Checkliste: Mängel vor dem Immobilienkauf erkennen

Baumängel können aus einem erhofften Traumhaus eine regelrechte Bruchbude machen. Das gilt auch beim Immobilienkauf. Tauchen nach dem Erwerb Mängel auf, entsteht möglicherweise ein Sanierungsbedarf.

Die Kosten dafür müssen Sie meistens selbst tragen. Denn beim privaten Immobilienkauf gilt: Gekauft wie gesehen. Der Verkäufer haftet nur dann für Mängel, wenn er diese nicht kommuniziert und bereits gekannt hat. Der Nachweis ist allerdings äußerst schwierig.

Ihre Sache dagegen sind unentdeckte Mängel und Mängel, die sich später als gravierender herausstellen, als sie zunächst aussahen. Das kann eine erhebliche Summe Geld kosten. Aber gerade direkt nach dem Kauf ist üblicherweise wenig Luft für das Finanzieren überraschender Ausgaben.

Checkliste abarbeiten und Experten einschalten

Wenn Sie auf der Suche nach einer Wohnung oder einem Haus sind, sollten Sie nicht einfach auf Angaben des Verkäufers vertrauen, sondern die Immobilie selbst prüfen. Mit einfachen Mitteln können Sie bereits einen nennenswerten Teil der typischen Baumängel und Rechtsmängel frühzeitig erkennen. Dabei hilft Ihnen eine kleine Checkliste.

Für eine tiefgehende Analyse sollten Sie jedoch einen Sachverständigen hinzuziehen. So können Sie insbesondere versteckte Mängel leichter entdecken und mögliche Folgekosten durch bekannte Mängel leichter abschätzen.

So gehen Sie vor: Prüfen Sie bei der Besichtigung die Immobilie auf typische Mängel

Wir listen Ihnen im Folgenden häufige Problembereiche an Immobilien auf. Daraus können Sie Ihre persönliche Checkliste erstellen, mit der Sie bei Besichtigungen die wichtigsten Punkte abfragen und prüfen können.

Checkliste, Punkt 1: Keller

Im Keller geht es vor allem um die Feuchtigkeit. Achten Sie bei der Besichtigung auf typische Anzeichen:

• muffiger Geruch,
• erkennbarer Schimmel,
• Verfärbungen wie dunkle Flecken an Wänden und Boden,
• feucht wirkende Wände.

Nicht immer müssen diese Alarmsignale für einen Mangel sprechen. Aber es besteht eine erhöhte Gefahr. Lassen Sie daher vor einem Kauf einen Sachverständigen diesen Problembereich näher untersuchen oder suchen Sie eine andere Immobilie.

Checkliste, Punkt 2: Dach

Beim Dach gibt es ebenfalls mehrere Warnzeichen, die für folgenschwere Mängel sprechen können. Prüfen Sie besonders das Gebälk. Außerdem können bereits kleine Beschädigungen eine erhebliche Auswirkung haben. Typische Warnsignale sind:

• Schimmel oder Fäulnis am Holz,
• Bohrlöcher von Holzwürmern,
• sich würfelförmig auflösendes Holz (Anzeichen für Holzschwamm),
• fehlende oder beschädigte Ziegel,
• defekte Dachrinnen,
• Wasserlachen oder Flecken auf Flachdächern.

Solche Beschädigungen oder sichtbaren Beeinträchtigungen können erhebliche Kosten nach sich ziehen. Der Vorteil ist, dass Sie solche Dinge häufig bereits mit bloßem Auge gut erkennen können.

