Cap-Darlehen: Ist es eine gute Wahl beim Immobilienkauf?

Als Immobilienkäufer oder Häuslebauer suchen Sie eine sichere und zugleich günstige Finanzierung Ihres Vorhabens. In der Regel ist das Annuitätendarlehen eine gute Wahl. Es gibt jedoch auch andere Finanzierungsformen, die im individuellen Fall zielgerichteter sein können. Dazu gehört ein Cap-Darlehen. Diese Kreditform verbindet Sicherheit mit Flexibilität. Es gibt jedoch auch Nachteile. Wir erklären Ihnen, was ein Cap-Darlehen ist und wann Sie es für sich sinnvoll nutzen können.

Die wichtigsten Fakten vorab:

• Ein Cap-Darlehen unterliegt keiner Zinsbindung.
• Die Bank passt den Zins alle drei oder sechs Monate an.
• Der Zins bewegt sich unterhalb einer vereinbarten Obergrenze, auch wenn der Leitzins stärker steigt.
• Die Mindestkreditsumme beträgt in der Regel 100.000 Euro.
• Die Kündigungsfrist beträgt nur drei Monate.
• Es gibt attraktive Sondertilgungsmöglichkeiten.
• Die anfänglichen Zinskosten sind höher als bei einem variablen Darlehen.

Was genau ist ein Cap-Darlehen?

Das Cap-Darlehen ist eine Mischung aus einem variablen Darlehen und einem Annuitätendarlehen. Es verbindet eine feste Laufzeit und einen flexiblen Zinssatz, der aber gedeckelt ist. Einen solchen Immobilien- oder Baukredit erhalten Sie in der Regel erst ab einer Kreditsumme von mindestens 100.000 Euro. Durch die Vereinbarung einer Zinsobergrenze wird der anfangs vereinbarte Kreditzins etwas höher als bei einem variablen Darlehen sein.

Obergrenze für Sollzinsen

Das bedeutet: Die Bank legt eine Zinsobergrenze, den Zins-Cap, für den Kreditvertrag fest. Steigt oder fallen die Zinsen am Markt, zahlen Sie den Referenzzins. Übersteigt dieser Marktzins die festgesetzte Grenze, zahlen Sie als Kreditnehmer dennoch nur Zinsen in Höhe der Obergrenze. Das Cap-Darlehen bietet daher eine gewisse Sicherheit.

Ein kalkulierbares Zinsrisiko bleibt bestehen

Dennoch birgt das Cap-Darlehen auch ein Risiko. Denn innerhalb des gesetzten Zinskorridors kann der Zinssatz schwanken. Die Bank passt alle drei oder sechs Monate den Zinssatz an. Dadurch können Raten lange auf einem Niveau bleiben, aber auch in kurzer Zeit sehr schnell steigen. Je nach eigener Kalkulation steckt hier das Risiko, die Raten nicht auf Dauer bezahlen zu können.

Der Referenzzins bestimmt die Anpassung

Die Zinsanpassung folgt einem Referenzzins. In der Regel ist das der EURIBOR. Steigt dieser Leitzins zum Beispiel um 0,2 Prozentpunkte, setzt die Bank auch den Kreditzins um 0,2 Punkte nach oben. Je nach Vertragsgestaltung ist das alle drei oder sechs Monate der Fall. Meistens kommt ein 6-Monats-EURIBOR zum Einsatz, sodass auch die Anpassung halbjährlich stattfindet. Durch die Anpassung steigen (oder fallen) die monatlichen Raten entsprechend der Veränderung.

Auch Untergrenzen sind vereinbar

So wie Sie mit den Banken eine Obergrenze vereinbaren können, ist auch eine feste Untergrenze möglich. Das werden die Kreditanbieter immer dann machen wollen, wenn sie mit potenziell sinkenden Zinsen innerhalb der Laufzeit rechnen. Durch eine Zinsuntergrenze kann der Sollzins nicht günstiger als die festgesetzte Grenze werden. Für Sie ist das ein Nachteil. Diesen Nachteil können Sie sich jedoch vergolden lassen, indem die Bank den Eingangszinssatz etwas reduziert.

Sondertilgungsmöglichkeiten sind ein Pluspunkt

Ein weiterer großer Vorteil des Cap-Darlehens sind Sondertilgungsmöglichkeiten. Diese sind bei dieser Immobilienfinanzierung umfassend eingeräumt. Das heißt: Sie können zu fest vereinbarten Terminen mit zusätzlichen Zahlungen die Restkreditsumme reduzieren. Üblich sind Termine, an denen die Bank die Zinsen anpasst.

Anders als beim Annuitätendarlehen sind die Tilgungszahlungen nicht gedeckelt. Sie können bei einem Cap-Darlehen im Prinzip die komplette Summe auf einmal zurückzahlen. Das verschafft Ihnen eine enorme Flexibilität bei der Tilgung. Wenn Sie beispielsweise während der Laufzeit einen Vermögenszuwachs zu verzeichnen haben, können Sie diesen komplett zur Tilgung nutzen. Eine Vorfälligkeitsgebühr fällt dabei nicht an!

