Exit-Strategie für Investoren: Buy And Sell

Die klassische Immobilienstrategie ist Buy And Hold. Sie kaufen eine Immobilie, halten das Objekt lange, generieren einen positiven Cashflow und verkaufen mit Gewinn. Das Gegenteil dieser langfristigen Strategie ist Buy And Sell. Bei diesem Exit-Szenario planen Sie einen kurzfristigen Verkauf ohne Änderungen am Objekt. Auf diese Weise lassen sich kurzfristig Gewinne erzielen. Voraussetzung ist jedoch, dass Sie sehr günstig einkaufen. Wir erklären Ihnen, wie Buy And Sell funktioniert und welche Vorteile und Nachteile es gibt.

Was bedeutet Buy And Sell als Immobilienstrategie?

Die Buy-And-Sell-Strategie ist eine kurzfristige Investition. Sie kaufen eine Immobilie deutlich unter dem Marktpreis und verkaufen das Haus oder die Wohnung so schnell wie möglich wieder zu einem marktgerechten Preis. Die Differenz aus Verkaufspreis und Einkaufspreis unter Berücksichtigung der Kaufnebenkosten und der fälligen Steuer sind Ihr Reingewinn.

Bei dieser Strategie machen Sie sich einen Verkaufspreis unter Marktwert zunutze. Der Gewinn entsteht unabhängig vom Zustand des Objekts oder den potenziellen Einnahmen und unabhängig von Aufwertungen allein über den Preis.

Dieser Ansatz ist für Sie geeignet, wenn Sie gute Marktkenntnisse haben. Grundvoraussetzung ist ein gutes Gespür für Immobilienpreise. Nur wenn Sie echte Schnäppchen erkennen, können Sie von dieser Strategie profitieren. Einsteiger haben ein geringeres Risiko mit dem klassischen Buy And Hold. Eine etwas aktiverer Ansatz ist Fix And Flip, bei dem Sie die günstige Immobilie zusätzlich aufwerten.

Der wichtigste Punkt: Immobilien deutlich unter dem Marktpreis einkaufen

Die Strategie steht und fällt mit dem Einkauf. Sie profitieren von dem Unterschied zum Marktpreis. Wie häufig bei Immobilien liegt der Gewinn bei diesem Szenario ganz klar im Einkauf. Jeden Cent, den Sie dabei sparen, erhöht Ihren Überschuss beim Verkauf. Das heißt: Je größer die Differenz aus potenziellem Verkaufspreis und dem Einkaufspreis, desto mehr profitieren Sie von dem Exit-Szenario Buy And Sell.

Günstige Immobilien für Buy And Sell finden

Es ist aber gar nicht so einfach, Immobilien zu finden, die besonders günstig sind. Speziell bei großer Nachfrage sind solche Objekte schwer zu erhalten. Aber es gibt dennoch einige Optionen, wie Sie solche Häuser und Wohnungen finden können.

1. Zwangsversteigerungen: Immobilien gehen in eine Zwangsversteigerung, wenn die Eigentümer die Kredite nicht mehr zahlen können. Der Preis liegt häufig 20 bis 30 Prozent unter dem Marktwert. Den Banken geht es darum, den Schaden durch das nicht abgedeckte Darlehen zu minimieren und akzeptieren einen Preisnachlass. Zwangsversteigerungen haben Risiken und können eine gewisse Eigendynamik beim Verkauf entwickeln. Wenn Sie ein interessantes Objekt finden, sollten Sie die Immobilie genau prüfen und sich ein Limit setzen.
2. Verkauf wegen Scheidung: Bei einer Trennung müssen Ehepartner häufig das Haus oder die Wohnung verkaufen. Zum einen ist die Immobilie für eine Person vielleicht zu groß. Zum anderen kann wegen des Zugewinnausgleichs ein Verkauf finanziell notwendig sein. Eng damit verbunden ist häufig eine Zeitnot, den Verkauf zu realisieren. Wissen Sie um diese persönliche Not, können Sie den Preis eventuell sogar drücken.
3. Verkauf aus einer Erbschaft: Ähnlich kann die Not bei einer Erbschaft sein. Möchten die Erben das Gebäude nicht halten, ist ein Verkauf häufig ein guter Weg. Kommen noch Streitereien über die Nutzung hinzu, bietet sich das Abstoßen an. Dabei gehen einige Erbengemeinschaften den Weg, die Immobilie unter dem Marktwert anzubieten, um die Erbschaft schnell aufzulösen.
4. Verkauf von Banken: Banken vergeben Immobiliendarlehen. Werden diese nicht bedient, fällt die Immobilie an sie. Daher verfügen Banken immer wieder über Häuser und Wohnungen, die sie abgeben möchten. Einige davon können preislich unter dem Marktwert in den Verkauf gehen.
5. Auflösen eines Portfolios: Wohnungsbauunternehmen und Genossenschaften verfügen über große Bestände von Häusern und Wohnungen. Hin und wieder stoßen diese Großvermieter einen Teil des Portfolios ab. Dabei entstehen häufig kleine Pakete, die mit Nachlass auf den Marktwert angeboten werden. Auch Einzelobjekte können sehr günstig zu haben sein.
6. Netzwerk ausschöpfen: Viele solcher günstigen Angebote werden nicht immer öffentlich. Ein gutes Netzwerk kann Ihnen Informationen liefern. Vernetzen Sie sich mit Hausverwaltungen, Bauunternehmen, Sachverständige und viele andere Fachleute aus der Immobilienbranche. So können Sie diese Multiplikatoren über ihre Suche informieren und auf entsprechende Rückmeldungen oder gar Angebote hoffen.

