Begriffsklärung: Eigentumswohnung oder Mietwohnung?

In Bezug auf unsere Immobilien ist es vor allem bei Kauf und Verkauf äußerst wichtig, den grundlegenden Unterschied zwischen Miet- und Eigentumswohnungen zu kennen. Denn sonst kann vor allem auf Wohnungskäufer am Ende eine böse Überraschung warten: Hilfe, der derzeitige Mieter hat ja ein Vorkaufsrecht! Um das zu vermeiden, sollten wir uns die Sache mal sehr gründlich ansehen.

Die grundlegende Frage ist: Handelt es sich bei der Wohnung um einen Teil eines „ungeteilten Hauses“? Oder einer zusammenhängenden Siedlung, deren Häuser aus „einer Hand“ vermietet werden? Oder um eine Wohnung, die einen eigenen, rechtlichen Status hat?

Die Mietwohnung

Die klassische Mietwohnung im reinen Mietswohnhaus gibt es immer seltener – aber es gibt sie noch. In diesem Fall gehört das gesamte Haus einem einzelnen Menschen oder einer Erbengemeinschaft, einem Konsortium aus mehreren Besitzern. Oft sind es auch Wohnungs(bau)-Gesellschaften.

Wichtig ist dabei: Alle Wohnungen gehören der ganzen Besitzergemeinschaft – oder eben dem einzelnen Menschen. Mit anderen Worten: Da ist nichts aufgeteilt worden. Selbst, wenn das Mietshaus 50 Wohnungen haben sollte, gehören die einem einzelnen Menschen – oder einer größeren Anzahl von Menschen, einer Gemeinschaft oder einer Firma. Das spielt keine Rolle, denn all die Wohnungen sind – bildlich gesprochen – „in einer Hand“. Wichtig ist: Eine Mietwohnung hat keinen eigenen Rechtsstatus. Den bekommt sie erst, wenn aus einer Mietwohnung eine Eigentumswohnung geworden ist.

Die Eigentumswohnung

Wenn aus einer Mietwohnung eine Eigentumswohnung werden soll, geschieht dies in aller Regel durch eine Teilungserklärung – die regelt: Wem gehört was? Auf keinen Fall bleiben die Wohnungen des ganzen Hauses dann in einer Hand. Es kann sein, dass alle Wohnungen gleichzeitig einen eigenen Rechtsstatus bekommen. Oder dass dies sukzessive geschieht – meist wird dann eine Wohnung nach der anderen verkauft.

Das entscheidende Instrument dabei ist die Teilungserklärung. Eine Teilungserklärung legt fest: Was ist Gemeinschaftseigentum aller Bewohner? Oft sind das Gärten, Wege, der Zugang zur Tiefgarage, Aufzüge oder Treppenhäuser. Und was gehört allein dem Käufer der Eigentumswohnung? Denn erst im Moment des Verkaufs und/oder der Teilung des Bestands eines vorherigen Mietwohnhauses, das in „einer Hand“ war, entstehen Eigentumswohnung. Die haben einen eigenen Rechtsstatus, können verkauft werden und haben einen Wert, der sich separat errechnen lässt.

Juristisch gesehen, ist dabei eine wichtige Bedingung, dass jede Wohnung in sich abgeschlossen ist – das muss nachgewiesen werden. Erst muss also eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen, dann kann die Teilungserklärung beantragt werden.

Das alles gilt nur für privat genutzten Wohnraum, nicht für gewerblich genutzte Räume. Bei einer „Mischnutzung“ muss es eine Abwägung geben, was von beidem überwiegt.

Auch Häuser können umgewandelt werden

Obwohl hier nur von Wohnungen die Rede ist: Das Prinzip der Umwandlung kann auch bei Häusern Anwendung finden. Beispielsweise bei Reihenhaussiedlungen, die in einzeln zu verkaufende Häuser aufgeteilt werden. Danach sind die Häuser, die vorher aus „einer Hand“ vermietet wurden, rechtlich eigenständige Immobilien.

Warum ist die Unterscheidung von Miet- und Eigentumsimmobilien so wichtig?