Die Option einer Sondertilgung ist zudem ein Argument dafür, diese Kreditform als Zwischenfinanzierung oder zur Überbrückung zu nutzen. Wenn Sie beispielsweise auf Zahlungen aus einem Verkauf, einer Erbschaft oder einer anderen Quelle warten, kann ein Cap-Darlehen eine sehr sinnvolle Option sein.

Laufzeit bei einem Cap-Darlehen

Ein Cap-Darlehen läuft grundsätzlich so lange, bis Sie Ihren Kredit abbezahlt haben. Die festgesetzte Obergrenze ähnelt dabei einer Sollzinsbindung und läuft nach einer gewissen Zeit aus. Anschließend verhandeln Sie mit der Bank einen neuen Zinskorridor. Die Laufzeit des vereinbarten Zinskorridors liegt häufig bei zehn Jahren, es sind jedoch auch abweichende Vereinbarungen möglich.

Welche Kündigungsfrist gilt und was passiert dann?

Da Sie ein Kredit mit einem variablen Zins in Anspruch nehmen, greift eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Das geht aus § 489 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches hervor. Mit der Kündigung können Sie entweder das Darlehen in ein Annuitätendarlehen umwandeln oder eine Umschuldung vornehmen.

Wichtig: Sie haben ein Wandlungsrecht, für das keine Vorfälligkeitsgebühr berechnet werden darf.

Achtung: Zinssicherungsgebühr ist nicht mehr erlaubt

Bis vor einigen Jahren war es üblich, dass die Banken eine sogenannte Zinssicherungsgebühr verlangt haben. Dabei handelte es sich um eine Art Bereitstellungsentgelt, mit dem die Zinsobergrenze bezahlt werden sollte. Diese Vorgehensweise ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 5. Juni 2018 nicht mehr gestattet (XI 790/16). Das bedeutet: Die Banken dürfen keine Extra-Gebühr verlangen. Allerdings werden sie die Zinsobergrenze durch einen etwas höheren anfänglichen Kreditzins ausgleichen wollen.

Cap-Darlehen: Vorteile und Nachteile im Überblick

Ein Cap-Darlehen hat auf dem ersten Blick viele Vorteile. Sie bezahlen diese Pluspunkte mit etwas höheren Kosten. Daher sollten Sie gut abwägen, ob für Ihre individuelle Situation diese Form der Finanzierung Ihres Immobilienkaufs attraktiv und zugleich sicher genug ist.

Die Vorteile sind:

• sichere Zinsobergrenze,
• niedrige Raten bei fallenden Zinssätzen,
• große Flexibilität,
• großzügige Sondertilgungsmöglichkeiten,
• kurze Kündigungsfrist,
• günstige Option zur Überbrückung.

Die Nachteile sind:

• Risiko steigender Zinsen bis zur Kappungsgrenze,
• wechselnde Zinssätze während der Laufzeit,
• eingeschränkte Planungssicherheit,
• Zinsaufschlag für Gewähren der Obergrenze.

Wann sind Cap-Darlehen besonders interessant?

Die Vorteile liegen auf der Hand. Dennoch sind einige Unwägbarkeiten vorhanden. Wann sollten Sie eine solche Finanzierungsform wählen? Wir stellen Ihnen typische Anwendungsfälle vor:

• Wenn Sie eine kürzere oder längere Zeit überbrücken müssen, bietet diese Kreditform eine ausreichende Sicherheit und eine große Flexibilität. Interessant sind zum Beispiel Situationen, in denen Sie wissen, dass Sie nach mehreren Monaten einen erheblichen Geldeingang erwarten. Sie können dann den Kredit durch Sondertilgungen komplett ablösen.
• Wenn Sie einen erheblichen Anstieg der Marktzinsen erwarten, ist dieses Darlehen ebenfalls interessant. Zwar wird die Bank einen Aufschlag auf die anfängliche Verzinsung verlangen. Aber bei stark steigenden Zinsen haben Sie über mehrere Jahre die Sicherheit, dass Ihr Kreditzins nicht über die Kappungsgrenze hinaus ansteigt.
• Wenn Ihre Zinsbindung bei einem Annuitätendarlehen ausgelaufen ist und Sie auf eine günstige Marktentwicklung hoffen, kann ein Cap-Darlehen eine gute Zwischenfinanzierung sein. Sie warten einfach, bis die Zinsen weiter fallen, um eine erneute Sollzinsbindung zu vereinbaren. Bis dahin nutzen Sie einen flexiblen Zinskorridor.

In allen Fällen sollten Sie Ihre Kalkulation vor dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung mit dem Höchstsatz an Sollzinsen durchführen. Wenn Sie eine solche Rate über längere Zeit nicht zahlen können, sollten Sie besser ein Annuitätendarlehen abschließen. Wenn Sie eine sehr kurzfristige Zwischenfinanzierung benötigen, ist außerdem ein variables Darlehen besser, da die Bank Ihnen dann bessere Konditionen einräumt. Außerdem ist ein Cap-Darlehen bei sinkenden Zinsen eine schlechte Wahl. Denn Sie profitieren dann nicht ausreichend von fallenden Marktzinsen.