Es gibt viele weitere Quellen, über die Sie Schnäppchen ermitteln können. Achten Sie jedoch stets darauf, gute Immobilien zu erwerben. Ladenhüter werden nicht besser, wenn Sie die Objekte billig einkaufen. Bevorzugen Sie Häuser und Wohnungen in einem guten Zustand und in einer guten Lage. Dann ist der Weg zum Exit-Szenario deutlich einfacher: zum Verkauf.

Sonderfall Makler bei Buy And Sell

Makler gehören grundsätzlich ebenfalls zu den potenziellen Kaufquellen. Über diese Vermittler können Sie interessante Angebote erhalten. Es ist durchaus sinnvoll, einige Makler im Netzwerk zu haben, um diese Strategie erfolgreich umzusetzen.

Andererseits sind Makler für Buy And Sell keine geeignete Quelle. Denn die Maklergebühr zahlen Sie direkt oder indirekt mit. Das schlägt sich in einem höheren Einkaufspreis nieder, selbst wenn der Verkäufer die Courtage übernimmt. Das wiederum reduziert den potenziellen Gewinn. Da es auf einen möglichst niedrigen Einkaufspreis ankommt, sind die Gebühren ein Stolperstein für diese Strategie.

Kaufnebenkosten reduzieren Gewinn

Bei Ihrer Kalkulation können Sie nicht einfach den Kaufpreis vom Verkaufspreis abziehen. Die Kaufnebenkosten wie Notargebühr und Grunderwerbssteuer müssen Sie ebenfalls einplanen. Kommen noch eine Makler-Courtage oder Kreditkosten hinzu, wird die Strategie schnell unwirtschaftlich. Denn Sie müssen zusätzlich noch den Gewinn versteuern. Daher sollte ein passendes Objekt deutlich unter dem Marktpreis angeboten werden. Nur dann lohnt sich der Deal für Sie.

Darlehen: Finanzierung ist nachteilig

Das Exit-Szenario eines schnellen Verkaufs funktioniert dann besonders gut, wenn Sie den Kauf aus Eigenmitteln finanzieren können. Kreditkosten reduzieren den Gewinn.

Sollten Sie dennoch nicht ohne Darlehen auskommen, greifen Sie zu einem kurzfristigen Überbrückungskredit. Erarbeiten Sie einen genauen Plan für Ihre Strategie, mit dem Sie die Banken überzeugen können. Der Vorteil dabei: Ist der Plan überzeugend, reduzieren sich die Kapitalkosten deutlich. Sie benötigen keinen klassischen Immobilienkredit, sondern können mit einem kurzfristigen Darlehen zur Überbrückung auskommen.

Ob ein Darlehen für Ihren Plan eine Option ist, sollten Sie genau berechnen. Da Sie bereits Kaufnebenkosten ausgleichen müssen sowie die Steuern beim Verkauf zu berücksichtigen sind, kann ein Darlehen das Exit-Szenario wenig lukrativ werden lassen.

Verkauf: Maximieren des Erlöses

Buy And Sell ist eine kurzfristige und passive Strategie. Sie kaufen und verkaufen gleich wieder. Dennoch sollten Sie eine professionelle Vermarktung einplanen. Ein ansprechendes Exposé und ein breites Streuen des Angebots sind Grundvoraussetzungen, um einen guten Preis zu erzielen. Plattformen wie ohne-makler.net bieten Ihnen gute Leistungspakete, mit denen Sie den Verkaufsprozess optimieren können.

Wichtig: Der Gewinn ist von zwei Komponenten abhängig: Kaufpreis und Verkaufspreis. Setzen Sie keinen überhöhten Preis an. Dann dauert die Vermarktung länger und Sie müssen im Zuge des Prozesses möglicherweise mehrfach Preisnachlässe anbieten. Effektiver ist es, den realen Marktwert anzusetzen und so die Vermarktungsdauer möglichst kurzzuhalten. Dann ist der Gewinn schnell verdientes Geld.