Simple Antwort: Weil hier eine Menge Missverständnisse entstehen können, wenn das eine vom anderen nicht sauber genug getrennt wird.

Der wichtigste Punkt sind dabei die bestehenden Mietverhältnisse. Und genau an dieser Stelle wird vor allem den großen Wohnungs(bau)-Gesellschaften oft vorgeworfen, dass sie Mieter unrechtmäßig aus Wohnungen (oder Häusern) vertreiben, die Preise für Wohnraum in die Höhe jagen, sich unsozial verhalten. Es soll schon Fälle gegeben haben, in denen alle Register gezogen wurden, damit langjährige Mieter solche Immobilien schnellstmöglich verlassen – von der Luxussanierung mit anschließender Mietverdoppelung bis zu offenen Drohungen war da schon zu lesen.

Darum gibt es ein recht wirksames Instrument zum Schutz bestehender Mietverhältnisse. Das nennt sich Vorkaufsrecht.

Das Vorkaufsrecht

Seine zwei wichtigsten Punkte sind: Mietern muss der Vertrag, mit dem die Immobilie, in der sie leben, verkauft werden soll, unverzüglich zur Kenntnis gebracht werden. Dann haben sie das Recht, sie selbst zu kaufen – selbst, wenn mit einem ganz anderen Kaufinteressenten bereits ein Kaufvertrag ausgehandelt wurde. Interessanterweise MUSS dieser Vertrag sogar rechtsverbindlich schon von Verkäufer und Käufer unterschrieben sein. Und wenn die jetzigen Mieter das Vorkaufsrecht nicht wahrnehmen, dürfen die neuen Besitzer erst drei Jahre nach dem Kauf Eigenbedarf geltend machen. Hier greift in Städten und Gegenden, in denen die Lage des Miet-Markts besonders angespannt ist, noch ein weiteres Gesetz: Wenn die “ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ ist, kann jede Landesregierung Deutschlands für so ein Gebiet diese Frist von drei auf zehn Jahre (oder etwas dazwischen) verlängern.

Alle Besonderheiten des Vorkaufsrechts gelten allerdings nur dann, wenn eine Immobilie, die vorher eine Mietsache war, erstmals als Eigentum verkauft wird. Danach ist sie ein „Verkaufsgut“ wie alle anderen Immobilien auch.

Konsequenzen für Käufer

Wer also eine vermietete Eigentumswohnung oder das vermietete Haus einer Siedlung kaufen möchte, sollte sich unbedingt genau vorher erkundigen, ob diese Immobilie schon länger als rechtlich eigenständiges Eigentum auf dem Markt ist – oder noch bis vor kurzem eine Mietsache war. Trifft Letzteres zu, ist mit dem Vorkaufsrecht des jetzigen Mieters zu rechnen. Und wenn er das wahrnimmt, wird der ganze Kaufvertrag hinfällig.

Andererseits: Ist die betreffende Wohnung schon seit längerer Zeit als Eigentumswohnung auf dem Markt, übernimmt der neue Käufer die Wohnung inklusive Mietvertrag und aller dort unterschriebenen Bedingungen. Dann gilt der bekannte Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht.

Wie und wo sehe ich, welche Immobilienart es ist?

Das sehen Sie im Grundbuch. Denn Wohnungseigentum entsteht erst mit der Anlegung der Grundbücher, also mit der Eintragung der Teilungserklärung ins Grundbuch. Jede Wohnung, jedes Haus einer ehemaligen Gesamt-Siedlung hat dort ein eigenes Blatt. Suchen Sie nach der Teilungserklärung: Von wann stammt sie? Was war die Immobilie vorher – Bestandteil eines größeren Ganzen, ohne eigenes Grundbuchblatt? Wurde sie schon ein- oder mehrmals verkauft? Teilungserklärung und Grundbucheinträge sind ohnehin immer Bestandteil des Kaufvertrags – lesen Sie sich die also am besten VOR einer Vertragsunterzeichnung durch, dann wissen Sie, was auf Sie zukommen könnte.