Checkliste, Punkt 3: Außenwände

Die Außenwände können frisch gestrichen sein. Dann sind einige Mängel nicht erkennbar. Grundsätzlich gilt jedoch: Verfärbungen und Risse können, müssen aber nicht, auf Beschädigungen hinweisen. Sie sollten bei Bedarf weitere Prüfungen veranlassen, wenn folgende Dinge zu sehen sind:

• Risse im Mauerwerk (speziell in Regionen mit Bergbau in der Umgebung),
• Verfärbungen am Sockel (Hinweis auf Feuchtigkeitsschäden),
• locker sitzende, leicht abbröckelnde Fassade (feuchte Wand),
• grün wirkende Verfärbungen (eventuell ein Hinweis auf Probleme mit der Dämmung, speziell, wenn sich die Dämmplatten im Mauerwerk abzeichnen),
• fehlende Brandschutzriegel in größeren Mehrfamilienhäusern (erhöhte Schadensgefahr bei Bränden).

Checkliste, Punkt 4: Balkone und Terrassen

Häufig nicht besonders beachtet, aber durchaus relevant können Beschädigungen am Balkon sein. Rostflecken am Boden, ein beschädigter Wasserablauf oder brüchiges Mauerwerk bzw. angerostete Träger deuten auf Probleme hin. Lassen Sie das von einem Fachmann untersuchen, um die Tragfähigkeit und einen eventuellen Sanierungsbedarf zu klären.

Auch bei Terrassen kann es kleine Mängel geben. Hier sind es insbesondere der Boden und Treppenaufgänge, die Sie nach gesundem Menschenverstand auf Beschädigungen und locker sitzende Steine und Holzdielen prüfen sollten.

Checkliste, Punkt 5: Fenster und Türen

Probleme können durch Fenster und Türen entstehen. Dabei entstehen leicht Kälte- und Wärmebrücken. Besonders eine schlechte oder poröse Isolierung steigert den Energieverbrauch und kann Schimmelbildung unterstützen. Der Zustand dieser Gewerke kann ein Hinweis auf einen Modernisierungsbedarf sein. Daher gilt:

• Kontrollieren Sie, ob die Fenster mehrfachverglast sind.
• Drücken Sie die Fenster und Türen fest an, um die Dichtung zu prüfen. Es darf kein zu großes „Spiel“ beim Loslassen erkennbar sein.
• Das Holz von Fenster und Türen sollte nicht brüchig oder verwittert sein, dafür aber gepflegt wirken.
• Kunststoff sollte keine Verfärbungen aufweisen.
• Scheiben müssen festsitzen und schadensfrei sein.
• Außentüren sollten keinen Luftstrom erzeugen und an Boden und Wänden abschließen.
• Griffe sollten funktionsfähig sein.
• Prüfen Sie auch die Außenrollläden.

Diese Punkte helfen Ihnen dabei, mögliche Einfälle von Kälte, Hitze und Feuchtigkeit zu erkennen. Erkennbare Mängel sollten beseitigt werden.

Checkliste, Punkt 6: Decken und Wände

Bei der Besichtigung sollten Sie die Zimmerdecken und Wände genau begutachten. Zeigen sich gelbe oder dunkle Flecken, ist das ein möglicher Hinweis auf Wasserschäden. Auch leicht schimmernde Stellen können ein Warnsignal sein. Eventuell wurde ein Wasserschaden mit einer speziellen Farbe renoviert.

Besonders Schimmel und Stockflecken sollten Sie zu einer intensiven Prüfung der Decke oder Wand veranlassen. Häufig versteckt sich dahinter Schimmel. Je nach Befall kann eine Sanierung aufwendig und teuer werden.

Typische Stellen für solche Schäden sind über und unter Fenstern, in Ecken, unterhalb von Verteilerdosen, Schaltern und Steckdosen sowie im Badezimmer in Fugen und an Silikonabdichtungen. In Fachwerkhäusern sollten Sie auf Fraßspuren und Bohrlöcher von Holzkäfern sowie Absplitterungen der Holzbalken achten.

Checkliste, Punkt 7: Fußböden

Auch Fußböden können aufwendige Renovierungen oder Sanierungen erfordern. Achten Sie beim Besichtigen auf den Zustand von Parkett, Laminat, Teppich und Dielen. Das gilt nicht nur für die Oberfläche. Kritisch können auch nachgebende Stellen sein. Spüren Sie ein deutliches Federn, handelt es sich um einen möglichen Mangel. Sie sollten den Zustand des Untergrunds vor dem Kauf genauer prüfen lassen.