Steuern bei Buy And Sell

Der zweite Teil der Strategie besteht aus dem Verkauf. Dabei fallen Steuern an. Die vereinfachte Berechnung zur Ermittlung der zu versteuernden Summe lautet:

Verkaufserlös - Vermarktungskosten - Kaufpreis = zu versteuernder Gewinn

Bei den Vermarktungskosten können Sie unter anderem Ausgaben für Notar, Grundbuchänderungen, Anzeigen, Energieausweis und Wertgutachten sowie Makler geltend machen. Den verbleibenden Gewinn versteuern Sie als Privatperson als zusätzliches Einkommen mit Ihrem persönlichen Steuersatz. Sofern Sie unternehmerisch tätig sind, fließen die Beträge in die Bilanz ein. Dabei werden ggf. neben Umsatzsteuer auch Gewerbesteuer und Körperschaftsteuer fällig.

Der anschließend verbleibende Gewinn ist der Reinerlös aus dem Projekt. Je nach Größe und Preis der Wohnung bzw. des Hauses können Sie so in kurzer Zeit eine stattliche Summe verdienen.

Abwandlungen der Buy-And-Sell-Strategie

Das Grundprinzip dieser Exit-Strategie basiert auf den schnellen Verkauf der Immobilie unter Ausnutzen einer „Notsituation“ des Verkäufers. Sie können diesen Ansatz jedoch abwandeln.

• Halten Sie die Immobilie etwas länger. Achten Sie vor dem Kauf darauf, dass Sie einen positiven Cashflow aus der Vermietung generieren. Bei einem günstigen Marktumfeld steigern Sie den Gewinn durch einen wachsenden Marktwert. Konsequenz abgeändert entspricht das dem Ansatz Buy And Hold.
• Halten Sie die Immobilie länger und wohnen Sie selbst unmittelbar vor dem Verkauf drei Kalenderjahre (angebrochene Jahre reichen aus – zum Beispiel vom Dezember bis Januar des übernächsten Jahres) darin. Dann ist der Verkauf für Privatleute steuerfrei, sofern Sie nicht mehr als drei Objekte in fünf Jahren verkaufen.
• Suchen Sie Mietshäuser, in denen die Mieten deutlich unter dem Marktniveau liegen. Heben Sie die Kaltmieten nach dem Verkauf im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten an. Dadurch steigern Sie den Wert der Immobilie beträchtlich.
• Nutzen Sie kleine Aufwertungen wie Home-Staging, Reinigen, Gartenpflege und ähnliche einfache Möglichkeiten, um die Attraktivität der Immobilie zu steigern. Konsequent weitergedacht entspricht das dem Exit-Szenario Fix And Flip, bei dem Sie die Immobilie nach der Aufwertung verkaufen.

Mit Marktkenntnissen und Verhandlungstalent zu schnellem Gewinn

Die Immobilienstrategie Buy And Sell ist für Sie besonders dann geeignet, wenn Sie über gute Marktkenntnisse und ein gutes Netzwerk verfügen. Dann finden Sie leichter passende Häuser und Wohnungen. Denn genau das ist der wesentliche Punkt bei diesem Ansatz. Ohne gute Einkaufsquellen werden Sie Schwierigkeiten haben, eine ausreichend große Differenz zwischen Verkauf und Einkauf zu realisieren.

Feilschen für den Gewinn

Ebenfalls hilfreich, wenn nicht sogar erforderlich, ist ein ausgeprägtes Verhandlungsgeschick. Indem Sie beim Einkauf den Preis drücken und beim Verkauf den Marktpreis durchsetzen, erwirtschaften Sie einen größeren Gewinn. Wenn Ihnen das Feilschen nicht liegt, werden Sie möglicherweise einen Teil des möglichen Gewinns liegen lassen.

Achtung: gewerbliches Handeln

Mit diesem Ansatz eines sofortigen Exits können Sie in wenigen Wochen eine erhebliche Summe Geld verdienen und so Ihr Vermögen steigern. Das Geld steht Ihnen frei zur Verfügung oder Sie setzen es für ein weiteres Immobilienprojekt ein.

Wichtig: Wenn Sie diesen Ansatz mehrfach wiederholen, gilt Ihre Aktivität als gewerblich – mit allen Konsequenzen. Das kann Konflikte mit anderen Strategien verursachen. Besitzen Sie beispielsweise weitere Immobilien, die Sie nach zehn Jahren Haltezeit verkaufen wollen, kann die Buy-And-Sell-Strategie dem entgegenstehen. Richten Sie Ihre Strategien immer an Ihrem Gesamtportfolio aus und lassen Sie sich steuerlich beraten.