. Damit erzielen Sie einen zusätzlichen Verkaufsüberschuss.
- Sie stimmen bei der Buy-And-Hold-Strategie schon beim Kauf die Immobilien auf Ihr gesamtes Portfolio ab. Sinn ist, dass der Erlös aus dem Verkauf der älteren Immobilien das gesamte Restdarlehen oder große Teile davon weiterer Immobilien ablösen kann. Dazu ist eine gute Planung des Ausstiegszeitpunkts erforderlich.
Buy And Hold: Der Trick ist die Exit-Strategie mit Kreditablöse
Bei dieser Investitionsstrategie setzen Sie auf Immobilien, die idealerweise nach 20 oder 30 Jahren abbezahlt sind. Denn so können Sie mit einem Verkauf nach ungefähr zehn oder 15 Jahren voraussichtlich ganz grob das Darlehen einer weiteren Immobilie ablösen. Das Resultat:
- Sie haben nur ein Mindestmaß an Eigenkapital investiert,
- Sie haben die laufenden Kosten durch die Miete gedeckt,
- Ihnen gehört nach dem Verkauf ein schuldenfreies Objekt.
Richtig angelegt und gut kalkuliert ist diese Strategie effektiv. Entscheidend sind zwei Faktoren. Zum einen sollten die Immobilien sich in guter Lage befinden, sodass eine Wertsteigerung wahrscheinlich, zumindest aber kein Wertverlust zu befürchten ist. Zum anderen ist der Zeitpunkt für den Verkauf gut zu planen. Ziel ist es, am Ende einer Zinsbindung steuerfrei und mit Gewinn zu verkaufen. Um den Kredit einer anderen Immobilie damit abzulösen, sollte eine weitere Zinsbindung passend auslaufen oder eine ausreichend große Sondertilgung möglich sein.
Chancen bei Buy And Hold: Kaufen, halten, verkaufen, profitieren
Vereinfacht gesagt: Sie kaufen zwei Immobilien, finanzieren beide mit 15 bis 20 Prozent Eigenkapital, kalkulieren mit einer Kreditlaufzeit von 30 Jahren bis zur vollständigen Tilgung. Am Ende der Zinsbindung verkaufen Sie eine Immobilie und lösen mit dem Gewinn den Kredit der anderen Immobilie ab.
So besitzen Sie bereits nach Ende der Zinsbindung eine (nahezu) schuldenfreie Immobilie. Sie haben Ihr Vermögen gesteigert und profitieren zukünftig noch stärker von den Mieteinnahmen. Gleichzeitig senken Sie den Verwaltungsaufwand, weil Sie weniger Objekte zu betreuen haben. Das Beste daran: Sie können dieses Vorgehen bei ausreichend Eigenkapital oder Bankfinanzierung nahezu beliebig skalieren. Mit schuldenfreien Objekten können Sie außerdem deutlich einfacher weitere Häuser und Wohnungen erwerben.
Hinweis: Beachten Sie, dass Sie stets alles individuell und für jede Immobilie einzeln genau kalkulieren müssen und diese Beispielangaben nur eine ungefähre Vorstellung vermitteln sollen. In der Realität können verschiedene Einflüsse und Erfordernisse andere Vorgehensweisen und Zeitspannen bedeuten.
Risiko der Strategie Buy And Hold
Gut kalkuliert gehört Buy And Hold ohne Verkauf zu den sehr defensiven und risikoarmen Investitionsstrategien beim Immobilienkauf. Durch das Exit-Szenario des vorzeitigen Verkaufs zur Tilgung von Restdarlehen auf anderen Objekten kommt jedoch eine Komponente hinzu. Es gibt wie bei allen Anlageformen folglich ein gewisses Risiko. Das zeigen die folgenden Erläuterungen.
Wertverlust: Die Lage und Preisentwicklung sind Chance und Risiko
Ratsam ist, Immobilien in guten Lagen (https://www.ohne-makler.net/ratgeber/verkauf/verkaufspreis-ermitteln/faktoren-immobilienwert/lage/) zu wählen. A-, B- und gute C-Lagen sind ideal. Dort zahlen Sie einige Euro mehr, aber es gibt die größten Chancen auf eine Wertsteigerung. Die Wertsteigerung bedeutet einen höheren Verkaufserlös. Nehmen Sie diesen zusätzlichen Gewinn als Bonus.
Die Lage ist zugleich ein enormes Risiko. Denn Sie können die Entwicklung der Mikrolage und Makrolage nur grob vorhersehen.
Hinzu kommen übergeordnete Einflüsse, die den Verkaufspreis beeinflussen können. Sie müssen selbst in Top-Lagen damit rechnen, dass die erzielbaren Verkaufspreise nicht ganz dem Einkaufspreis entsprechen. Das kann die Kalkulation eines Exit-Szenarios erheblich belasten. Zum Beispiel kann der real erzielte Verkaufspreis nicht mehr wie geplant für die komplette Kreditablöse ausreichen.