Checkliste, Punkt 8: Heizung, Haustechnik und Leitungen

Den nächsten Punkt auf Ihrer Checkliste sollten Sie von Fachleuten überprüfen lassen – und zwar immer und unabhängig von Aussagen des Verkäufers. Es handelt sich um technische Details.

• Heizungsanlage: Defekte und falsche Einstellungen können sehr ärgerlich sein. Insbesondere Anlagen, die älter als ca. zehn bis 15 Jahre sind, können kleine oder große Mängel aufweisen. Droht eine Reparatur oder ein Austausch, steigert das Ihre anfängliche Investition erheblich.
• Haustechnik: Stromkästen, Photovoltaikanlagen, Stromleitungen können veraltet sein. Defekte sind nicht nur ärgerlich, sondern potenziell gefährlich.
• Wasserleitungen, Abwasser und Drainagen: Auch beim Thema Wasser können alte Rohre Probleme bereiten. Ein nicht erkannter Bruch unter Putz oder veraltete Rohre sind ein Risiko.

Checkliste, Punkt 9: rechtliche Mängel

Weitere Mängel liegen nicht erkennbar in der Immobilie, sondern möglicherweise im Grundbuch versteckt. Prüfen Sie alle Einträge auf sogenannte rechtliche Mängel. Manchmal tauchen überraschende Punkte auf wie Wohnrechte, Wegerechte oder ähnliche Punkte. Sie müssen dann entscheiden, ob Sie die dort verbrieften Rechte akzeptieren oder lieber eine andere Immobilie suchen möchten. Eine Änderung ist nur mit Zustimmung der Begünstigten möglich.

Checkliste, Punkt 10: Baugenehmigungen und Vorgaben

Ein weiterer wichtiger Punkt auf Ihrer Checkliste sind Baugenehmigungen. Prüfen Sie beim zuständigen Amt die Bauakte. Es gibt relativ häufig Anbauten und Umbauten, die ohne erforderliche Baugenehmigung gestartet wurden. Sie kaufen die Immobilie wie gesehen und übernehmen im Zweifelsfall die Verantwortung. Es droht bei solchen Mängeln neben einer Strafe vor allem eine mögliche Anordnung zum Rückbau – auf Ihre Kosten!

Ein weiteres Detail sollten Sie ebenfalls begutachten. Es gibt laut Bauakte Bauvorschriften und Abstandsregeln, die nicht immer eingehalten sind. Überprüfen Sie, ob offensichtliche Verstöße vorliegen. In diesem Fall ist es möglicherweise besser, auf einen Kauf zu verzichten. Auch der Denkmalschutz kann für die Immobilie oder sogar ein ganzes Stadtviertel Vorgaben machen.

Checkliste, Punkt 11: Zukünftige Umlagen abschätzen

Ebenfalls beim zuständigen Amt der Gemeinde erfahren Sie, welche Bauvorhaben in der jeweiligen Straße geplant sind. Versorgungsleitungen, Bau von Zufahrten, Erneuern der Fahrbahndecke und Bürgersteige sowie andere Bauvorhaben kosten viel Geld. In einigen Kommunen werden die Kosten auf die Eigentümer der anliegenden Immobilien umgelegt. Dadurch entstehen möglicherweise erhebliche, zu leistende Zahlungen.

Prüfen Sie die Immobilie, um sich zu schützen

Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses kostet eine große Summe Geld. Prüfen Sie daher den Zustand der Immobilie genau. Fallen Ihnen Mängel erst nach dem Kauf auf, müssen Sie die Kosten zur Beseitigung aufbringen. Mit dem Abarbeiten einer Checkliste und dem Hinzuziehen von Experten können Sie finanzielle Risiken deutlich minimieren. Finden Sie erhebliche Mängel, sollten Sie von einem Kauf Abstand nehmen – auch dann, wenn es sich um ein scheinbares Traumhaus handelt.