Flurstücksnachweis, Eigentumsnachweis, Grundbuchauszug … Was ist was und wozu brauche ich es?
1. Wie funktioniert das Katasterwesen?
Grundsätzlich ist das Katasterwesen Ländersache – neben den Liegenschaftskatastern gibt es auch Baum-, Friedhofs- und Straßenkataster. Obwohl es Ländersache ist, ist das Katasterwesen recht einheitlich. Ein Liegenschaftskataster – manchmal auch einfach nur Kataster genannt - ist eine Auflistung aller Landstücke, Boden-Parzellen und Gebäude eines Bundeslands.
Ein Katasteramt nimmt also vor allem Flurstücks- und Liegenschaftsvermessungen vor und archiviert die Ergebnisse im amtlichen Flurstücksverzeichnis. Im Verwaltungsrecht ist die offizielle Bezeichnung für Katasteramt übrigens „Vermessungsamt“ – was die Sache leichter verständlich macht.
2. Was ist ein Flurstück?
Und: Was ist der Unterschied zwischen Grundstück und Flurstück? Grob gesagt: Ein Grundstück kann mehrere Flurstücke umfassen, ein Flurstück ist dagegen immer nur EINE Einheit. Ein Flurstück ist also ein ganz bestimmter, genau vermessener und abgegrenzter Teil Boden.
Zur Verdeutlichung und „Sicherstellung“ dessen, was das Flurstück alles umfasst – und was nicht – werden Flurstücke im Liegenschaftskataster als Katastereintrag archiviert. Dazu werden sie sehr exakt auf Flurkarten dargestellt – was kein Problem ist, denn die Flurstücke werden immer höchst exakt und möglichst geometrisch vermessen.
3. Wenn Flurstücksnachweise ähnlich wie Eigentumsnachweise funktionieren – warum ziehe ich nicht die jeweiligen Grundbucheinträge zu Rate?
Ein „Kataster“ ist gleichbedeutend mit dem amtlichen Verzeichnis im Sinne der deutschlandweit gültigen Grundbuchordnung – damit ist es dem Grundbuch in gewisser Weise übergeordnet. Juristisch formuliert: „Die Eintragungen im Kataster haben die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit“. Eine andere Formulierung besagt: „Ein Kataster hat den Zweck, Eigentum zu sichern.“
Katasterangaben bilden räumliche Verhältnisse ab: Lage und Abgrenzung, Nutzung, Gebäude und Größe. Über die Grundbuchangaben werden die rechtlichen und persönlichen Verhältnisse an eben diesem Grundstück dokumentiert. Katasterangaben beschreiben also das „Was“ – und bilden damit die Grundlage dessen, was im Grundbuch dokumentiert wird. Alle Änderungen der Katasterunterlagen werden auch im Grundbuch eingetragen. Daten, die aus dem Kataster ins Grundbuch übertragen werden, sind also gewissermaßen „Nachrichten“ von einer juristisch höher geschützten Stelle. Aber die Informationen fließen durchaus auch umgekehrt, von Grundbuch- zu Katasteramt.
4. Wozu brauche ich beim Immobilienkauf oder -verkauf einen Flurstücksnachweis? Und wie bekomme ich den?
Wie gesagt: Der Flurstücksnachweis wird dem Eigentumsnachweis gleichgesetzt – darum ist er bei Verkauf wie Kauf einer Immobilie ein gleichermaßen wichtiges Dokument.
Doch es beginnt noch viel früher: Die Flurkarte dient erst einmal ganz simpel als Nachweis über die Existenz eines Grundstücks.
Und Immobilienbewertungen werden ja fast immer auf Grundlage von Grundstücksgröße, Lage und anderen Faktoren aus der nächsten räumlichen Umgebung erstellt – da helfen die Katasterkarte und deren Einträge enorm. Immobilieninteressenten können mit ihrer Hilfe wichtige Daten zum Grundstück wie Ortsgrenzen, Straßenverläufe oder Bodennutzungsarten einsehen.
Es geht auch ganz direkt um Finanzen: Bei der Grundsteuerveranlagung sowie der Festsetzung sonstiger Steuern und Abgaben im Zusammenhang mit der Immobilie dient der Flurstücksnachweis fast immer als Richtschnur. Und wenn Banken Beleihungswerte festlegen, greifen sie meist ebenfalls auf diese Informationen zurück.
Der Flurstücksnachweis ist nicht kostenlos und kann – beim zuständigen Katasteramt - bei nachweisbar „berechtigtem“ Interesse jederzeit auch online beantragt werden. Ein zentrales Register finden Sie hier: https://katasteramt.org/
5. Sonderfall Neubauvorhaben
Besonders wichtig ist der Flurstücksnachweis bei geplanten Neubauten, denn er enthält neben Flurstücks- und Eigentumsanlagen des zu bebauenden Flurstücks auch Eigentümerangaben der angrenzenden benachbarten Flurstücke. Diese Angaben sind für das Baugenehmigungsverfahren extrem wichtig. Manchmal wird dieser Nachweis auch „Bauwerber Liste“ genannt.
Bei Neubauprojekten werden in aller Regel die Angaben aus dem Flurstücksnachweis durch den (öffentlich bestellten) Vermessungsingenieur in den schriftlichen Teil des Lageplans im Bauantrag übernommen und zusammen mit dem Gesamtantrag bei der Baugenehmigungsbehörde eingereicht.
Personendaten und Berechtigungen
Es gibt leichte Unterschiede zwischen den Bundesländern, aber im Wesentlichen verfahren alle ähnlich: Grundsätzlich sind alle Menschen berechtigt, Einsicht in das Liegenschaftskataster zu nehmen oder Auszüge daraus zu erhalten.
ABER! Alle Auszüge, die Eigentümerangaben erhalten, unterliegen dem Datenschutz. Dann können nur „berechtigte Personen“ Auszüge beantragen. So ein „berechtigtes Interesse“ muss separat begründet werden – es wird dann im Einzelnen geprüft.
Ausgenommen von solchen Prüfungen sind natürlich immer alle, denen die betreffende Immobilie gehört. Doch auch wenn jemand im Auftrag anderer Menschen – sogar naher Verwandter – Einsicht haben möchte, ist eine Vollmacht gut, mindestens sollte man sich durch einen Personalausweis legitimieren.
Ein anderer Weg könnte über einen Anwalt oder Notar führen: Wer den beauftragt, profitiert von der Tatsache, dass diesen Berufsgruppen grundsätzlich Einsicht gewährt wird. Kostet aber natürlich ebenfalls Geld …
Ähnlich ist die Lage bei dem Wunsch nach Einsicht in Grundbuchakten. Nur sind die noch viel häufiger als Flurstücksnachweise mit Personendaten versehen, unterliegen also fast immer dem Datenschutz.