Gleiches gilt für die globale Entwicklung am Markt. In den letzten Jahren stiegen die Verkaufspreise in den meisten Regionen deutlich an. Aber es kann auch durch wirtschaftliche Einflüsse zu Rückgängen kommen. Da Sie über längere Zeiträume planen, sind Änderungen der Marktentwicklungen nicht immer vorherzusehen.
Dem sollten Sie Rechnung tragen, indem Sie durch gute Recherche und Objektauswahl keine überteuerten Häuser und Wohnungen kaufen. Setzen Sie auf solide Immobilien mit gutem Cashflow und Wertsteigerungspotenzialen innerhalb des Objektes. Das senkt Ihr Risiko deutlich.
Das Ende der Zinsbindung als Risiko
Ein weiterer Aspekt, der die gesamte Kalkulation verhageln kann, ist die Zinsentwicklung. Innerhalb der Zinsbindungsphase haben Sie absolute marktunabhängige Planungssicherheit. Wenn Sie Fehler in Ihrer Kalkulation der Exit-Strategie haben, reicht ein Verkaufserlös möglicherweise nicht für die komplette Ablöse eines Restdarlehens einer anderen Immobilie. Sie benötigen dann eine Anschlussfinanzierung. Liegt der Marktzins höher als zuvor, ist ihr Cashflow möglicherweise gefährdet. Sie müssen zuschießen und verlieren Kapital.
Fehlende Diversifikation
Zu einer guten Kalkulation gehört eine Objektdiversifikation. Kaufen Sie nicht zu viele gleiche Objekte in unmittelbarer Nähe. Wechseln Sie Lage und Immobilienart. Besonders sinnvoll ist die Kombination aus einem etwas größeren und einem kleineren Objekt. So zahlen Sie durch Verkauf der größeren Immobilie sicherer das Restdarlehen der kleineren Immobilie ab.
Kaufen Sie beispielsweise ein Zweifamilienhaus am Stadtrand und eine Eigentumswohnung in der City oder ein Mehrfamilienhaus in einem gefragten Viertel und ein kleines Haus in einem anderen. Zu viele gleiche Immobilien in gleicher Lage machen Ihr Portfolio anfälliger für die gleichen Einflussgrößen, die Sie dann schwerer aus eigener Kraft korrigieren können.
Die Steuerfalle beim Verkauf
Ein weiteres Risiko ist die Steuerfalle. Als privater Immobilieninvestor können Sie nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen. Aber: Verkaufen Sie mehr als drei Objekte in fünf Jahren, gilt das als gewerblicher Immobilienhandel. Der Vorteil des steuerfreien Verkaufs ist verloren und zusätzlich gibt es weitere rechtliche und steuerliche Aspekte zu berücksichtigen.
Sie sollten diese Regel im Hinterkopf behalten. Denn bei einer umfassend angelegten Buy-And-Hold-Strategie wächst Ihr Immobilienportfolio schnell auf mehrere Objekte an. Neben dem geplanten Verkauf kann durch Fehlkalkulationen oder äußere Einflüsse ein ungeplanter Verkauf erforderlich sein. Betrifft das zu viele Immobilien in zu kurzer Zeit, fällt Ihre Strategie wie ein Kartenhaus in sich zusammen.
Mit Buy And Hold flexibel bleiben: keine Exit-Strategie ohne Plan B
Buy And Hold ist eine langfristige Strategie. Wenn Sie nicht lange warten wollen, wählen Sie ein Exit-Szenario und verkaufen vorzeitig. Ihr Vermögen wächst schneller, Sie erzielen schneller größere Cashflows.
Wählen Sie bereits beim Kauf geeignet Immobilien. Entscheiden Sie von Anfang an, welche Objekte Sie im Portfolio behalten wollen und welche sich für einen Verkauf eignen. Kalkulieren Sie dabei sehr genau und beziehen Sie steuerliche Aspekte, Abschreibungen, Zinsbindungsphasen und potenzielle Risiken ein. So können Sie durch schnelleren Verkauf Kredite ablösen und zu schuldenfreien Immobilien kommen, die einen höheren Cashflow generieren.
Bleiben Sie bei allen Entwicklungen flexibel und kalkulieren Sie regelmäßig neu. Wenn sich der Markt günstig entwickelt, die Zinsen zum Beispiel sinken, kann es sinnvoll sein, die Häuser und Wohnungen auch nach der Zinsbindung zu halten. Entwickelt sich der Markt schlechter, sollten Sie ebenfalls die Auswirkungen prüfen. In allen Fällen sollten Sie jedoch mögliche Exit-Szenarien definieren und rechtzeitig vor dem geplanten Verkauf überprüfen.
